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过去几年，产业园发展势头强劲，主要采用地产开发模式。所谓地产开发模式，归根结底，还是基于土地经济理念，主要是新增土地面积、建设新厂房，来谋求收益。然而，虽然园区数量增长，但企业数量并没有相应增加。也就是说，没有足够大的市场“消化”厂房，去化也变得越来越难。再加上，随着《公平竞争审查条例》实施，招商环境已发生翻天覆地的变化。新形势下，各地产业园想要市场化竞争中取得先机，就必须要转变运营思路。随着《公平竞争审查条例》（以下简称：《条例》）的实施，不同城市层级的产业园区正面临着不同的挑战。对于一线及新一线城市中的产业园区，尤其是那些有政府支持的园区，由于他们在资金扶持方面的投入一直较为谨慎，新政策对其运营模式的冲击相对有限。然而，在二三线及以下层级城市的产业园区，尤其是新兴的高新技术园区，由于产业根基相对薄弱，过去往往依赖土地等手段来吸引企业入驻。《条例》的推行，传统的招商政策途径越走越窄。若不及时调整策略，与一线及新一线城市的差距，恐怕将进一步拉大。随着全球经济形势的变化，不少企业面临着巨大的压力。对于扩产需求他们变得越来越谨慎，大部分企业选择把口袋捂紧，持观望态度。没有了资金的支持，企业迁移动力也难以调动，进而加大了区域内形成产业集群的难度。园区招商过于依赖土地等政策，而忽视对产业的深入研究和企业的精细化运营。《条例》的实施，促使招商引资回归到真正的实力竞争。今年，国家级经济技术开发区已走过了40年的历程，从最初的14家扩展至如今的229家，其覆盖范围也从原先的沿海12个城市扩展至全国31个省（区、市）。这些经开区被赋予了推动地方经济与产业进步的重要使命。但随着产业发展，他们正面临前所未有的挑战。中纪委、国家监委网站也连续发文，揭露了产业园区招商过程中的一系列问题，强调要加强对国资的监管，补齐管理上的短板，并激活那些“沉睡”资产。如何结合地方特色，引导经开区走向高质量发展转型道路，已经成为各地亟待解决的问题。这既是对产业园区自身能力的一次大考，也是对政府管理与招商水平的一次挑战。从另一维度审视，《条例》的落地执行，也推动了全国统一大市场的形成。在此背景下，各城市在产业发展中，需具备高度的灵活性和自我审视能力。这就要求，他们能够洞察产业发展动向、评估自身产业基础、掌握市场竞争状况，并挖掘独特资源优势。基于这些分析，明确战略发展方向，组建专业的招商团队，并制定切实可行的行动计划。在招商竞争日益激烈的今天，对于园区运营者而言，具备片区思维的重要性日益凸显。与单一园区的视角不同，这种思维鼓励我们跳出园区的边界，站在更高视野来审视和规划产业园区的发展路径。一个成功的片区思维，应涵盖战略规划、产业生态构建、空间场景打造、资管闭环形成等几个方面，同时倡导园区间的协同与共赢。通过资源共享和优势互补，共同打造具有区域影响力的产业品牌。打个比方，企业们集聚在一个区域，就可以共享很多资源，比如基础设施设备，以及供应链等，从而有效降低成本并提升运营效率。特别是二三四线城市的园区，要想吸引并留住企业，就必须提升运营服务水平，确保企业在园区内能够获得实质性进步与相应回报。必须认识到，未来的核心竞争力不再是单纯的土地资源，而是土地上所孕育的创新人才和高质量产业。这需要我们从以往的“开发式”策略，向“盘活式”策略的转变。实现这一转变，关键在于通过引入高附加值产业和优化区域功能分布，将原先单一的“空间增值”路径，升级为全方位的“产业运营”战略。对于二三线城市而言，应捕捉并利用与一线大都市之间的发展差异所带来的契机，主动接纳并融入产业转移的潮流。或者，这些城市可以选择专注于热门行业的某个细分环节，以此与一线城市建立起紧密的产业链合作关系。而四线及以下层级的城市，因地理位置相对偏远，产业发展更应依托当地资源，培育和壮大特色产业。如今，招商引资开始由原来的政府主导向市场主导转变，政府逐渐退出招商一线。招商引资的职责，也转移到地方平台公司。对于三四线及以下城市的平台公司而言，具体应该怎么做呢？得益于国家化债政策支持，平台公司未来有机会利用地方债建设新园区。想要避免陷入园区闲置的困境，前期就需要结合市场要求，对载体建设进行科学规划。举例来说，对于容积率过高的问题，建设之初就要细致规划层高、承重、面积等各项指标，确保载体建设的专业性和精准性，从而提升与企业的匹配度。此外，地方政府应对当地园区及产业链现状进行全面梳理，深入分析本区域的竞争优势、产业基础及长远发展蓝图。基于这些分析，有针对性地培育符合地域特色的主导产业，并发展具有潜力的产业集群。一个区域的“盘活”，并不仅仅依赖于物理环境的改造，更在于打造有吸引力的产业生态。通过引入高成长性的科技企业、金融服务等新兴行业，将原本静态的土地“资源”转变为充满活力的“产业平台”。这一转变意味着，我们的发展点将从追求物理空间的最大效益，转移到更加专注于人才、产业和创新之间的动态交融与互动。“管委会+公司”的模式下，双方需要适应市场化招商趋势，实现政企有效分离。但这不意味着两者完全割裂，而是各自发挥优势，让专业的人做专业的事，将市场化机制与政府资源有机结合，共同推动产业发展。然而，对于财政基础薄弱、专业人才短缺、创投机制尚未成熟的地区，尤其是县（区）级国资平台而言，想要完全效仿“合肥模式”存在一定难度。针对这种情况，大家可以考虑合肥模式当中的“市县（区）联动”策略。以合肥产投的实践为例，在产业基金运作阶段，他们巧妙融合市、县（区）两级资源。在这个过程中，区县在项目选址、落地建设、投产经营以及后续管理等方面，提供了全方位支持，从而顺利引进多个战略新兴产业项目。这一成功案例，为县（区）级国资平台做资本招商提供了参考。
面对招商行业环境变化，产业园运营也需要紧跟时代步伐，灵活调整策略。
对于平台公司公司而言，可以通过做好园区前期的规划设计、构建完善的产业生态和实行市县（区）联动策略等方式，来实现产业园区高质量发展，为地方经济发展注入新活力。
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