作为深圳湾的资深业主，还是有必要给大家第一时间聊点干货，那些市面上随处可见的表面分析文章，就不讲了，外行只看热闹，内行才看门道。
1，官方备案资料中显示的项目名称是元湾府，一个平平无奇的名字，不过也无所谓，这只是备案名，行业惯例吧，以后市场应该还是会叫中信深圳湾，现在觉得元湾府这个名字不好听的朋友也不必担心。
2，项目整个地块被划分成了一期和二期，一期是全住宅，位于北面，由 5 栋高层住宅组成，一期占地 2.82w 平，比翡翠海岸小区（占地 3.3w ）还小。二期是商业和写字楼酒店，占地 1.58w 平，商业有点像半岛城邦四期那种低矮盒子（高度20m 左右）商业，写字楼和酒店是一座高 272m 的地标建筑。
相信一期的住宅和二期的商业/写字楼会用小路区隔开，所以别看中信深圳湾这块地占地不小（4.4w 平），但实际给到住宅小区的活动空间其实不大。
3，这 5 栋住宅楼体的分布和大致户型，很久前网上就已传出，这次说下最终数据。至于今天有媒体新闻说户型构成还是 70% 的 125 平三房之类，只能说这些小编很不专业，编新闻都只知道抄网上的旧信息，这个大家自行忽略就行了。
东面两栋最大户型，A 座 495 平大平层，楼高165m 共 43 层，一层一户，优点当然是尺度够大，缺点就是南面就是地标写字楼，楼梯间距仅 50m，肯定会有一定的光污染和隐私问题。
B 座为一层两户的 350 平大平层，楼高 180m 共 47 层，在整个项目的东北角，正北面的建筑的是翡翠海岸 E 座复式楼王，距离大概有 100m 左右。
东面这两个最大的户型，从楼体的朝向上看，目测有个最大的问题，就是有点太偏东，而不是标准的东南朝向，甚至都有点接近东西通。
我猜是为了让这两栋大户型楼体尽可能的少受项目东南角的地标写字楼影响，而且 B 座 350 平的东端头户型更朝北，超高层也可以看春笋和超总的景观，设计师的这个初衷，以后市场认不认可，只能以后交给若干年后的二手市场。这两栋楼的这个细微朝向问题，说大不大，说小也不小，有些对朝向很在乎的人会很介意，我就觉得有点遗憾，朝向不完美。
相比之下，西边三栋楼的朝向就更偏南一些，也不是严格的西南向，可能想规避下后海滨路西侧的达力地块，也更好的直接看歌剧院，尤其是 E 座 285 平的东端头，算是最前排的南向视野和景观了，都还挺不错。
D 座和 E 座这两栋楼应该是 285 平的大四房，值得关注的是 C 座 195 平，到底是四房还是大三房？因为现在最终的户型图还没出来，之前网传的基本都只是最早一稿的户型图，从现在的楼体可以看出，现在的楼体平面布局，跟那时传闻的格局完全不同。
简单测算，项目总户数大概 420 户左右，地下车位 869 个，车位比 1:2，车位不用担心。项目总体容积率 5.53，不算低，但好歹都是大户型，也一共只有 420 户，人应该也不算太多，楼层都比较高，基本都在 50 层左右，最高的楼体是 C 座 192 米。
结合容积率和楼体高度看，有点像半三，最高楼层都差不多 50 层左右，但应该比半三感觉更密，占地面积（2.8 万平）差不多是半三的一半，容积率（5.53）也比半三更高（半三占地面积 4.5 万平，容积率 4.37），大家可以脑补一下。
4，户型和价格，得房率。目测现在几个户型，倒是有点像深湾玖序的户型形状，比如 285 的这种，大概率就是南面是客厅和一个卧室，其他卧室在北面，也非通透，很像深湾玖序的 252 那种户型格局。
如果未来中信深圳湾真是我猜的这种布局，那这种格局分布肯定是未来一个会让人纠结的点，我们静待最后的官方户型图吧。
价格还是那句话，现在没有限价政策，开发商绝对没有任何理由卖低价，网上那些还在说 13.2w，用 13.2w 帮你算总价的不靠谱的声音，可以直接忽略。项目北面翡翠海岸，最新的小户型成交价都是 20w，中信深圳湾以后最差的低楼层户型 20w 起步，完全没毛病。
《中信深圳湾要卖 28 万单价？》
项目得房率应该在 75% 左右，按照最新的深圳市住宅建筑设计规范，得房率可以原来提高 5% 左右，过去几年的超高层比如润玺大概得房率就是 70%。
5，中信深圳湾对翡翠海岸的遮挡。这个问题之前我就写过文章专门分析过，结论是翡翠海岸 C/D 栋会受影响大些，E 座也基本还保留有东南面的河景和海景。现在中信深圳湾的总平面图已经确定，有点惊喜的是，翡翠海岸 D 栋还可以正南穿过中信深圳湾小区看到海景，C 栋东南的几个户型也还可以看一些中信深圳湾的园林。翡翠海岸 C/D 栋距离最近的中信深圳湾 C 栋，也都有 70 米左右距离。翡翠海岸 E 栋距离中信深圳湾 B 栋，有将近 100 米的距离。
这样，中信深圳湾对翡翠海岸的遮挡问题就已经完全确定，已经不存在任何不确定性因素，价值体系会很快重新建立，翡翠海岸的 2.0 低容积率和通透实用户型，相信会让市场不再观望，喜欢的朋友也会敢于出手。
因为市场其实怕的从来都不是被遮挡，而是不确定/不知道会怎么被挡，挡了重新定价就好，不知道怎么挡可是不敢出手，就没有价格。
今天就简单聊到这里，后面有了更多消息我们再进一步分析。
响应粉丝号召，目前已经建立了中信深圳湾项目专属沟通微信群，基本都是感兴趣的潜在实力买家或者深圳豪宅大户型业主，应该也是市面上最纯粹的中信深圳湾交流群，有兴趣的朋友下面加微信加入，需要发房产证和职业信息验证审核，以保证群成员纯粹性。
沧海2024-12-12
