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李先生一边倒腾股票，一边倒腾房子。
他像做股票一样，看准是牛市的话，只是买进而不是卖出。
李先生在股市里面折腾了30年，即便碰到熊市，总的看，他还是胜多败少，投资回报是正的。
那在房市里他也像股市一样有这么好的运气吗？
李先生在房市折腾了20多年，2002年至2008年不断买进，2008年至2016年不断买进，在2020年至2022年不断买进，只买进不卖出。
因为他从趋势判断看，房子是很好的投资品。
他的逻辑思路是，因为原材料与人工工资不断上涨，即便碰到房市下跌，按他的固有经验是跌3年涨3年，他很相信并习惯了这一房市涨跌周期率。
然而在2021年房市见顶以来，年复一年的下跌，他怕了。
因为跌幅已超过了他的想象。
虽然善弈者谋势，在这20多年房地产牛市情况下，他靠杠杆从几百万到目前资产上亿，这房子不像股票，流动性很差，一旦碰到市场急剧下跌，出货不像股票那样容易。
李先生开始挂牌，他按常规套路，按常规市场价加价10万左右，作为到时还价空间，并优先把好的城市如杭州、宁波等的好房子优先卖出，从2022年开始挂到2023年还是卖不出，价格不断下降，他才醒悟市场已到了非常严峻的地步。
他开始狠下决心，决定杀价跑路。
杭州一套城北的房子，李先生在2021年高峰时一套90平房子挂牌成交价300万，到2022年夏天挂牌到260万卖不掉，到了2023年夏天，他决定再杀价，以230万元成交，到今年夏天，中介推给他同样楼层的房子，只要200万元，且可以还价，三年时间从300万跌到200万元，这还在杭州，也跌去三分之一还多，而且这个跌价势头到目前还没有被遏制住。
李先生的资产财富从1亿目前也跌去了近一半。
如果是在高峰卖掉呢？
所以说会买是徒弟，会卖才是师傅。好在李先生这套房子是在2008年低价买进，当时成交价才90万元，加上财务成本也是赚的。
但在绍兴等这样的三线城市，李先生没有这样幸运了。
这一轮房价下跌与前几轮下跌最大区别是供求关系出现最大的变化。
前年夏天，一位百强企业的老板打电话给我，他问我：你对房地产市场怎么看？我说，一年会比一年难，今年下半年比上半年差，明年比今年更差，后年比明年会更差。他不信，他认为再熬1、2年房地产形势就会翻转。
作为房地产人都这样认为，因为无数次的涨跌经历告诉他这是正常的规律。然而这次他错了。所以将军难免阵上亡，他认为老经验可以放之四海而皆准，他相信经验。
基于这样的判断，许多老板逢低拿地，不断补仓，殊不知如买股票一样，今天跌停，明天抢反弹还是跌停，后天又是跌停又去抢反弹，直到子弹打完，股票还在跌停板上。
因为他对基本面判断出现了决策性致命性的错误，正是在这样的错误形势的判断下，他打完了所有的子弹，没有了现金流，直至破产。
像这样老板不断抢反弹的老板大有人在。所以，有钱，有时是最大的风险。
李先生也犯了同样的错误。
由于杭州、宁波卖房后出现手头宽裕，对于绍兴等地的三类城市房价下跌，他抱有侥幸心理，没有紧迫感去卖房子了。
然而市场无情。
李先生在绍兴、嘉兴等地的新区房子一直挂牌，却始终无法成交。
卖房子送车位成了常态，去年李先生在镜湖挂的房子140平是280万，今年从2万一平跌至1.5万左右，这种断崖式下跌，使李先生卖也不是不卖也不是。
这种多米诺恐慌性的二手房市场，把许多投资者推向不断亏损的程度。目前的成交价已跌至他2017年买入的房价，已亏去了他7年的财务成本。
许多买地的开发商当年算算有利可图，过了一年变成了成本价，再过一年就直接亏损。
这一轮下跌，许多大V作出过判断。王石说3年，冯仑说5年，也有人说如日本一样，至少10年以上，走的路径越来越像日本。
难道我们要重蹈日本人的道路。
有一点事实是非常清楚的，那就是：虽然中国房地产已整整下跌调整了三年多，且平均跌幅与高峰相比已跌去了三分之一以上，且继续处于调整之中，调整尚未结束。
按照三年平均每年下跌10%来看，这一轮下跌在今年仍将继续，这是毫无疑问的，到明年2025年总体依然下跌调整会是大概率事件，估计全国房价平均跌去50%时，市场很有可能才止跌，但并不意味市场会反弹。
主要原因是房子实在太多了，去消化存量与增量，只有以价换量到供求关系平衡时，市场才能走出下跌阴影来，消化市场过剩时间，乐观估计至少还需要3年时间。
所以过好苦日子、紧日子，前行的道路依然曲折且艰难。
做最坏的打算，留足弹药过好冬天的生活，等待市场好转，随着出击。
李先生一直在思考与做好这件正确而又艰难的事，他计划再降价出清手上多余的房子变现过冬。
赵淑芳
■ “招遍天下”法律顾问
■ 浙江近远律师事务所一级律师
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