今天看到一则新闻，结合前些天央行的报告，再看看已经被房地产业带进深沟里的宏观经济，觉得房地产困境有了新的解题思路，今晚来谈一下，未来可以验证。
公租房租金
2024年8月1日，深圳市龙岗区14个公租房项目，租金上涨66.7%，看上去涨幅真的挺高的。
针对低保家庭、低收入家庭和其他住房困难家庭出租的公共租赁住房，分别按照市场租金的10%以下、30%至50%、50%至70%确定。
也就是说，这是一个系统性的动作，公租房的租金即将全面按市场价格调整。
央行的态度
公租房租金上涨的事情说清楚以后，我们要思考的是为什么？
根据央行半年度货币执行报告，我们看下央妈的态度：
央妈的态度很明确，未来租售比会不断提升，有望提升到3%以上，并且，高于多数资产回报率，这句话估计把一众基金、理财、信托、保险都吓尿了。
租售比是个公式，等于租金/房价，也就是说，租售比提升必须通过两种方法实现：
一、房价继续下跌；
二、租金上涨；
很明显，央妈这次完全没提房价不合理偏高，也就是排除了继续降房价这个方法，剩下的选项，自然就是租金必须上涨。
央妈下面一段话也很值得咀嚼，就是支持企业批量收购存量住房来支持住房租赁产业发展，以及收购商品房做保障房或租赁房。
这事儿其实各地今年都发了文件在干，但效果非常堪忧，原因就是按现有租售比，收购价基本得是商品房市场价的30%，开发商是宁死不从，嗷嗷叫唤，这哪是帮扶，简直是打劫，原因就在于现有保障房租售比太低了。
保障房收储
我们还是拿深圳龙岗丹郡花园做个案例，网上同小区二手商品房成交价在3.36万元/㎡，按调整后的公租房租金算，租售比才只有0.96%；如果按调整前的公租房租金算，租售比才只有0.58%。
而根据中国人民银行5月17日宣布的，拟设立保障性住房再贷款。再贷款规模3000亿元，利率1.75%。
如果我是地方政府，借着1.75%的利息收商品房做公租房，怎么回报率都必须得有2%才打平算的过账吧，毕竟现在地方政府穷的叮当响，收房子这种重资产总得退出的，能有正常回报，才能发reits退出吧，如果按涨价之前0.58%的租售比，那收储价可不得打三折么？如果按涨过价的0.96%租售比，打半折就能收了，这不就好谈了很多么？
所以，涨公租房租金是非常好的解决办法，租金涨了，就能给保障房收储带来很大的灵活空间，未来也更方便退出。
不过，这会带来另一个结果，公租房租金我们可以理解为基础利率，央行通过管理基础利率从而影响市场利率，那么公租房租金上涨，也必将带动全市场租金上涨。
按央妈说的原话：静态租售比有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。
那你觉得，当租金上涨，租售比提升后，房子顺理成章又变成了国内最优质的资产，那房子是不是又值钱了？
结尾：
涨房租这事儿，确实有利于完成保障房收储任务；
也更利于房地产稳定，避免房地产进一步拖累宏观经济；
总结一下传导公式：租金上涨—租售比提升—房子回报率超过国内多数资产—值得一生典藏；
牢记记得这是央妈说的，央妈的话，最好往心里去。
全文完。
防失联、咨询跨境资产配置业务，请加作者微信。
