二十届三中全会是近期最值得期待的会议，自改革开放以来，历届三中全会重点聚焦在下一阶段经济领域改革的方向，对中国经济发展产生重大影响。7月18日三中全会会议公报发布，公报内容涉中国经济改革做出全面部署，房地产领域提出：一个任务+四项改革决定了未来五年发展方向，值得业内人仔细研读。
第一、一个任务：化解房地产领域风险
全会指出，要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措，切实维护社会稳定。会议把房地产行业的风险排在重点领域风险之首，可见问题的急迫性和重要性，也是当前经济发展中亟需解决的首要任务之一。
房地产行业风险既有库存风险，也包括房企债务风险，更重要的是“保交楼”的风险。国家统计局公布今年上半年房地产行业数据显示，商品住宅销售面积同比下降了21.9%，待售面积（库存）达到3.8亿平米，同比增长了23.5%，房企去化压力不断增加。
最近很多人都来问询“517”央行新政出台的逻辑是什么，为什么出台的时间点是在今年而不是去年？保交楼是问题的答案。竣工面积变动情况基本能够反应出住房交付的情况，2023年竣工面积增速17%，说明去年保交楼进行的还不错，但是今年6月份，这一指标下降到-21.8%（见图1）。去年可以看到很多房企的老板在卖飞机、卖资产（包括境外资产）来保交楼，企业积极自救，社会资本也挑选了还具备一定利润空间的项目来救助，这是实现2023年17%保交楼增速的重要原因。而当下，剩余的项目盘活的难度更大，很多房企股东也无力再投入资金，自救的能力大幅下降，竣工面积增速负增长，且降幅还在不断扩大，这是央行“517”政策出台的重要原因。
图1：房屋竣工面积变化情况
数据来源： 国家统计局 同策研究院整理
保交楼是民生工程，重要性不言而喻，政策救助的逻辑如图2所示，房企缺的是纯资金缺口，通过相关部门下场收购资产的方式，可以把弥补资金缺口的钱给到开发商，开发商拿这笔资金用于保交楼，收储的项目用作保障房。这也是一个重要的信号，风险出清的最后时刻真的到来了（业内应该懂得这句话的含义）。
第二、四项改革勾画了未来房地产行业发展新模式的蓝图
第一项改革：构建防风险长效机制。
今年3月份两会政府工作报告里面就明确提出要构建“房地产风险防控长效机制”。在这特别指出，要注意“防风险”和“风险防控长效机制”二者的本质区别。针对某一项风险来讲，需要因地制宜，也可以灵活处理，甚至可以特事特办，目的是把这个风险化解。但是，一旦上升为机制，也就是说要构建一套新的游戏规则，过去给行业带来风险的行为或者模式都会限定在机制之外。
最近深圳“封顶令”很多人没有关注，但是一个重要的信号。这个政策尽管早在2003年就已经颁布，但是一直没有严格落实执行，一旦全面严格执行后，开发商回款周期会大幅拉长，拿地节奏也会放缓，高杠杆，高周转的模式也将不存在，购房者更倾向购买现房或者准现房。相关部门下场收储住房也明确要收购已经建好的现房，所以未来现房或者准现房将是一个大趋势，未来开发模式也会变成低杠杆、低周转的模式，整个模式改变的本质就是把规避了风险。
第二项改革：住房体系改革。
三中全会多次提到健全社会保障体系，改善民生、增进人民福祉。因此，未来住房体系“双轨制”趋势愈加明显。低收入人群以及刚毕业的大学生、城市人才等群体是保障的重点对象，未来保障房主要就两种模式：“配租型”和“配售型”。尤其是配售型保障房将是未来发展的重点，配售保障房具备几个方面的优势，第一、价格优势，从市场来看，配售保障房一般为周边商品房价格的3-5折，极大的降低了购房者的门槛；第二、配售保障房跟新加坡的组屋模式有颇多相似之处，较租赁保障来讲，最大的区别就是开发商可以一次性回收投入资金，降低了传统租赁住房开发商重资产投入模式的资金压力，有利于规模的持续发展。组屋在发展之初也是以租赁为主，组屋的开发和运营者是建屋发展局，面临较大的财政压力，后期才推出出售的模式。新加坡组屋模式的成功与新加坡的较强的经济和财政实力是分不开的，迄今为止，该机构仍然是每年都亏损的状态。第三、配售式保障住房是我国保障住房多元化模式发展的重要补充，为不同需求的人群提供保障，进一步完善我国的住房保障体系。
从新加坡组屋发展历程和模式来看，确实降低了新加坡居民的住房成本，构建了动态演进、不断完善的住房体系，目前超过80%的新加坡人居住在组屋里面，并且每年供应的住房中，80%仍然是组屋。两个80%的模式我国当前很难实现，但是未来城市新增人口80%进入保障体系是非常有可能的。当前配售保障房建设要求“以需定建”也是借鉴了新加坡组屋的模式。
第三项改革：新型城镇化改革。
三中全会提到要健全推进新型城镇化体制机制，促进城乡共同繁荣发展。2023年我国城镇化率达到66%，随着我国人口变化趋势以及城镇化发展阶段来看，城镇化仍然有发展的空间，但是速度放缓是大趋势。为了进一步推动城镇化进城，未来在户籍制度改革和土地制度的改革就至关重要。
中小城市户籍政策基本都逐渐放开，未来大城市户籍制度改革是重点。今年1月份中共中央办公厅 国务院办公厅印发《浦东新区综合改革试点实施方案（2023－2027年）》，明确提出深化户籍制度改革，调整完善积分落户政策。完善居住证制度，鼓励根据实际扩大公共服务范围、提高服务标准，稳步推进基本公共服务常住人口全覆盖。完善适应新就业形态的社会保障政策，做好劳动权益保障工作。开展外籍人员医疗、教育、金融、出行、住宿等服务便利化改革。加强人才住房保障，统筹使用土地指标，优化房源供给机制。
上海作为全国户籍制度管理最严格的城市之一，户籍制度改革在全国具有风向标意义。通过住房制度改革，保障房以及公共服务体系配套等一系列建设，目的是吸引人才进入上海。“人房地钱”四大资源的匹配决定了未来新型城镇化住房增量空间。换句话说，也就是未来有人口流入的城市，还具备房地产市场的增量空间，流入人口的多少，决定了增量的大小。但是人的结构，决定了住房的结构，未来城市的建筑工人、快递小哥、环卫工人等需要的是廉价的、一张床型的、宿舍型住房，上海的城市建设者管理之家就是为这一类人群服务的。小户型人才租赁公寓是为刚毕业的大学生或者新引入的人才准备的；配售保障房则是为城市常住人口中低收入群体提供。土地供应也会与人群的特征，所从事的产业以及产业的地域分布来供给，做到职住平衡，民生福利最大化。
根据农业农村部抽样调查数据，2019年全国农村宅基地闲置率为18.1%。从2000到2016年，我国农村常住人口由8.08亿人减少至5.89亿人，减少了27.1%，但同期农村宅基地面积反而由2.47亿亩扩大为2.98亿亩，增加20.6%。全国一盘棋统筹，提高整体土地利用效率是目的，因此，农村宅基地改革是重点，近两年众多城市相继推出以农村宅基地退出与进城购房补贴相关的政策，这也代表了未来土地改革的一个方向。
第四项改革：财税体系改革。
三中全会提到要完善宏观调控制度体系，统筹推进财税领域改革，深化财税体制改革。去年底中央经济工作会议首次提出“谋划”新一轮财税改革，从当初的谋划到本次会议提出的统筹推进，可见已经到了逐渐落地实施的阶段。
有机构统计了各省（直辖市）今年1-4月各地财政收入与支出的情况（见下图），仅有上海能够实现财政自给自足，即使富庶的浙江、江苏、广东也面临财政缺口。三中全会重点提出地方政府债务风险问题，可见财税体系改革迫在眉睫。
数据来源：网络资料整理
对于房地产领域来讲，最重要的改革莫过于房地产税。从发达国家发展规律来看，一国随着经济的快速发展，必然引起收入差距越来越大，当收入差距过大以后，不仅会造成宏观经济调控政策失效，还会影响到社会稳定，因此，对通过税收调节收入差距过大，增加低收入群体的转移支付成为发达国家的必经之路，三中全会再次提出要完善收入分配制度，可见，房地产税改革也箭在弦上。
我国已经实现了不动产全面登记，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”，已经具备了征税的条件。房地产税核心问题在于税基和税率的确定，这是对老百姓影响最大的问题。房地产税的税基是指对什么样的房子征税，是所有房屋都征税，还是首套豁免，从第二套以后开始征税。还是按照人均额定免除面积，超额部分征税。税率是按照房屋总价的百分之多少计税。不同城市房价差距巨大，但是不同城市中低端收入差距远小于房价差距，每个城市的税率是一样的，还是差异化的，如果不一样，按照什么样的标准收税。这才是征收房地产税的难点。
居民家庭收入一般包括四个方面的收入，工资收入、财产性收入、投资性收入以及转移支付收入。目前，已经进入纳税体系的就说工资收入和投资性收入，你每个月到手的工资就是扣税之后的收入，你的股票、基金等收入也会扣税。财产性收入已经超过工资收入，但是还未进入全面征税体系（仅仅商办物业征税，住宅免征）。因此，财产税以后将会成为完善税收体系重要对象。
一个家庭的财产，不仅仅包括住宅、办公、商铺等，还包括拥有的林地、宅基地以及小产权房等所有的不动产。
全面不动产统一登记不仅能够辅助房地产税的征收问题，还能够全面衡量一个人及一个家庭全面的财产收入情况。比如，一个人可能工资水平不高，但是家里几套住房出租，还有商铺租金收入，甚至还有林地的农产品收入，一旦全面登记后，跟财产相关的收入情况也就相应的清晰。
当前金税四期用大数据、人工智能等技术对企业纳税行为进行智能分析，让逃漏税无所遁形，很多企业已经战战发抖，在未来，财产税领域很可能会推出金税N期，有更加详尽的税务体系和全国不动产登记系统整合，全面监控所有人的综合收入情况，所有收入都纳税应该是未来发展的趋势，我们将会进入到全税发展阶段。这个时间点应该在未来五年内可见。
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