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上个月说到，香港楼市已经进入至暗时刻，一手房以价换量，二手房继续阴跌，并且，全港二手房均价已经跌破10万元/㎡，唯一的希望就是美联储开启降息周期。
在9月20日，美联储超出预期的降息50个BP，同时中国在一周后宣布重启经济，央妈同时开启闸门，香港，作为受中美影响巨大的经济体，楼市是否反转，我们今天来研究一下：
成交量走势
9月，香港一手房成交515宗，较8月下降55%，暴跌，降幅较上月扩大94%；较2023年全年平均成交宗数下降10%，降幅较上月扩大39%；
9月，香港二手房成交2591宗，较8月下降10%，降幅较上月缩小9%，较2023年全年平均成交宗数下降14%，降幅较上月扩大9%；
9月简直惨不忍睹，一手房市场已经跌到全年最低（仅比2月春节略好），二手房经历5连跌，也已经跌到全年最低（仅比2月春节略好），可以说，香港楼市已经和大陆一样，进入新的一轮下跌通道，深不见底。
单套房价格走势
其实在没有成交量的基础上研究价格意义不大，但我们姑且看看：
2024年1-9月的单套成交价格继续下跌，一二手房呈现分化态势；
一手房单套价格与上个月持平（1-8月下降0.7%）；
二手房单套价格下降0.5%（1-8月下降0.7%）；
单看9月单套价格，分化明显：
一手房较今年7月数据环比上涨26.5%，8月数据环比下降42.6%；
二手房较今年7月数据环比下降1.3%，8月数据环比下降4.6%；
一手房刚需已经全面退场了，所以成交量直接腰斩。
二手房成交结构
按区域来看，近一个月跟之前相比，九龙的占比提升明显，据我了解，大部分大陆老的优才高才多是落地九龙，提升了九龙整体的租售成交量。
从面积段上看，近一个月不足37（套内面积）平方米的房子占比大幅减少，其他面积段均有所提升，这对应的是刚需失能。
二手房价格走势
9月全港房价信心指数127.7，比上个月（129.4）再降1.7；
港岛：
9月港岛房价信心指数132，比上个月（134.9）下降2.9；
九龙：
9月港岛房价信心指数131.1，比上个月（134.1）下降3.0；
新界：
9月港岛房价信心指数118.5，比上个月（118.8）下降0.3；
换算一下，全港均价目前是9.35万元/㎡（国内一线均价是5-6万人民币/㎡）。
租金
9月中原城市大型屋苑租金指数信心指数123.94，与上个月（123.94）持平；
按此计算，全港租金回报率已经达到3.32%，而目前额住房按揭利率是3.875%，之间息差进一步收窄至0.575。
租售比最高的德宝花园已经达到4.92%，稳稳超过住房按揭利率。
9月美联储超预期降息50个BP，香港因联系汇率制度，按揭利率已经在之后相应下调，且大陆央妈接着放水，香港是两边获益，因息差进一步缩小，房地产作为一项资产，应该进入观察列表。
结尾：
香港楼市进一步进入下跌通道，一二手房成交量均大跌；
全港二手房均价进一步下跌；
但租金进一步提升；
9月底，美联储与央妈先后开启宽松；
随着香港租售比和按揭息差进一步缩小，临界点将至；
但能否反弹，还得看10月的数据；
不好的消息是，美联储降息可能放缓，而财爸力度及其有限，两个大国不约而同的有暂停宽松的架势；
我倾向于还没到反弹时。
全文完。
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