![]()
文｜明律
公众号｜明律如是说
什么是群租呢？
群租就是将住宅通过改变房屋结构和平面布局，把房间分割改建成若干小间后，分别按间出租或按床位出租。群租肯定住得不舒服，也有诸多安全隐患，还容易与人发生矛盾纠纷。但是，群租这一现象在城市里却屡见不鲜、屡禁不止，因为群租有着旺盛的供需市场。群租必然要改变房屋结构和平面布局，肯群租的房屋业主（大房东）不多，二房东（含三房东、四房东等）是群租出租的主力军。二房东先租下一套住宅(一般不会告诉业主自己要群租)，然后对房屋进行简单间隔，隔成蜂窝一样的狭小的N个单间；再狠一些，再在这些已经蛮狭小的N个单间里摆下N张床或架子床。二房东把实际不具备出租条件的每个小单间或每张床位都单独出租，谋取远超正常租金水平的高额房租。群租的租客主要是这么几种人：工作、生活基本都不稳定的“漂族”；低收入者；不愿意支付太高房租又想省时省钱的租房者。二房东在利益驱动之下，租客在房租压力之下，把本来住不了几个人的一套房屋，变得“海纳百川有容乃大”了。在上海一套不足100平米的房子，愣是塞进了30张床，30个人共用一个卫生间！群租房采用隔断的方式改变了房屋的功能区域，客厅、厨房、卫生间都可以变成“卧室”，卧室可以变成更多的卧室。这种改造必然会使得房屋的水电气管道都会受到影响。
N多人住在一套屋子里，肯定会加大电荷的负载，从而容易引发触电、火灾等事故。而且房屋的紧急疏散通道的大小是根据建筑可容纳的最大人口设计的，群租房的实际居住人口远超建筑可容纳的最大人口。一旦发生火灾、地震等紧急情况，群租房人员很难及时疏散，较易发生人员财产受损的事故。还有，群租房居住来往的人口杂多，人员流动性非常大，容易引起一些疾病（尤其是传染病），对人体健康有一定影响。人与人之间挤在那么小的地方也很容易发生冲突，东西被偷时有发生，甚至强奸、杀人等恶性案件也时有发生。群租房动房屋结构导致漏水，让邻居们雨露均沾；群租房在卧室阳台安置厨房油烟和饭菜味，常年不间断熏陶楼上楼下邻居；还有的群租客没有门卡，经常性破坏楼栋防盗门、门禁；因为人员众多，群租租客常常会侵占公共区域等等。上海认定群租的尺度、标准是什么呢？2022年11月23日，上海市十五届人大常委会第四十六次会议表决通过了《上海市住房租赁条例》（以下简称“《条例》”。《条例》明确禁止房屋“群租”，并详细规定了群租的认定标准，以及法律责任。(一)房屋符合国家和本市建筑、消防、治安、防灾、卫生、环保等方面的标准和要求;(三)以原始设计或者经有关部门批准改建的房间为最小出租单位;(四)厨房、卫生间、阳台、贮藏室以及其他非居住空间不得单独出租用于居住;(五)每个房间的居住人数和人均居住面积符合本市相关规定;禁止违反前款第三、四、五项规定，将出租住房用于群租。禁止将违法建筑、擅自改变使用性质的房屋以及其他依法不得出租的房屋用于出租。群租主要有以下情形，满足以下任意情形之一的即可认定为“群租”。1、 违反《条例》十五条第三款，将一间原始设计为居住空间的房间进行分割、搭建后出租，或按床位出租；
2、 违反《条例》十五条第四款，将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，出租供人员居住；
3、 违反《条例》十五条第五款居住人数，每个出租房间的居住人数超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)；
4、违反《条例》十五条第五款人均居住面积，出租房间的人均居住面积低于5平方米。
1、2、4比较好理解，3“每个出租房间的居住人数超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)”如何理解？第一点，是每间房间不许超过2人，不是每套房间不许超过两人。租一室户可以住2人，租两室一厅就可以住4人，以此类推。第二点，同住一间房间的租客之间有法定赡养、抚养、扶养义务关系的，不受2人人数的限制。简单理解就是家庭关系（一个家庭或者近亲属之间），是可以突破一间2人的限制的。其他的社会关系，如恋爱关系、同学关系、朋友关系、同事关系、合租关系等，是要受一间2人的限制的。当然其他关系还好说，有恋爱关系的3人或更多人同住一间房间的，就多少有点儿奇葩了。违反了禁止群租的《条例》会受到什么处罚呢？要承担什么法律责任呢？违反本条例规定的行为，法律、法规已有处理规定的，从其规定。违反本条例规定，当事人有违法所得，除依法应当退赔的外，应当按照《中华人民共和国行政处罚法》的规定予以没收。违反本条例第十五条第二款、第三款规定，出租住房不符合相关规定的，由区房屋管理部门责令限期改正，处一万元以上五万元以下罚款;逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。除此之外，如果出租人不履行行政处罚决定的，向社会公开该套房屋信息，限制其买卖房屋，并将违法“群租”和行政处罚信息在房地产登记簿中予以记载。出租人履行行政处罚决定后，撤销限制。同时，将违规出租人信息作为不良记录，纳入本市公共信用信息服务平台，供相关管理部门信息共享和符合条件的社会主体依据相关规定查询。租客租住“群租”房的，依据本市居住证管理及相关规定，在落实整改以前，由街镇通知社区事务受理服务中心，暂停办理居住房屋租赁合同登记备案，暂停受理居住证、临时居住证申请。租客已经办理居住证的，暂停办理年度签注；租客已经办理临时居住证的，暂停续期手续。房产中介从事“群租”业务，或为“群租”提供经纪服务的房地产经纪机构、经纪人，由城管执法部门责令限期改正，暂停房地产经纪机构、经纪人的网上备案资格，对房地产经纪人员处以1000元以上1万元以下罚款，对房地产经纪机构处以3万元以上10万元以下罚款。禁止群租、整治群租、取缔群租必然“伤及”群租供求两端的人。租客端要惨一点，没有了价格低廉、地理位置便利的群租房，这些租客只能加价去合租或者被迫往租金更低廉的偏远地段去租住了。如果租房成本能低一些，如果政府能有更多福利、补贴的出租房房源，群租也就没有了存在、发展的土壤。禁止群租、整治群租、取缔群租是治标不治本的堵，标本兼治的疏还是要回归到租房成本高低、合适房源多寡上面来的。如果有能力有条件住得好一些舒服一些，谁愿意群租啊？
![]()
备注：本文内容仅供参考，任何时候、任何情形下，均不作为笔者的正式法律意见。
*明律，陈明，上海瑞富律师事务所律师，主要从事民商事诉讼，电话13122590547。
*点击下面的“阅读原文”可购买明律撰写的法律出版社出版的《婚姻家庭继承100个常见法律问题》（图文版），有趣、有用、有温度的婚姻家事手边书。
![]()
