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10月2777套
11月2825套（截至11.28）
今年成都新房市场最火热的两个月
120-130㎡户型成交套数逆袭，超140-150㎡户型
重新成为成都新房市场最核心的成交主力户型
注：11月数据截止28日
我们认为这背后的原因主要有二：
一是目前成交的120㎡+户型多为功能性套四，虽说各功能空间尺度相对有限，但作为140㎡+户型的平替，总价门槛毕竟温和不少。
二是随着成都新规产品陆续入市，凭借较大的赠送和实得率，不少新开发项目的120㎡+户型将直接叫板大部分旧规下的143㎡户型。预计在未来一段时间，成都新房市场120㎡+户型将接替143㎡户型进入极致内卷时间。
举个例子，下图分别为越秀天悦云萃二期120㎡户型（左）和某项目旧规142㎡户型（右），两款户型相比，主要差距来自一个未封闭的11.8㎡景观阳台空间，其他各功能空间尺度差距不大。如果对开敞式景观阳台无硬性需求，考虑到总价承受力，此120㎡户型也是不错的选择。
再挑一个产品力较强的143㎡户型来对比龙湖观萃126㎡户型（见下图）。两相比较可见126㎡户型的整体均好性并不落下风，各功能空间尺度虽都稍小一些，但也都相对宽敞，仅厨房空间有相对较大的4㎡差距，可以说是非常优秀的平替产品。
整体来看，新规后的120㎡+户型，大都满足以下条件：套四双卫+各居住空间开间不低于3米+7米横厅。这正是以前90%以上的143㎡左右户型标配。
此外，本轮120㎡+户型还进化出了一些其他亮点：
①增加了储物空间，比如保利花照天珺、华润置地中环天宸等项目的120㎡+户型均在玄关处增设了储物间。
②生活阳台外置化，比如华润置地中环天宸的光厅空间将接通水电，未来可作为生后阳台使用，放置洗衣机及配套设施、承担晾晒功能等。
美中不足的是，目前绝大多数120㎡+户型的主卫尚未采用143㎡户型常见的双台盆设计。不过这对大部分控总价的人来说只是锦上添花。
另外值得关注两点：
一，套四双卫设计下沉到110㎡+户型。
比如首开股份臻礼著117㎡户型，打造了四房双卫，仅1个次卧/书房开间2.9米，其余3个皆不小于3米，横厅开间6.8米，和之前一些140㎡+户型的主要功能空间的开间差距并不明显。
此外，据了解，龙湖与经开发展联合开发的大面92亩，将打造建面约113㎡左右的套四双卫，同时附加了较前卫的端厅设计。
此户型图仅供参考，以官方正式发布为准
二，套四三卫设计下沉至120㎡+户型。
据了解，今年7月19日才拿地的纯新盘澳南锦江序，将打造建面约125㎡左右的套四三卫户型，目前项目户型图尚未正式发布，下图为公众号好好选房的预测版，供大家参考（实际以官方正式发布为准）。
图片来源：见水印
该户型若如传闻般入市，无论是以前的还是当下的143㎡户型，都将面临严峻的市场竞争，毕竟到目前为止143㎡左右的户型做三卫的产品占比也并不高。
整体而言，新规下的120㎡+产品，已开始全面对标从前的143㎡左右户型做设计。当前新房市场的旧规存量143㎡产品，需加快销售节奏，以免被新规120+产品截流。而在未来的二手房市场，大多数旧规140㎡+户型将遭遇新规120㎡+户型沉重的降维打击。
目前我们了解到的新规143㎡左右户型，主要做了以下方面的“升级”：双卫升三卫、横厅变方厅、增设空中花园等。
“双卫升级三卫”是新规140㎡+产品的特征之一，不过也并非所有的新规143㎡都升级了三卫，一些新项目仍保留套四双卫设计，未来在销售层面或面临一定压力。
升级了“三卫”的新项目，目前主要有越秀天悦云萃二期、保利花照天珺、首开股份臻礼著等，但美中不足的是，这三个项目都包含了一个“暗卫”（见下图）。
虽然143㎡左右户型的三卫设计是新规后才开始较大范围流行起来，但实际上在新规之前，市场上已经有一些三卫产品，比如邦泰悦九章、鹭岛鑫宸壹品、邦泰天府云璟以及更早期的招商新川臻境等，且这些项目均为“三明卫”设计。
有了“美玉”在前，双卫升三卫但有一暗卫的迭代，就显得不是那么有诚意了。
以前的143㎡左右产品公区设计多以横厅为主，主力开间在6.8-7.2米之间，主力进深在4.6-5米之间，横厅面积多为30㎡+。
新规之下户型实得面积增大，而这增大的面积主要就体现在公区上，因此新规143㎡左右的户型往往打造方厅，主力开间在6-7米之间，其中不乏开间6.8-6.9米的产品，已经可以和以前的横厅开间相提并论，主力进深在6-8米之间，较以往增幅较大，整体空间尺度往往在40㎡以上甚至达到50㎡+。
开间较大的方厅优势在于增加了一个“X空间”，可以自行规划用作书柜、酒柜、休闲健身空间等，劣势在于餐厅的位置往往靠近过道区。
目前市场上不少户型对景观阳台都做了封窗处理（依然算赠送），但对于一些希望拥有户外空间（如养花草、抽烟等）的朋友来说，封窗的弊端是缺失了直接对外连接的载体，或成为其置业的抗性之一。
因此，新规后的一些产品虽然将景观阳台进行了封窗处理，但同时也额外增配了空中花园，作为对外连接的开敞空间。
比如越秀天悦云萃二期的143㎡户型，在主卧外设置了空中花园，保利花照天珺的143㎡户型，在书房外规划了空中花园，华润置地中环天宸143㎡户型，在餐厅外配置了空中花园，实现了“既要又要”，算是比较有诚意的进化。
端厅设计近两年在成都市场非常流行，但在去年之前还主要流行于170㎡以上的大户型。
今年上半年143㎡左右的端厅开始风靡市场，而到了下半年，华润置地中环天宸更是将端厅设计进一步下沉至110㎡户型。
在最新的产品设计中，前文提到的龙湖与经开发展联合开发的113㎡左右户型，也将呈现端厅设计。
关于双全景舱设计，成都市场流行于阅天府首发的199㎡和252㎡户型，199㎡户型为双全景舱，252㎡户型为双全景舱+空中院馆设计，后大爆盘金融城·锦宸府280㎡户型也采用了双全景舱+空中院馆设计，金茂璞逸锦江235㎡户型采用了类双全景舱+空中院馆设计（主卧非三面采光），仁和29号院也有户型为相似设计，建面均为200㎡以上。
整体来看，此前双全景舱设计在成都主要流行于200㎡以上的豪宅户型。而在新一轮的户型进化中，双全景舱设计甚至直接越过了170㎡左右的户型梯度，一步到位下沉至140㎡左右的户型。
此产品正是来自前文提到的、尚未正式亮相的全新盘——澳南锦江序。目前该项目户型图尚未正式发布，下图140㎡左右的户型设计来自好好选房的预测发布，供大家参考（最终以官方正式发布为准）。
图片来源：见水印
整体而言，无论是端厅还是全景舱设计，都是曾经流行于大面积户型的豪宅产品上的概念，而今这些概念下沉至110㎡、140㎡左右户型，让首置或再改群体也有机会体验豪宅概念。
但这也并非没有弊端。
一方面，使用面积上的不充裕，让空间设计放不开手脚；另一方面，为了做端厅或全景舱设计，可能会使厨卫的位置不太符合常规以及出现暗卫等。
此外，端厅或全景舱最初的设计理念往往是源于显著的景观资源或高空视野优势，若项目本身并无景观/视野优势，实际体验感不仅大打折扣，甚至可能引起对视或隐私性差的问题。
产品进化虽无止境，但还需结合实际。
