深圳已经很久没有豪宅住宅新盘上新了,核心区更是如此,最近最受关注的新盘,除了刚刚动工的中信东角头,就是位于超总的中海深湾玖序,中海超总这个盘,从去年 4 月更改规划横空出世,并在6 月土地出让开始就一直备受关注,现在马上即将开盘,前天刚刚开放样板房,我也第一时间去感受了下,看完简单感受就是内心毫无波澜,相信不少人有同感,甚至对超总祛魅。
这个楼盘的基础信息,可以查看下面链接,这里我就不浪费篇幅了。
说对超总祛魅,准确讲应该是对超总里的豪宅,而不能说是对超总这个cbd,虽然超总cbd现在这两年发展也不是一帆风顺,恒大/万科总部都已易主,更有碳云这样的总部早已停工,以后会不会烂尾不知道。尤其是上周刚刚通车的滨海大道下沉隧道开通即堵车,在网上已被喷成翔,也让所有人都会重新审视超总之前各种吹上天的地下交通规划,现在一条隧道刚开通就这样,按照目前满街电车完全不控制的趋势,以后那里交通怎么办。
为什么会说对超总里的豪宅祛魅,因为超总或者红树湾这个片区的房子,老一批的住宅红树西岸/中信红树湾/瑞和耶纳确实都老了,再就是瑧湾汇是公寓也不具有参考性,超总的土地规划里也完全没有住宅用地,去年政府突然调整规划出让中海这个地块,并允许突破13.2w的限价,就让市场充满了期待,毕竟这是真稀缺啊,深圳核心地段太缺乏新增豪宅供应了。
再加上过去三年市场下行,很多人被市场狠狠教育,都知道买房还是要回归核心地段,新区/郊区不能去,豪宅比普宅强,不能盲目打新,比如前海这么强的概念,很多当时认为是买到就赚到的倒挂打新都已被证明是站岗甚至踩坑,品质还扑街。前海都不行,那超总应该总可以吧,前海是概念,超总可都是实打实的500强总部,产业发展没问题,地段更是核心中的核心,加上政府限价,又是纯大户型品质豪宅,那外立面效果图看得让很多人口水直流,总可以无脑冲吧。
以上就是中海超总项目让很多人心心念了一年多的原因,这两天样板房开放之后也是所有预约一早就爆满。
不能不说,以上这些流行看法以及很多小编自媒体的口水观点,都还只是停留在非常表面的水平,完全没有把握现在看待和理解豪宅的本质,毕竟市面上的绝大多数人,都是没有核心区顶级大户型豪宅的居住体验的,投资就更不用说,所以看待超总这个项目就自带滤镜光环,是一种天然仰视的视角,而不是平视或者最好的俯视,就容易发生误判,甚至被超总或者豪宅的光环所迷惑。
我在今年1月,网上流出疑似户型图的时候,就写过简单点评,大家没看过的可以先简单重温一下:
参考阅读:《忘了新房吧 |中海深湾胤府户型速评》
这次现场看完,原来的很多看法基本保持不变,也进一步的得到验证,而且这次信息更全,现场感受更加直观,价格也更精准(13.3w均价+1.2w装修=14.5w均价),所以我今天再聊几点最新的看法。
1)关于地段。
中海这个项目准确说是建在超总cbd里面的项目,被写字楼几乎完全包围,尤其是任何住宅项目都最为重要的朝向:南向无景观无视野,还有写字楼光污染。这样的周边小环境,其实不利于长期居住的,只能让我感觉是住在世界上任何一个大城市cbd的五星级酒店套房里,哪怕超总未来再牛逼再繁华能真如曼哈顿,中海这个的居住体验就跟住酒店的感觉一样,甚至跟酒店一样都没阳台,简直不要太像。
其实也不能说顶级cbd里就一定不能产生顶级豪宅,曼哈顿就有,我去年还实地去看了,那几个地标性的顶豪都是超高层,100多层楼高,完全鹤立鸡群,北看中央公园,南看整个曼哈顿岛,中海超总要是能够那样,我相信绝对会有独特价值,但可惜这次开盘的西区三栋楼整体只有150米高,还没有旁边oppo写字楼高。
另外,还可以告诉大家,纽约曼哈顿那几个100多层的顶级豪宅公寓,其实在疫情之后美国房价大涨的这几年,也并没有怎么涨,甚至还在跌,这就有意思了吧,这是另外的话题,今天这里就不讲了,有兴趣的可以加微信私聊。
关于cbd里的项目能不能产生真豪宅,其实我在以往的文章中写过很多次,观点和态度一直以来都很明确也没有变过,对待前海里面过去几年那些项目,我也一直都是这个观点,大家有兴趣可以翻翻我的历史文章,或者看下以下几篇经典文章。
2)关于产品和户型。
户型肯定谈不上好,非通透户型设计,除了普遍诟病的没阳台和得房率低之外,现场感觉更是实在太小,这个也不怪中海,毕竟这个地块限制太多。
现场看,所有的弧形落地玻璃窗室内都还有一个落地玻璃护栏,以后这个感觉真是想想就有意思,深圳第一个吧。
很多人都在期待的最西边两栋楼的西南方向超高层(35-40 层) 可以看海景,但仔细看下户型图,会发现 2C 座的 252 平其实是卧室才能看,2B 座的一个 252 和 2C 座的 196 平的虽然客厅和卧室都可以看海景,但基本整个户型都西晒严重,硬伤实在太多。
而且这几个超高层有景观的户型,价格也会大幅跳价,我估计能达到 17/18w,与下面低楼层没景观的户型拉开价差,这么高价买这样鸡肋的景观,到底值不值,自己多算算账吧。
商品房 515 户,自持租赁公寓 500 户,总共 1015 户,车位只有 1470 个,大概 1:1.5,对于现在大户型豪宅家庭普遍每家 3-4 台车的实际情况,中海这个车位以后一定是问题,sales 会告诉你租赁公寓不给办月卡或者会控制车辆数量等云云,这个听听就算了。
3)关于装修和品质。
额外加收 1.2w 每平的装修费,除了让品质有点提升之外,也极大的加大了购房成本,而且这两年开发商的现状,尤其是中海的风格,这个最后交付质量,真不用期待太高。
老实讲,室内现场我也没有多惊艳,可能因为这两年自己在搞装修,对于这个水平的精装修,大概真正值多少钱,心里太有数了。
4)关于价格。
13.3+1.2=14.5w 的均价,再加三年供楼,实际价格还得起码加 1-2w,看看目前周边深圳湾华侨城红树湾的二手都什么价了,简单讲这个价格其实真谈不上倒挂,最大优势就是买到新房,适合那些平时对房产关注不太多的土豪,能在核心地段买到新房豪宅,简单省事。
因为房产毕竟也是商品,市场这么大,土豪这么多,什么样的买家都有,核心区新房豪宅本来就少,不可能是所有买家都跟我账号的读者粉丝这么精明的,这么多年看我文章各个估计都精成猴了,所以这次中海开盘一定还是会日光,因为也只开西区三栋楼,290 多套房,量实在太少。
5) 一些杂音。
市场上还有一些似是而非的声音,比如,因为限价,户型好坏都是 13w,户型干嘛要做好?户型好打新门槛就高,以后赚不赚钱都是业主的事情,跟开发商没半毛钱关系,都限价 13w 了,能给你顺利交楼就不错了,还要求多高的品质?
我只想说,真是逻辑鬼才。
6)特别微信群
最后,还是响应一些关注项目的朋友号召,建一个此项目的特别微信群,方便大家沟通交流,如果后面需要交流选筹,也可以给大家一些建议。
加助理乘风微信加群,为了保证群的质量,后面审核资料统一拉群,加微信后不闲聊,请直接发职业信息和现有房产信息,需要验房产证。我账号老粉丝老会员朋友直接说明即可,不用再验证。
助理乘风微信:
今天先简单写这么多,后续随时再更新,如果对这个项目或者深圳其他豪宅项目想要进一步咨询的,可以加微信(wildsea2006 )详细沟通。
沧海
2024-06-09