2025年，两百万以内预算的购房者如何兼得鱼和熊掌？

2025-01-05 10:01 四川

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当前，成都楼市正经历结构性转型。

新房市场趋向高改化：

2024年成都主城新房成交主力面积段为120-144㎡，成交主力总价段为200-300万。其中，建面180㎡以上新房供应总量约为255万方，成交总量约为258万方，为成都新房市场成交次主力。

加之今年成都在住房“以旧换新”方面的政策加码，推动改善置换需求持续释放，高阶改善型住房已在成都新房市场占据主导地位。

二手房成首置、首改家庭主阵地：

2024年大成都二手房成交主力面积段为90㎡以内，成交次主力面积段为90-120㎡，建面120㎡以内中小户型的成交套数占比超八成，这说明在成都购买二手房市场的家庭，主要住房需求为首次置业或者首次改善；

根据2024年大成都二手房成交价格来看，总价两百万以内的房源成交占比接近九成，这说明活跃在成都二手房市场的家庭购房预期价格普遍在两百万以内。

以上两组数据即是目前成都购买二手房群体的真实画像，从宏观数据来看，这一部分支付能力相对有限的首置首改家庭基数庞大。

据CRIC数据，11月成都二手房成交规模居全国重点52城之首，远高于上海、北京，约为广州+深圳单月二手房成交总量的1.65倍。

*图源CRIC，仅供参考

成都二手房成交量之所以能领先于其他城市，一方面是因为卖旧买新的置换群体日渐增多，促使二手房挂牌量持续增加。从近两年的市场情况来看，2024年成都二手房挂牌量剧增，成交持续放量，二手房月均成交16387套，较2023年增长4.5%。

另一方面，常住人口持续增长（尤其新增就业人口）为成都二手房市场创造了大量需求，成交量呈现逐年增长趋势：

2023年成都二手房成交量约为新房成交总量的1.3倍；

2024年成都二手房成交量约为新房成交总量的1.8倍；

目前，成都二手房成交套数约为19.66万套，环比2023年成交上涨约4.5%，并且二手房成交规模已经连续两年反超新房。

未来，随着成都新房二手房市场的持续分化以及常住人口规模持续保持正增长，以两百万为住房分水岭，在成都有首次置业以及初次改善住房需求的群体基数将越来越大，总价两百万以内的住宅市场仍具备较大发展空间。

据有关数据显示，目前成都有二手房源挂牌出售的小区中，房龄20年以上的小区数量占比高达47%。即老破小是当前成都二手房市场的绝对主力。

但老破小是真的受欢迎？还是出于“降级消费”心理下的被迫选择？

据有关报告显示，当代青年人在做购房决策时，普遍不愿因为购房压缩生活质量，更强调房子的“性价比”；而除了住房本身以外，还看重生活便利、环境疗养、教育资源、休闲娱乐、文化氛围、社交圈子等...

但成都二手房市场的大量“老破小”难以满足以上需求，新房市场大部分房源远超两百万预算，那什么样的房子既能以较低总价上车，又能满足当代青年的生活需求呢？

我们认为，应对这部分人群在购房层面的多重难题，近期即将入市的天投·公园理想是理想选择。

天投·公园理想是成都天投集团聚焦市场优居，面向首置、首改群体推出的品质，即将于2025年初正式亮相。天投·公园理想在产品、配套、价格等方面综合表现占优，是当下青年群体置业成都的优选。

天投·公园理想产品深度契合当下市场需求

产品适配

天投·公园理想共两个户型—建面约88㎡的两室以及建面约118㎡的三室，精准切中首置、首改群体“够住”、“舒适”的实际需求，这在当前市场十分难觅。

因为，短期来看，建面120㎡以下的新房供应无法匹配市场实际需求。

据CRIC数据，2024年天府新区新房供应主力面积段为120-144㎡，120㎡以下新房供应仅占两成，且随着这些有中小面积段产品的项目陆续清盘，未来天府新区将很难看到120㎡以下新房的“身影”。

而放眼大成都，建面120㎡以下的新房供应、成交持续缩量，未来或将持续紧缺。

从供给端来看，近三年成都建面120㎡以下的新房供应持续收紧，供求比由去年同期的0.95降至0.86；

从成交端来看，近三年成都主城建面120㎡以下的新房成交占比持续下滑，2022年该面积段新房成交占比约为41%，2023年成交占比约为37%，2024年成交占比约为32%。

在这样的市场环境下，天投·公园理想以建面约88㎡、118㎡的两室、三室产品锚定120㎡以内新房市场，以区别市场主流面积段的差异化产品，打破首置、首改群体无新房（尤其是一圈层）可买的困境。

总价两百万内即可上车实景现房所见即所得

价格真香

据克而瑞四川监测，近八年来，成都总价两百万以内的新房成交越来越罕有，2024年成交套数仅有3万余套出头，不足2017年成交量（总价两百万以内新房成交）的五分之一。

成都总价两百万以内的新房越来越少，尤其一圈层范围内，几近断供。

据CRIC数据，成都一圈层新房成交主力总价段已经来到250-300万区间，200万内新房成交占比由2022年的25.77%降至5.7%。而在二圈层范围内，200万以内新房成交占比接近5成，这意味着以两百万预算在成都购买新房，二圈层的选择更多。

并且，天府新区新房门槛不断提高，已经来到两百五十万+。

据CRIC数据，2024年天府新区新房供应发生结构性变化，主力供应总价段呈区间上移的态势，总价250-450万的新房为市场主流，其次为总价500万以上的新房。

而天投·公园理想总价门槛在两百万内，已经准现房（整体将于明年7月交付）呈现，这为打算在一圈层或天府新区置业安家的购房者们提供了全新的解题思路。

天投·公园理想外部的配套及自身产品规划，足以让购房者获得超预期的居住体验。

教育、医疗、生态资源皆是满配

从地理位置来看，天投·公园理想隶属于兴隆湖板块，作为公园城市首提地，兴隆湖自启动建设以来已有10余年，目前已形成“山、水、人、城”共融共生的公园城市形态。

*兴隆湖实景图，图源天府兴隆官微

天投·公园理想位于兴隆湖东岸，毗邻国家超级计算成都中心、成都科创生态岛，是兴隆湖重点打造的成片住宅区域，周边的配套已基本进入兑现期。

*成都科创生态岛实景图，图源天府兴隆官微

尤其是教育方面，天投·公园理想所在位置属于天府新区“含金量极高”的C区、E区，周边名校扎堆，包括名校中的天花板-天府四中、天府中学、2024年开校的七中育才科学城分校，成都市实验小学领办的湖畔路小学，天府七中教育集团成员校-湖畔路中学，天府中学教育集团成员校-天府新区十一学校等；

医疗方面，华西系医院相继落位兴隆湖，是成都拥有最多华西系医院的板块之一，目前已配套四川大学华西天府医院、华西附二医院健康管理中心、四川大学华西口腔天府医院（暂定名，在建中）、四川大学华西口腔医院国家口腔医学中心（暂定名，在建中）；

生态配套更是无需多言，兴隆湖于2024年7月2日被评定为国家3A级旅游景区，4500亩兴隆湖水域和东侧的鹿溪河作为板块的生态本底，让楼下公园、门前看海的究极生活变得触手可及。

*鹿溪河实景图，图源天府兴隆

商业配套方面，兴隆湖已引入、呈现了多类特色消费场景，如兴隆湖首个商业综合体-天投方圆荟、兴隆湖首个沉浸式商业街区-润扬·TFC天府中心、成都首个水下书店-中信书店、去年开业的超大型购物中心-天府大悦城等...以多元化场景体验，为板块发展注入强劲动力。

*天投·方圆荟实景图，图源天府兴隆

*润扬·TFC天府中心配套希尔顿逸林酒店实景图，图源天府兴隆

从配套能级来看，项目周边的教育、医疗、生态配套，均是超强配置，因此我们认为天投公园理想是成都两百万总价新房中的性价比王者。

高阶圈层+一线湖景=无可比拟的居住价值

据公开信息显示，到目前为止，兴隆湖周边已有多家科技企业入驻，目前已经引入国家超级计算成都中心、诺基亚全球技术研发中心、电子科大数智谷创新基地、中国电信云计算中心、超算中心、海康威视、科大讯飞、云天励飞、四川鲲鹏&欧拉生态创新中心、中科曙光、天府轻动、盟升电子、天齐锂业等，涉及电子信息、航空航天和新能源三大主导产业。为片区打造国家战略科技力量重要承载地奠定坚实基础的同时，还聚集了众多高精尖人才。

高密度分布的产业配套和人才，为兴隆湖板块赋能，也让项目自带高阶圈层基因，实现越级居住体验。

项目在地块指标以及建筑形态方面颇具亮点，占地面积约39亩，容积率为2.47，共规划6栋总高9-13层的小高层住宅，以围合式布局，形成开阔的中庭视距。

*天投·公园理想鸟瞰图

项目在建筑立面、开窗面的处理上，均以最大程度优化瞰景视野为目的，力求实现远眺近看的双重享受。

远眺-部分单元可直面千亩兴隆湖景与鹿溪河，观景视野比肩市面上部分高改产品；

近看-项目立面颜值极其能打，大面积玻璃幕墙打造公建化立面，都市感极强。

*天投·公园理想景观视野实拍图

产品层面的表现，也是亮点十足

建面约88㎡的户型为两室两厅一卫设计，以大两居的舒适自在置换小三居的紧凑逼仄，主卧使用面积与客厅相当，满足青年群体“玩得好、睡得好”的住家需求；双阳台配置，晾晒衣物、眺望窗外景色互不干扰。

天投·公园理想建面约88㎡户型图及样板间实拍图

建面约118㎡的户型为三室两厅两卫设计，做了时下正流行的大横厅以及双阳台，空间开阔程度可与市面上130㎡做横向对比，并且两间次卧面宽均超过3米，主卧为套房式设计，尺度感与实用性并存。

天投·公园理想建面约118㎡户型图及样板间实拍图

透过以上两个户型的空间表现，我们认为，天投·公园理想以尺度改善为思路进阶首置、首改群体的居住体验，用十二分的诚意向市场证明总价两百万以内也有超配的好产品。

同样由成都天投集团开发的天投·滨湖璟园也将入市销售，项目位于兴隆湖北岸，依托丰富的生态资源禀赋，以全维优质配套、湖境鎏光立面、双中庭敬献主城改善。

天投·滨湖璟园即将推出的建面约118-169㎡户型，是兴隆湖北岸不可多得的一线湖滨改善项目。

基于兴隆湖定位综合性科学中心、成都打造国家战略科技力量重要承载地的规划定位，兴隆湖可开发宅地本就稀缺，而天投·公园理想和天投·滨湖璟园以临湖的极优位置、高水准产品、较低总价门槛面向市场化销售，是兴隆湖板块不可多得的高品价比项目。

*天投·公园理想和天投·滨湖璟园区位图

据悉，天投·公园理想和天投·滨湖璟园即将于2025年入市销售，主城范围内有置业打算的购房者建议重点关注。

【本文完】

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