前天深圳终于放出重磅大招，放松郊区限购标准以及其他一些松动，网上基本骂声一片，等了这么久，就这？
参考阅读：《深圳大招落地，就这？》
昨天我也没有第一时间发文，因为第一感受也跟大家一样，就憋出了这点招数，你让我来给你点评啥？不过平静了两天，还是决定简单写点看法，大家可以一起交流一下。
1，这次政策的主要目的就是为了去库存，包括放松郊区限购资格和鼓励二胎家庭再多买一套，都是希望能给郊区去库存。
明确了这个政策目的，我们就很好理解所有政策，以及判断效果。
政府关心一手房肯定多过二手房，新房卖不动，后面土地就没法卖，会进一步的影响已经很紧绷的深圳地方财政。
哪怕富裕如深圳，这两年各种财政压力巨大/体制内降薪的新闻都是不绝于耳，这个对于政府来说才是当务之急。
但新房和二手市场其实是联动的，二手跌太多，新房只会更难卖，政府现在这样头痛医头脚痛医脚，注定后面还需要更多政策才能扭转。
市场到底需要哪些政策，之前已经写过，目前真正有诚意的大招还没出来。
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至于放开非限制区的购房套数，明显也不会有多大用。限制区的购买力肯定强于非限制区，限制区对于更多套数的需求，也多半还是会在限制区，这个政策明显就是为了去库存而拍脑袋了，注定收效甚微。
同样基本会失败的还有放松企业购房和开发商收旧换新政策，现在根本不是缺少购房资格的问题。
2，其他政策需要税务局/银监局再次发文出台。
大家留意一下，之前的重大楼市调控政策都是几部门一起联合发文，包括住建/税局/银监等。住建主要管购房资格，契税增值税个税之类肯定归税局，人行/银监负责按揭/贷款成数/评估价等，所以我们更期待的增值税五改二，契税降为 1 个点，首付比例/按揭利率再降低等实打实利好，必须等待税局和银监等联合发文。
现在的政策就是一个一个出，北上深三个核心一线城市统一行动，期望一下放大招也不现实，毕竟全国所有城市一盘棋，中央肯定不希望一线全部放开之后虹吸二三线。
既然上面这么有战略定力，那我们也必须有战略定力，只能坚决挺住，所以调整好这个预期就行，放宽心等待，现在就是两三个月一个大政策，上面就是这么走一步看一步，我们自己如果不是非常急用钱，没必要在现在这个时刻倒在黎明前。
3，宏观环境已在边际改善，世界也是对比出来的。
当然市场可能还会继续下滑，但我觉得像过去一年这样再次大幅下滑的概率已经不大了，因为现在的国内外的宏观环境已经有了不少变化，比如：
美元虽然还没降息，但越往后，应该距离降息也越来越近，我们也快熬出头了。
最近的日元贬值，资金回流香港，港股连涨九天，以及传得沸沸扬扬的美帝亚裔细分法案，虽然真实情况未必如网传那样，但肯定会对国内一些资金的心理产生影响，甚至包括最近美帝大学校园里发生的事情，这些都会影响一部分人的心态。
投资嘛，本来也就是个心态问题，而心态一定是受多种因素影响的。
本来现在这个世界就不是风平浪静，外面这两年的通胀和战争，以及一些活久见的事情，更不是岁月静好，都在证明现在只是一个比烂的时代，随着时间的推移，可能像去年那样疯狂看空国内的时候也在逐渐过去，君不见，最近外资唱多中国资产的声音不也又多起来了吗？
4，指导价已经正式取消，所有房产 app 已经可以正常显示所有房源真实挂牌价格。
这其实是这次政策的最大进步，还是政府在这件事上的一贯风格，只做不说，我前面几次文章的公开呼吁终于也算是有了结果。
这里还是要为深圳住建局点赞，期待尽快继续改掉其他过时/错误的政策，目前深圳这个房地产市场，一定还是有办法重整旗鼓，只要利好政策不停的出，相信信心也一定会回来。
只是这次大家都受伤都比较重，政策确实需要多点关怀和沟通。
虽然这次政策没达到预期，但也算是让我们了解并验证了目前政府政策的逻辑，有了合理的预期，起码可以合理的规划自己的行动。
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沧海
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2024-05-08
