房地产市场萎缩明显，大部分开发企业面临淘汰风险，部分企业选择转向资产管理等新业务方向，银行也开始采取更灵活的不良资产处置方式
文摘
2025-01-11 20:58
上海
让我们看看具体数据：我国14亿人口的市场中，目前一年新房、二手房的交易量仅为2019年的三分之一，约6万亿。相比之下，美国虽仅有3亿人口，人均GDP达7万多美元，但年交易量高达20万亿，相当于我国2019年的水平。这种市场缩量必然导致优胜劣汰。有趣的是，房地产行业完全颠覆了"只见新人笑，不见旧人哭"的老话——如今是只见旧人哭，新人都不敢入场。作为现有玩家，处境确实艰难。我国原有7万多家房地产公司，其中90%是开发公司。这与美国形成鲜明对比：美国约30万家地产类公司中，开发商不到10%，大多数是物业管理、机电管理等服务类公司。近期，美国房地产行业的AI公司也在快速增长。在这轮市场收缩中，预计90%的公司将被淘汰。这并非随意预测，而是参考韩国、日本的经验——当市场进入调整期，开发类公司往往会大量消失。这些企业要么在ICU（重症监护），要么已在准备清算。企业危机时期，管理层的决策至关重要。这就像对待重症病人：一种选择是倾尽所有去救治，最终可能全家陷入困境；另一种是选择及时止损。就像近期那位赴瑞士选择安乐死的上海姑娘，虽然听来残酷，却也是一种理性选择。目前大多数企业选择拖延，这是最普遍的应对方式。但也有企业主动选择破产清算。破产并非丢人——世界500强哪家没经历过亏损？关键在于主动选择合适的方式。如果不想"死"，也可以主动去"ICU"——也就是法院。法院就是企业的重症监护室，能够协助企业进行债务重组和业务重整。为什么这个选择如此重要？就像重病患者，你可以倾尽所有去救治，卖房卖地，最终却可能救不回来，反而让全家陷入困境——这是一种情感驱动的决策。而选择安乐死，就像那位去瑞士的上海姑娘，虽看似残酷，却能避免痛苦，节省医药费，更重要的是掌握了选择的主动权。目前，许多企业选择拖延至死，这是最普遍的选择。但也可以选择主动清算。企业破产清算并不丢人，就像安乐死并不丢人。亏损也不丢人——哪家世界500强没经历过亏损？关键是如何主动选择合适的退场方式。这确实值得我们专门探讨。还有一种选择，不想死就主动去ICU。那么房地产公司的ICU在哪里？就是法院，这一点请大家记住。目前房地产企业可分为两类。第一类是经营状况良好的企业，值得关注。这类企业主要包括央企、中海、华润等。它们虽不是蒸蒸日上，但都过着稳定的小康日子。再加上万科，虽然只能算是过着普通日子，但总能维持经营，慢慢转型。这些传统企业仍在沿用原有的发展逻辑和模式。凭借强大的资本实力、良好的公司治理和管理水平，即使在市场缩量的情况下，通过适当调整仍能持续发展。他们的调整策略很简单：出售长期重资产和住宅以外的资产。以万科为例，现在主要保留住宅、出租公寓和物业服务（万物云）三项业务，其他业务都在出售。这种转型就像大户人家在困难时期，把床底下珍藏的齐白石画作拿出来卖个一亿续命。中海一直专注于住宅开发，其他业务并不多。华润则走了不同路线，15年前就开始发展商业地产，打造了万象城这样的商业项目。这个商业地产系列至今表现优异。目前国内主要的购物中心品牌已不是沃尔玛等传统品牌，而是分为两类：一是南京德基这样的单体购物中心（其单店营收位居全球第二，仅次于SKP），二是像华润这样的高端连锁购物中心。华润在这方面非常成功，使得华润地产的市值现在超过了许多传统住宅开发企业。这是一个成功存活的大户人家的典范，当然也有像许家印这样的大户人家已经崩塌。还有一类有趣的小型企业也在存活：它们立足于单一地域，甚至是三线城市，但因为负债少而得以生存。这些企业规模不大，往往只在一个二三线城市经营，采取低负债运营模式。它们做完一个项目就休整一段时间，市场不好时就暂停开发，靠之前积累的利润生存。这些企业从未考虑过上市等复杂经营方式，保持着简单的经营模式，但经营状况良好。最近，政府和企业就土地收储、退地等问题达成了一些共识。这是近期政策的一部分，旨在防止市场进一步下滑，实现止跌企稳。在退地过程中，政府优先选择用于保障房建设的土地。商业用地和旅游用地的退地机会相对较少。对企业而言，退地只是降低压力和债务的方法之一。更重要的是要在现有市场中，通过产品研发和提供可靠的服务，充分利用土地价值。如果市场条件不佳，无法退地，企业可以选择低价转让，或通过临时建筑维持一段时间。许多土地价值未被充分利用，主要是因为房地产商在过去日子太好时，对创新投入不足。如果能跳出传统思维模式，用更高维度的思维去看待市场和产品，这些土地可能还有发展空间。这对开发商来说既是挑战也是机遇。因此，一方面可以将适合的土地退还给政府用于保障房建设；另一方面，要改变对市场和产品的认知，以未来发展的视角开发新产品，提供市场急需的产品和服务，解决土地闲置问题。目前二手房成交量有所回升，但房价尚未回升。虽然市场换手率提高是个好迹象，但由于房价仍不稳定甚至继续下跌，建议投资者要谨慎对待。我们期待的是量价齐升，而不是仅有成交量上升。因此，投资者可以再观望一段时间。不过，如果是刚需购房，比如要成家或因孩子长大需要换房，目前倒是一个合适的入市时机。最近我注意到一些民营企业在广州市场拿地，其中包括一些原本不是房地产企业的公司，如纺织企业。虽然这些企业在拿地方面很活跃，但整体市场趋势仍在收缩，呈现减速、减价、减量的态势。不过在一些局部市场，特别是人口和经济持续增长的地区，土地供需已开始恢复。民间资本也主要关注这些地区。但这仅是个别现象，并不能代表全国市场的整体状况。因此，我倾向于将这些现象视为个案，而不是将其解读为整个市场即将大幅反弹的信号。这一判断对民营企业和国有企业都适用，每个案例都需要具体分析。说到重整，就像进ICU一样。现在的关键问题是如何出院：一旦进去了，就得想办法出来。我遇到一个很有意思的案例，一位企业老板在3年前就看得很明白。当时企业一爆雷，他没有硬扛，也没有找领导救困，而是直接申请司法重整。为了这份司法重整文书，他做了充分准备。有趣的是，这位老板在企业上市这种"办喜事"时都没想到要请大投行，但在"办丧事"时，却果断花上千万请来了中国最大的投行之一做顾问。他在企业快不行时，在准备进ICU时，展现出了极大的魄力。除此之外，他还聘请了中国最顶级的律师事务所负责重整，这种级别的律师他以前从未用过——每小时咨询费就要5,000元。他还额外请了一家顶级会计事务所。回顾历史，在企业好的时候，他从未用过这么优质的专业团队。但当他决定进ICU时，情况已经严峻到无法挽回，2,000多亿的债务亟待处理。要想顺利进入法院程序，就必须把各项事务理顺，这需要专家的帮助。我们过去可能不太理解，总觉得办喜事才需要专家，现在明白了，治疗重病同样需要最好的专家。除了生死两极的房地产企业外，还有一部分企业表面上没死，但实际上处境艰难，只能靠拖延时间勉强维持。这些企业处于半死不活的状态，最痛苦的就是这些正在寻找出路的企业。刚才我们讲到，有的企业已经进入重组，算是想明白了，战略决策也已经完成。但还有一些企业既没有进入重组，也没有完全倒闭，但很快就要撑不住了。现在最大的问题是资金链断裂，因为银行贷款还没有最终签订。就目前的活跃企业来看，像中海、华润这样的企业会继续沿着南北发展的路径前进。这很可能是主要趋势，但同时也开始寻找新的方向。其中一个选择是走向海外发展，但转型并不一定要出海，这只是众多选择之一。企业也可以选择在本地转型做服务，我们已经看到一些这样的例子。有些房地产公司不再开发房产，而是转型做服务。其中一项新兴的服务就是处理破产重组，最近有些开发商组建专业团队，专门处理这类业务。在破产重组的企业中，房地产资产较容易评估。不像软件公司的资产难以准确估值，房地产的资产价值相对明确，所以资产处置服务成为房地产行业最热门的转型方向之一。这类公司官方称为AMC（资产管理公司），在美国被称为"秃鹫资本"。秃鹫以捡食腐肉为生，而这类资本就像秃鹫一样在市场上寻找机会。最近在房地产行业特别活跃，他们的"捕食"方式分为上中下三个层次：有的专门处理员工工资和债务问题；有的通过司法拍卖、政府关系等渠道处理不良资产，比如将100亿的资产以较低价格收购；还有的专注于资产的中间环节，即低价买入后高价卖出，比如20亿买入，30亿卖出，赚取差价。最近，房地产行业发生结构性转变，进入后开发时代。住宅市场整体呈现减价、减量、减速态势。在此背景下，银行出现较多不良资产，其中房地产占比较大。以往这些资产主要通过AMC（资产处置管理机构）或法拍处理，但由于近期量大，加上法拍程序繁琐耗时，银行开始采用直接销售方式，提供更灵活的处置方案。对新投资者而言，这比法拍更灵活便利。银行接手后的处置空间也比法拍更大。因此，建议有意入市的投资者多关注银行直接拍卖的资产。
