#招遍天下#
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然而始于1994年的中国房地产预售制度以及预售管理办法行至今天，已整整30年，期间在2004年才修订过一次，也过去了整整20年。这一原先推动中国房地产快速发展的杠杆制度，有许多地方已不符合时代与形势的需要，其弊端与漏洞日益突出，已成为住宅项目烂尾之根源之一。
预售制度及管理办法，本身没有错，错的是先进的预售制度与办法一旦移植于中国之土壤，就会被异化，就会成为邪恶者蝇蝇苟苟掠夺百姓血汗钱的手段与途径。
住宅项目烂尾其根源在于建设资金枯竭而导致无法继续施工乃至竣工完美交给购房者、办理好权证。那购房者买了房子、交了房款、开发商只要按部就班去建设好就可以了。然而，看似严丝密缝的管理体系与办法，在管控者监守自盗的情况下，貌似严密却不堪一击。
一是资金监管形同虚设。对老百姓辛辛苦苦积攒的钱打入了监管账户，如资金进了保险箱，由独立第三方银行监管，看似安全实质是最不安全的。在烂尾频频发生的今天，政府更重视购房资金监管，更是设立政府监管账户进行监管，并进行层层审批制度，开发商每领一笔建设资金，需要由第三方审计机构出具进度报告后才能进入层层审批，才拨付给开发商及各施工单位与相关方进行使用，对此作为购房者是非常相信政府及资金监管方，然而这样流程清晰、管控严密的建设资金且屡屡被开发商挪用，直至项目烂尾。这到底是谁的责任？是政府、银行、第三方审计、房企、各施工单位相关方这五方主体？为什么最后导致住宅项目烂尾？对资金监管者失管失察是不是应该予以责任追究？
二是房企套骗监管资金防不胜防。在“三高”模式下，一些不法房企为了不断扩张对老百姓购房资金进行套骗，屡屡挪用于购地、还债甚至供个人挥霍。还有一些房企本身资金非常口渴，处于“田鸡要活命”的境地，眼馋于监管资金而不择手段以各种骗术如虚假合同、各种理由，贿赂机关监管人员等手段、办法与措施，以蚂蚁搬家式不断套骗监管资金，挪作他用，导致住宅项目建设资金枯竭，直至项目烂尾，把一个烂摊子推给了社会与政府，最后受苦的是无辜的购房者。
三是中国房地产发展模式有很多诟病。首先在土地出让模式上，在价高者得、不审查资金来源、不评估资金实力，重出让利益轻监管上有很多漏洞；其次预售制度与管理办法有很多漏洞，监管流程不能闭环。在没有结顶、房企造假情形下，政府敢发预售证，银行敢放贷款。资金虽然监管了，但依然处于形式监管之下；再次对于监管资金失管失察者及对造假作弊的房企，没有采取重罚乃至纳入市场禁入，失职渎职违法者没有得到应有的严厉惩罚。
那如何避免住宅项目烂尾尽量不烂尾，如何从源头上进行根除，有什么好的办法与措施呢？
一是改革目前的预售制度，改预售为现房销售。目前中国房地产市场发生了根本性变化，即供大于求，经过20多年房地产高速发展，全国各地已建设了许许多多的住宅及其他商业办公、厂房，房子严重供大于求，在这样市场下，改预售为现房销售，以所见即所得，目前推行现房销售时机已经成熟，这样做，项目不会烂尾，购房者资金就不会被套被挪用，现在二手房销售远大于一手新房就是一个最好的例证。
二是改革购房者购房资金存缴方式。借鉴澳大利亚等国房地产销售方式，即购房者在交纳一定的预购资金后，后续购房资金交纳在房屋建造完毕后成为现房后，再补交购房资金，也可以无条件退款不买，这由购房者说了算，这样购房者资金得到了安全保障。改革目前中国房地产购房模式即：购房者交定金、网签合同、银行按揭贷款或全款或分期支付，这样的交易模式即使在资金监管模式下仍难以保障，且退款无自由，这种片面保护房企与银行、损害购房者利益，在房地产市场供大于求的今天，必须进行改革。
三是对监管资金管理采取严厉措施，凡套骗监管资金挪作他用、助纣为虐者必须予以责任追究，课以重罚直至追究刑事责任。对资金监管不仅仅由政府、银行、第三方审计监管外，还应选业主代表以及律师事务所介入，对开发商请款的事由及合同要层层把关，并要建立责任追究管理办法，可溯源可量化追责。
老百姓的苦是世界上最大的苦，老百姓的难是世界上最大的难。老百姓辛辛苦苦攒来一辈子钱买了房子，被烂尾套着，无法居住，天理难容。对造成烂尾的监管责任方、责任人要终生追责直至刑责，方能给老百姓一个朗朗乾坤。
赵淑芳
■ “招遍天下”法律顾问
■ 浙江近远律师事务所一级律师
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