昨天期待下班见的深圳政策没有出，却等来了北京又挤了点牙膏：放松五环外的限购政策，算上白天出的天津学习广州放开市区 120 平以上户型限购的政策，以及前几天的成都和南京彻底脱光的政策，楼市政策进入新一轮大规模放松期毋容置疑，昨天最高层的会议精神肯定是要坚决执行的，相信深圳过不了多久一定会跟进，所以我昨天说不用太纠结 430 这个时间点。
昨夜深圳狂风暴雨，雷电交加，也不知道老天爷啥意思。
深圳的政策虽然还没出，但其实最近小作文早已满天飞，比如取消限购方面有一条：除了南山福田宝中龙华之外，其他都取消限购。还有其他比如增值税五改三，契税统一降低到 1%等等。
政策没出，所以谁也不知道最终落地政策一定会如何，我想上述小作文政策应该都是在政策工具箱中，比如增值税和契税的调整，我觉得概率很大，但限购范围这样调整，我觉得不太可能，也没有必要。
首先，深圳跟北上广的地理情况完全不同，北上广面积都比深圳大很多，可以做到传统的环状分布，上海外环和北京五环外的意义很像，深圳是一个长条形的城市，无法这样划分，如果非要这样划分偏远地区，那估计只能去大鹏和坪山，龙岗和宝安都不能一刀切，所以要么龙岗和宝安按街道办划分，但这样颗粒度太细，容易引起更大争议，所以我想深圳是断然不会这么干的。
其实也没有必要，因为取消限购，相当于是最后一块底裤，要是取消都还没用呢？现在整个楼市和经济最大的问题大家都知道在哪里，相信起码深圳的本土G老爷们应该也清楚，所以不如不要走这一步并不太高明的棋，直接再其他方面下功夫。
也就是真正有用的政策会是哪些呢？我起码觉得有以下几个：
1）降低购房资格门槛，非深户社保门槛直接降到 1 年。降到 3 年相信大家都猜会有，两年呢，也还凑合，但既然要脱，不妨力度大点，超出一点大家的预期，保留 1 年社保也是个面子，毕竟三大核心一线城市，最后的面子还是要的。
2）降低交易税费，给购房者真金白银的优惠。所有契税直接降到 1% 甚至更低，个税 1%，增值税五改三或者二，只要这些真正有诚意的减税降费政策能出，一定会让市场极大的感受到政府的诚意，过去三年买入的大量卖盘也将顺利加快流通，为这几年好辛苦的深圳业主真正解压，此为真正的仁政。
3）暂停或者减缓土地出让和保障房建设，这个昨天自然资源部也已有明确发文，昨天最高会议也有讲要研究消化存量房产。
卖地收入哪个城市都喜欢，深圳也一样，何况现在都缺钱。但深圳相对来说没那么依赖土地出让，所以这里政府有魄力就再过点紧日子吧，今年在土地出让上紧个半年一年，未来土地收入一定会更健康。
只有恐怖的增量停止，存量才有盼头，道理很简单，大家都懂，相信深圳这次也会有所行动。
4）放开限价，豪宅向上打开，让有钱人带动市场。这个尊重市场的举动，将重新唤醒整个市场的活力，也为政府以后出让土地打下基础，完全符合最高会议优化增量住房的政策措施。
看看上海最近的新房豪宅日光潮，不用担心市场没人买单，更不用担心没有有钱人了，只要是真正顶级优秀的核心资产，永远不会愁没人买，经济是不好，但我们国情的复杂性，一定要有坚定的清醒认知。
5）降低按揭利率。现在经营贷利率多少钱，首套按揭多少？存量房贷利率又是多少？大家很容易对比，拿出真金白银吧，没有三分钱打不动的客户。这个降利率这一次估计有难度，但这里的空间很大，后面一定还可以再出。
中国人办事情讲究天时地利人和，体制内出政策顾忌更多，尤其是这几年人人喊打的房地产政策，但房地产实在太过于重要，不管你喜不喜欢，她都是老百姓最为重要和最为关心的民生，地方官为官一方，相信也肯定都是愿意为民谋福利，现在房地产政策大调整的集结号已经吹响，此时此刻，我们已经没有必要悲观，最差已经如此，就让政策来得更优秀一些吧。
至于大家最为担心的信心，我想只要政策到位，信心就绝不是问题。
这个国家，向来如此。
最后呼吁一个最简单的 One more thing，赶紧官宣取消指导价吧，这玩意真的是裹脚布又臭又硬，正常挂牌价都不能显示，全球罕见。
期待更好的五月。
沧海
2024-05-01
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