陆挺：保交房资金缺口高达 3.2 万亿，一直拖着也不是办法
文摘
2025-01-03 08:44
上海
过去三个月来，政府推出了很多支持经济的政策。这些政策效果如何？未来还会有什么新政策？9月24日中国政府推出的政策得到了市场的积极回应，特别是股市表现良好。在房地产方面，大城市放宽了购房限制，包括取消限购限售、降低契税、减少首付比例和贷款利率。这些措施帮助了大城市的房地产市场逐渐稳定。现在全国有十多个城市的二手房价格趋于稳定，有的还略有上涨。新房销售情况也在好转。目前的经济困难不只是普通的经济周期问题。虽然调整货币和财政政策很重要，但光靠这些还不够。那么，我们该怎么办？有什么好的解决办法？明年政府打算实施更有力的财政政策。大家已经基本同意要提高赤字率、发行长期国债和地方债。但是这些钱该怎么用，还需要进一步讨论。我认为，除了保证地方政府正常运转外，最重要的是解决市场问题。房地产企业的债务不仅关系到买房人的钱和房子，还涉及相关企业和银行的债务。处理好房企债务是重中之重。确保在建楼盘完工交付也是解决债务的一种方式。去年11月，我们对保交楼问题做了研究，包括未完工楼盘的面积、涉及户数和需要的资金。我们估计大约需要3.2万亿元。处理房企债务很重要，但方法要灵活。比如对于在建楼盘，可以区分对待：卖得好的继续建，卖得差的可以给购房者退钱。我们可以把资源从卖得差的项目转到卖得好的项目。有些开发商可能需要破产重组。总之，我们要真正解决问题，而不是一直拖着。同时，也要适当改革财政体制，让地方政府有更多自主权，更好地发展当地经济。那么房地产市场什么时候能稳定下来？我觉得明年或后年会有好转。现在只有十几个城市有复苏迹象，要让全国房地产市场恢复还需要很多努力。关键是明年中央政府能否投入足够的资金和精力，帮助行业解决历史问题。我预计从明年下半年到后年，全国房地产市场有望开始真正恢复。中央经济工作会议把扩大内需作为明年最重要的工作，主要是为了促进消费。那么，现在促进消费有什么困难？又有什么新办法可以用呢？我觉得，中央把消费放在第一位，这是很重要的变化。要让老百姓愿意花钱，最关键的是两点：一是让大家现在和将来的收入都有保障，二是让大家的财产保值增值。所以，中央特别强调要稳定房市和股市，尤其是要解决房地产市场的债务问题。说到经济发展，我们都希望中国经济能继续保持良好发展势头。中国人勤劳肯干、爱创业的精神是经济发展的动力。我们要做的是：创造好的营商环境，欢迎外国投资，支持企业家发展，鼓励大家努力工作。同时要确保各地执法统一，重视远洋捕捞等重要问题。简单来说，我们要把基本的营商环境和经济环境搞好，改善社会环境，让收入分配更合理。中央经济工作会议还提出了一个很重要但容易被忽视的政策：要提高农村居民的养老金和医保补助。这个政策主要是针对农民的，非常重要。我国养老金分三类人群：政府机关工作人员占7%，企业职工占38%，农村居民占55%。农村老人现在每月能拿到多少养老金呢？今年涨了20元后，平均是225元。这个数字很重要：首先，农村老人收入本来就少，多50元对他们来说帮助很大，他们很可能会把这些钱都花出去；其次，这些老人大多是农民工的父母，提高他们的养老金也能减轻约3亿农民工的负担。现在超过一半领养老金的人每月只有225元。如果能提高这个数字，肯定能带动全国消费增长，减少大家的储蓄。提高农村居民的医保补助也很重要，因为要让人愿意消费，除了要有钱，还要让人没有后顾之忧。如果能提高农村居民的养老金和医保补助，会带来多大的消费增长呢？具体数字不好算，但我认为：如果把现在225元的养老金提高一半，带来的经济效果可能比其他促消费政策都要好。为什么？原因很简单：第一，这些人数量很多；第二，他们现在的收入很低；第三，最重要的是，这能让农民工对未来更有信心。说到政府的"以旧换新"政策，我有个更简单的建议：与其让政府列出可以换新的商品清单，不如直接给特殊群体发放补助，让他们自己决定买什么。这样做会更有效果。现在说说国际经济问题。2025年和未来几年，我们面临着一些挑战，比如货币贬值和产业转移到其他国家。我们该怎么应对呢？首先，我们要想办法多卖产品到国外。其次，说到人民币汇率，虽然美元很强（现在美元指数已经到108多），其他国家的钱也在贬值，但我们不应该跟着贬值。我认为现在最重要的是解决国内问题：稳定房地产市场和股市，增强老百姓的信心。所以，我建议人民币对美元和其他货币要保持稳定，不要大幅贬值，这样对我们更有利。
