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1月27日,除夕前夕,2025年首场土拍一触即发。
趁土拍尚未开场,回顾2024年成都土拍市场,可谓跌宕起伏,“量减价增”成为关键词,而在这场市场博弈中,各方参与者的表现也是谨慎与大胆并存 。
注:本文数据来源于CRIC应用市场C-paas土地顾问;仅统计招拍挂市场涉宅土地。
供应收缩,成交下滑
2024年,政策聚焦“消化存量房产、优化增量住房”,要求按去化周期落实住宅用地供应机制。受此影响,成都土地供应整体收缩明显。
这一年,大成都涉宅地供应量约7017亩,继2023年供应量跌破万亩后,2024年再度下滑24%,供应规模降至近年来低位。
大成都涉宅地供销趋势
从大成都159个板块土地存量来看,101个板块土地存量规模低于合理线,近7成板块土地储备不足。
大成都159个板块土地存量规模分布图
土地供应锐减,成交量必然受冲击。
2024年全年,大成都范围内涉宅地成交可建面积超过100万㎡的区域已难觅踪迹,然而在前一年,这样的区域尚有3个。
2024年大成都各行政区涉宅地成交情况
不仅如此,各区域在土地成交方面的表现也呈现出显著差异。
2024年,出让宗地数量最多的是东部新区,全年共计成交18宗涉宅地。但繁华背后也隐藏着隐忧,截至2024年末,东部新区新房存量去化周期长达63个月,在全成都各区域中居于首位。而且,其近3年累计地房销售比高达 4.4(地房销售比=当期成交土地可建设面积/新房住宅成交面积),区域正面临着新房去库存难度大、市场供需结构失衡的严峻问题。
大成都各区域近3年累计地房销售比
武侯区的情况则截然不同,全年仅成交1宗涉宅地,面积约34亩,可建面积仅约5万㎡,成交量在全市处于垫底水平。
天府新区成交量降幅更是惊人,2024年只成交2宗涉宅地,约92亩,相比2023年的829 亩,骤降89%。
鉴于2024年的土地成交量直接影响着2025年上半年甚至未来一整年的新房供应量,预计在未来至少半年内,天府新区和武侯区的新盘供应将相对紧张。且由于武侯区新房库存太低,天府新区新房流速太快(《最新!成都哪个区新房库存最高?》),这两个区域可能将面临无房可卖的局面。
不过,大家不必过于担忧,这种紧张态势在今年下半年有望得到改善。
上周,武侯区已经发布了2025年土地资源手册,计划推出40宗土地,其中涉宅地16宗,面积约722亩,展现出充足的土地储备规划。不过回顾2024年,武侯区虽计划推出21宗涉宅地,最终仅推出1宗,计划执行也存在变数。
武侯区2025年涉宅地供地计划整理
天府新区同样有所动作,将于2月20日出让2宗共计110亩的纯住宅用地,采用组合供地方式,有望缓解区域土地供应紧张局面。
天府新区2月20日土拍地块信息
地价飙升,高地价频出
与土地供应和成交的“减量”形成鲜明对比的是地价的“加价”。
2023年,成都楼面地价的最高纪录为23500元/㎡,由琉璃场仁和春天・29 号院地块保持。
不过,这一纪录在2024年被接连打破。
4月23日,中国金茂以24500元/㎡的价格竞得林家坝52亩地块,成功改写成都楼面地价的历史新高。
同年9月20日,贝好家以27300元/㎡的高价竞得金融城三期24亩地块,再度刷新纪录。
短短一年时间,成都最高楼面地价涨幅高达16%。
成都最高楼面地价地块信息
另外,在激烈的竞拍角逐中,有14宗地溢价率超15%,远超此前几年限价政策下的“默认溢价”标准,最高溢价率更是飙升至87%。
2024年成都土拍溢价率超15%地块
2024年全年,成都“成交楼面价≥2 万元 /㎡”的地块数量达到13宗,相比 2023 年近乎翻倍。这些高价地块主要分布在金融城三期、大源、林家坝、三圣乡、麓湖、川师和蔡桥等板块,凭借其优质的地段、完善的配套以及巨大的发展潜力,这些板块无疑将成为未来高端住宅以及城市顶奢改善项目的热门选址区域。
2024年成都土拍单价超2万元/㎡地块
特别是林家坝板块,“2万 +”地块多达4宗,且每宗地块的溢价率均在30%以上,最高楼面地价达到26000 元/㎡,在成都楼市楼面地价排行榜中位列第三,仅次于金融城和大源。如今,林家坝板块内项目的最高单价已突破10.3万/㎡,成功跻身成都楼市热门头部板块行列。
企业拿地,谨慎与大胆并存
当下市场环境不明朗,充满不确定性。
房企在投资决策时,需全面权衡资金回笼速度、预期收益与潜在风险,这使得他们在拿地环节愈发谨小慎微。地段优势偏弱,配套不足且开发潜力有限的地块,即使价格不高,也很难激起房企的投资热情。
2024 年,共有142宗涉宅地成交。其中110宗底价成交,占比高达79%。这一数据直观地表明,房企出价极为保守,对土地价值的评估也极为严苛,导致不少品牌房企陷入土地储备告罄的困境。
不过,与这种谨慎态度形成鲜明反差的是,部分民企在2024年土拍市场上表现得极为活跃。
在2024年溢价率超15%的14宗地块中,民企成功竞得10宗,占比71%。反映出民企在优质地块争夺中的强大竞争力。
润达丰滨江拿下麓湖37亩地块,远达成功竞得大源59亩土地,贝好家斩获金融城三期24亩地块,新绿色摘得三圣乡57亩地块,这些都是2024年土拍市场的焦点事件。
其中新绿色2024年最活跃,举牌次数高达68次,最终竞得三圣乡和大源3宗优质地块,收获颇丰。
2024年销售额TOP50房企投资表现(部分)
润达丰滨江也不甘示弱,在麓湖和林家坝竞得3宗优质地块,取地金额32.21亿元,仅次于空港兴城和建发房产,是民企取地金额榜首。
2024年大成都取地金额TOP10企业
新绿色、润达丰滨江等民企的活跃表现,为2024年略显沉闷的土拍市场注入了活力,也让行业看到了市场多元化发展的可能性。
综上可见,2024年大成都土地供应总量下滑,这必然致使新房供应总量显著减少。尤其是主城5+2区,仅成交39宗涉宅地,而区域新房住宅预售存量去化周期仅6个月。新盘数量越来越少,购房者的选择范围随之大幅收窄。
大成都各区域新房住宅预售存量去化周期
统计新房住宅物业网签认购口径存量;数据截止2025.1.19
2024年,大成都大部分地块以底价成交,不少地块由地方国企和城投公司托底。这些企业在项目推进上较为谨慎,新房项目建设周期可能会延长,进而导致新房供应速度进一步放缓。
不过,也有好消息传来。
节前,大成都已推出10宗涉宅地。
且有消息称,2025年成都多个重点区域和重点板块均将供应优质住宅用地。其中,金三河东片区拟于今年出让两宗住宅用地,极具看点。
2025年金融城三期板块拟出让地块示意图
一旦成功出让,成都的最高楼面价纪录大概率会被打破,届时,激烈的竞拍场面将如何上演,着实令人期待。