新规下，成都第四代住宅是创新还是冒险

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上周，天府新区麓湖55亩住兼商地块由锦安善造以底价19000元/㎡成功竞得，这一结果着实令人意外。

地块位置示意图

该备受瞩目的地块为何以底价成交？

据我们推测，主要原因在于锦安善造地块与隔壁的润达丰滨江地块在用地性质、容积率、景观站位等方面存在差异，这些差异可能对地块后期开发成本、产品属性以及房价产生影响。此外,该地块起拍楼面价较高，且临近年底，开发商预算有限，决策更为谨慎。

暂不论成交价格，天府新区的这两宗地备受关注，原因除了其所处板块位置外，另一个重要因素在于这两个地块未来均有可能打造“第四代住宅”。

2024年1月19日，四川天府新区公园城市建设局发布《四川天府新区公园城市规划管理创新规定（2024）》（意见稿）征求公众意见的公告。四川天府新区未来将在建筑面积超过 144㎡的新建项目中推广试点建设生态阳台。该新规已于5月1日施行，此后天府新区出让的地块有望打造成“第四代住宅”。

查阅两宗地的《规划条件及并联审批通知书》，均鼓励按照《四川天府新区直管区公园城市规划管理创新规定 (2024)》要求，新建建筑采用空中共享平台、生态阳台、屋顶绿化、底层架空绿化等多类型立体绿化，实现公园城市生态要素、绿色空间向上生长，符合第四代建筑的特点。

地块《规划条件及并联审批通知书》截图

第四代住宅是润达丰滨江的优势领域，其开发的滨江郦城以超百万平方米的规模，不仅引领了第四代住宅的集群发展，更积累了丰富经验。另有消息称，锦安善造公司相关负责人表示，品牌曾花两年时间考察第四代建筑，麓湖55亩地块也将打造为品牌的首个第四代建筑作品。

第四代住宅对于成都而言并非完全陌生，不过大多分布在眉山、资阳、乐山、广元、达州等地。而位于成都中心城区的世纪城天鹅湖花园（2007 年），新都的七一城市森林花园（2018 年）在入住后体验感欠佳。

在新政策支持及其他地区优秀产品可供借鉴的情况下，这两宗地会呈现出怎样的新产品呢？

当前，成都第四代住宅面临两大难题：

一是成都新规施行后，普通住宅的板率有所提升，致使第四代住宅原本的高得房率优势有所减弱；二是第四代住宅自身存在的不足有待解决。

阳台自带覆土的空中绿化区域、得房率100%以上的高赠送平面设计，是第四代住宅区别于传统住宅最大的不同点。

如此一来，客户理论上可拓展的自由使用空间为：户型建筑面积×25%×40%，且不大于 50㎡×40%=20㎡。

不同面积户型的第四代住宅理论上在第三代住宅的基础上多赠送的面积如下：

144×25%×40%=14.4㎡；

165×25%×40%=16.5㎡；

200及以上×25%×40%=20㎡。

也就是说，第四代住宅可自由使用的赠送面积不大于户型建筑面积的10%，且不大于20㎡。

而《成都市城市规划管理技术规定（2024）》新规将阳台等半开敞空间占比从15%提升至20%，提高了普通住宅的得房率。

以200㎡为例，第四代住宅可支配赠送面积可多出20㎡，普通住宅多出10㎡，两类住宅仅相差10㎡，这使得第四代住宅和普通住宅的实际得房率差距进一步缩小。

目前，越秀·天悦云萃二期、华润置地中环天宸、保利花照天珺作为新规后的第一波项目已经入市，且市场反响热烈。

保利花照天珺239㎡户型示意图

自6月15日新规实施以来，成都中心城区总共拍出住宅用地42宗。除上述3个项目外，还有包括三圣乡驸马板块的锦宸院、万年场板块的澳南・锦江序、贝壳金三24亩、润达丰滨江林家坝33亩、中海蔡桥112亩地块等在内的新规后项目待亮相。可以说，以新规为开端，房企们又开启了新一轮的产品力竞赛，这对于第四代住宅而言是一个不小的挑战。

不过好消息是，依据10月29日成都规自局公布的《2024 年成都市中心城区第三批次集中供应住宅用地明细表》，除已成功出让的润达丰滨江37亩和锦安善造55亩地块之外，天府新区目前仅余2宗万安街道共计110亩住宅用地待出让。

2024成都第三批次集中供应住宅明细表截图

“先入市者占得先机”，作为成都中心城区新一代的第四代住宅，两宗地的产品热度与客户关注度是毋庸置疑的。

第四代住宅具有诸多优势。其一，能够实现面积赠送，从而拓展使用空间，丰富生活场景；其二，满足了人们对于自然的渴望，居住者既可以享受高层住宅的开阔视野，又能拥有低密社区的庭院生活；其三，种植平台可改善局部小气候。

然而，第四代住宅也存在一些不足之处。尤其是对于业主来说，存在无法封窗带来的扬尘、风沙问题，隐私性较弱，采光欠佳，易受蚊虫侵扰，存在漏水风险，且植物根系生长无法控制等使用功能上的隐患。

那么，如何弥补这些缺陷呢？

成都新规中对于生态阳台有开敞要求：

而且若生态阳台封闭起来，便背离了 “第四代住宅” 可实现花草树木盛开的绿色、生态、自然本意。

无法封窗的情况下，北方天气需考虑防冻，南方要考虑台风，目前第四代住宅也正在攻克这一难点。

今年 8 月，福州新闻网报道了台风 “格美” 后，福州多个第四代住宅露台绿植没有受损，排水正常，也没出现雨水入室的情况，成功扛过风雨 “大考”。

成都虽无台风，但夏天也有很多时间是 “大风大雨” 的，福州第四代住宅抗台风的经验可供借鉴：

对于无法封窗的第四代住宅，能够定期巡查和维护的物业至关重要，同时排水要有保障、植物要选好。建议所选植物均为浅根系，不会对楼体结构产生破坏；并根据成都气候特征，尽量选低矮、易打理、四季常绿的植物，保证空中花园完成面相对统一，同时减少植物对住宅采光的影响。

福州保利·天珺空中庭院种植区构造层分析图

图源：@上海柏涛

过去的第四代住宅阳台排列十分 “紧凑”，楼上的住户只要愿意，探头就能看到楼下的阳台。为保护住户隐私，目前房企都在研究各种解决方案：

引入阳台侧板：在建筑的奇偶错层位置，增加阳台侧板，不仅可以避免住户间视线干扰的问题，保护住户私密性，也在形式上与水平阳台一体化设计，加强了建筑立面的视觉美感和标识感。

西安中铁建·西派玺悦立面设计

图源：@搜建筑

利用绿化和格栅遮挡视线：对于上下层的花园阳台，通过绿化种植、景观格栅等，使花园阳台位于上层房间视线的盲区内，从而避免视线对视。

长沙保利和光尘樾私密性营造分析

图源：@UA尤安设计

增加飘板：在上层住户的窗户前增加飘板，避免室内一眼看透，保证私密性。

武汉中建壹品汉韵公馆视线分析图

图源：@全球精品楼盘考察

这不仅控制了生态阳台挑出的宽度及长度，且挑高不低于 6 米，可以争取斜向采光。

其次，在生态阳台采用局部挑板的结构形式，可以减少下挂的结构梁系对室内采光的遮挡，让生态阳台内的房间也能获得和常规阳台接近的光照条件。

福州建发·缦云项目结构优化示意

图源：@博宇设计

最后，也可以采用270°边厅设计，扩大客厅采光面。

河南御都·珑水雲墅户型图

图源：@徐辉设计

创新“π”字形布局，横向和纵向两个方向都设置规整的方形庭院，形成360度景观视野。

福州保利·天珺 “π”字形平面布局分析

图源：@上海柏涛

关于蚊虫问题，现在的第四代住宅项目也配置了太阳能灭蚊灯。

虽然目前第四代住宅还不完美，但一直在进步。成都也正视其不足，目前并未大力推行，仅在天府新区试点。随着技术的不断进步和设计的持续优化，第四代住宅有望逐步克服当前的缺陷，为居民带来更加舒适、自然的居住体验。同时，政策的引导和市场的竞争也将促使开发商不断创新，提升产品品质。我们期待在天府新区这片土地上，看到更加出色的住宅产品诞生。