像抓村居社区那样，切实解决小区业主与物管矛盾刻不容缓
文摘
房产
2024-08-01 10:00
浙江
#招遍天下#
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中国从以农业为主的国家，经过75年努力奋斗，已经有三分之二以上人口进入城市，已成为全球城市化率较高的国家。特别是经40多年改革开放，幢幢高楼拔起，大量城市小区呈现，大量农民进城成为新市民，城市小区居住水平发生了天翻地覆的变化。长期以来，中国实行传统的中央、省、市、县、乡镇、村居6级管理体系，我们党对农村和城市最基层的自治组织已形成了一套非常成熟的管理体系与办法，这对于巩固农村和城市基层组织、发挥最基层堡垒的作用，实现国家长治久安起着决定性作用。然而，经过20多年房地产快速发展，伴之而起的各个小区如雨后春笋，大量社会人员打破边界来到同一个地方，这就是城市居住住宅小区。住宅小区如何管？传统方式是否管用？为什么业主与物管矛盾越来越尖锐？这些已严重影响社会稳定与老百姓生活和谐以及对美好生活的向往。
据我们对小区的调查与观察，目前业主对物业管理服务的满意度不到60%，除少数品牌、服务较好的小区以外，有一半以上的小区对物业提供的服务普遍不满意，不少小区业主与物业之间矛盾已出现了不可调和的现象。一些业主文明素质有待提高：高空抛物、乱扔烟蒂、吐痰甚至随地大小便、乱停车、乱倒垃圾、野蛮装修、不遵守物业公约、对公共设施不爱惜，有的甚至破坏公物等等。只管自家一亩三分地，不管他人瓦上霜，自私现象突出。电瓶车擅自上楼，不按规范停车。因对物业管理不满或者其他原因，拒交物业服务费，如此等等，不一而足。更有极少数业主，居心叵测上蹿下跳，以挑房开与物管公司毛病为由，为一己私利，聚众闹事，到处投诉，威逼胁迫房开及物管企业钱财，不怀好意竭力钻营到业主委员会，以服务业主为名，捞自己的私利，动不动威胁业主，使许多业主敢怒不敢言。管理服务标准形同虚设，收费标准与提供物业服务不一致；服务质量低下，服务减配严重；只重视收费不提供好的服务；团队人员不稳定，服务随意性强，连最基础物业服务也没有做到位；财务账目不清，侵占业主公共利益时有发生；维修保洁服务响应不及时；对公共设施维修不及时，脏乱差时有发生；对待业主态度不友好，党的建设几乎空白，特别是房地产下行的今天，房企暴雷，房开挪用物管企业资金时有发生，更使得小区物业管理雪上加霜。以上业主与物管之间种种乱象与矛盾，主要发生在二个阶段：一是小区业主收房以及集中装修阶段，业主与物管、房开因房屋质量问题难以解决以及业主乱装修等问题与矛盾最为突出；二是小区日常管理中业主对物业服务不满意，导致业主与物管企业沟通越来越困难，相互之间埋怨、推诿、互不信任，导致业主不肯交物业费，物业企业撤人甚至撤离管理团队，使得小区处于失管，各种矛盾处于尖锐难以调和状态。
为什么业主与物管企业之间矛盾会越来越深？越来越尖锐？现在绝大多数业主对小区居住体验感普遍较差，而物管企业也是一肚苦水，备受委屈。主要对住宅小区物业管理顶层设计存在很大缺陷。目前我们对住宅小区物业管理一直沿用的是国务院物业管理条例，各个地方结合本地实际制定了物业管理实施办法，但存在很多不合理的地方：一是房开公司刚预售时，对选聘物业管理企业采用前期物业管理协议的方法来进行。虽然通过了形式上的招投标，并到物业主管部门进行了备案，但这个前期物业管理协议由于没有业主方全程参与，往往出现偏向物业企业的情况，在标准制定、公约规定，特别是在价格制定上多倾向于物业管理企业。二是由于前期物业企业绝大多数隶属于房开，在后续交付及管理上，与房开公司千丝万缕，物管企业在实际管理上偏袒房开公司而损害业主利益。三是前期物业管理协议规定的时间偏长，对业委会成立条件比较苛刻与繁琐，业委会迟迟难以成立。同时，业主自主选聘物管企业时间过长，如果前期物业管理企业服务失去水准、服务下降，在这期间就会与业主产生矛盾且矛盾会越来越深。四是作为行业主管部门与基层党组织来说，介入小区物业管理服务指导偏迟，体现在思想上不重视、态度上不尽心、不尽职，怕麻烦、怕做鸡毛蒜皮的事，加上认为小区管理是业主自治的事，导致小区党的建设形同虚设，软弱涣散，党的建设工作硬性约束指导导向不清晰，加上人手少使之小区管理陷入困境。
如何切实解决当下业主与物管企业尖锐矛盾，基层党组织必须要像抓村居社区那样，使出狠劲，打造党的基层红色阵地。解决一切矛盾与问题，关键在于党，解决小区物业管理存在的突出问题，关键在基层党组织。1、改革现有前期物业管理问题，从源头管起来。房开公司在选聘前期物业企业时，行业主管部门特别是所在街道以及社区要提前介入，对于单位选聘、物业费价格、管理公约要把好关，不能由房开公司单方面说了算。2、在小区交付时，乡镇街道及所在社区要提前介入，对小区党员情况了解清楚，提前成立基层党组织，为后续业委会提前建立打下坚实基础，充分发挥党组织在小区业委会上的核心与战斗堡垒作用。3、乡镇街道及行业主管部门对选举好业委会要把好关，使之成员结构合理，把心怀鬼胎企图利用业委会身份打自己经济利益小算盘的人清除出去，加强对业委会的监督。党的基层组织一定要花精力把业委会打造成团结、廉洁、敢于奉献的工作班子。4、严格按公约管理，不断提高业主素质。把政府一直在做的评选优秀物业小区的工作不要流于形式，切实落实到每个小区中去。5、行业主管部门要克服人手少的情况，做好面上指导。6、地方人大机关要针对小区物业管理存在问题，适时作出物业管理条例的修改完善，使基层有章可循。7、不断提高物业企业管理水平，加强队伍建设，把小区管理成和谐小区勤勉努力。小区虽小，是社会最小细胞，但它维系着最基层老百姓的幸福感、获得感，从小事做起，像抓村居社区那样，使出狠劲，把每一个小区打造成党的最基层的红色阵地，不断提高小区物业服务水平，使业主享受到美好的生活。
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