中信深圳湾的光环不用多说，自从今年4月开始动工以来，任何消息风吹草动都牵动着深圳乃至全国顶级豪宅买家的心跳。几个月前，这一轮大救市政策还没出来的时候，市场哀嚎遍野，每天几乎都是在崩溃的边缘，结合当时的政策和市场环境，我曾私下跟朋友说到，如果市场继续下滑，中信深圳湾这个盘后面都可能是个鸡肋，要是开盘没卖完，都不足为奇。
这是我在当时市场环境下作出的一个偏保守的判断，当然，现在的市场环境已经完全不可同日而语，轻舟已过万重山，前一阵不知真假的28w的开盘价都传了出来，我也觉得在未来的市场环境下，都完全有可能。
我前后几个月对于这个盘的感觉和判断，能有这么大的差别，这并不是我不专业，而是因为市场完全是动态的，这一轮 180 度原地掉头，我们顶多是凭经验判断一定会来，但具体时间和政策力度，应该事前没人能精准判断，我们做任何市场分析，一定更要结合最新的政策和市场来分析判断。更何况，要说对于这个楼盘，最专业的独立第三方分析判断，全网可能找不出第二个像我这样的实战博主，十年前，我就开始在深圳湾买入和投资300+产品，太了解深圳这个顶级市场的产品和心理。
今天先简单分享几点中信深圳湾动工以来，对于豪宅市场的影响和变化。
1，这半年的中信深圳湾，就像一个黑洞，不断虹吸市场上 4000+的潜在购买力，尤其是深圳湾。这个很好理解，很多人都还是带着过去几年新房限价打新的思维惯性，以及以往的周边有新盘出来，立马卖旧买新的思路，这半年深圳湾很多业主卖房的目的，就是为了明后年置换中信深圳湾，尤其是2-3000w市场价位的，毕竟是向上置换，居住有改善空间，另外有些4-5000w以上市场价位的业主，也是想着再进一步置换中信深圳湾300+产品。
深圳湾肯定首当其冲，其他片区影响会小一些，深圳豪宅市场本来就不大，就这么几个片区，所以这半年，深圳4-5000w以上的二手成交是没那么活跃的，市场上的一些二手成交，一定是买家经过精准计算，平衡利弊，最终下手的结果。
2，中信深圳湾是全中国土豪们的白月光，绝不仅仅只是深圳。929最新政策之后，深圳核心区域的限购门槛，非深户只有一年社保，这个门槛对于明后年才开盘的中信深圳湾来说，完全就是没门槛，没有限购，哪怕外地土豪今天看到我的文章才关注这个楼盘，下个月开始准备社保都来得及。大家看看这几天关外限购脱光之后，外地购买力的凶猛。
我知道不少外地豪宅买家很早就在关注咨询中信深圳湾，相信随着后面楼市的不断恢复，关注的人只多不少，到时候开盘积分/抽签应该是极大概率，而且中信可是央企，这个项目背后还有佳兆业，有多少关系盯着，不用想都知道。
3，中信深圳湾如果最快明年年底开盘，我想大概率会是在后年也就是26年年初左右，按三年交楼时间计算，29年初交楼应该是大概率，这三年时间的供楼成本和时间，如果加到已经明确不会被限价的开盘价格中去，届时的单价估计又得加几万，想要卖出赚钱，估计还得加。
最重要的是时间，如果你是现在卖掉家庭自住房，置换一个五年后的期房，这五年时间拖家带口去租房？不是不可以，很多人应该都会权衡，这里让我想起了这两天刚好半三的一套楼王户型成交，我相信这种买家的心态，就是不愿意等了，而且现在二手都在超低价位，以后的新盘涨，旁边的优质二手也一样涨，如果五年后中信深圳湾交楼以后真那么香，到时候再置换也不迟，没有任何不确定性。
五年太久，现在的市场应该还会再往上修复，到时候的开盘价格如何，能不能顺利买到，都有着很大的不确定性，甚至，五年会不会又经历一个新的周期？过去五年的经验在这里，谁都不敢说没这个可能。
当一个看法在市场上形成了共识的时候，往往会形成羊群效应，追涨杀跌，过去几周的股市已经给大家又一次清晰演绎，楼市跟股市肯定不同，但在一个局部市场上一段时间内，也很可能会有类似现象和心理。
先不管中信深圳湾最终开盘价格和产品如何，最后一定会有买到的幸运儿，而这些幸运儿未来能否真正赚到钱，只有等到三五年交楼之后才知道。能不能买，怎样买，肯定要等到开盘前，结合最新的市场和价格情况来分析。
对于那些现在卖掉空仓准备明后年打新，假设最终没有打中的非幸运儿，会不会就是一场空？
以上关于中信深圳湾的一点最新看法，未必适合每一个人，每个人只有结合自己的情况来仔细分析，才最合适。
已经建立了中信深圳湾的微信交流群，有兴趣加入的可以加我微信，发送城市/职业信息以及持有物业情况，审核通过后入群。
沧海
2024-10-23
