太猛了，7月备案均价2.3万/平的东坑松湖瑧府，现在售价1.6万。
相当于备案价降了7000元/平卖了。
据淘房志团队现场实探，该项目已经开盘一个多月，在售的1号楼目前已封顶，但截至8月底只卖出了25套。
作为东坑镇中心板块唯一的在售新盘，蓄客了一年，开盘价优惠够多，如今这个去化有点不尽人意。
据说，松湖瑧府是众筑的第五代住宅，实用率高达98%，建面79-106平三至四房两厅两卫。
从现场来看，项目的户型是个很大的亮点，79平3房还能做双卫，主卧还有270°的L型大飘窗，对刚需来说超级香了。
不过，地段不太OK，项目正对面就是本地的2甲医院，又背靠养老院，还靠马路边，居住体验很难评。
那么，该项目具体如何？刚需值得买吗？
一起来看现场实探~
东坑与寮步、大朗等一样，皆为环松湖镇区，房价主要依靠松湖外溢支撑。
不过，就实际来看，东坑在环湖镇区中的存在感是最弱的，一方面前景规划不如其它，另一方面与松湖的亲密度以及城市配套一般。
在价格不足够吸引的情况下，只能依靠镇街本地客户消化。
具体来看，松湖瑧府位于东坑的镇中心板块，配套会相对完善，但同时也比较远离松山湖。
其直线距离松湖北CBD大约4公里远，会有需求外溢，但不是各大高新企业员工的外溢第一选择。
值得一提的是，松湖瑧府相对周边近几年的新盘，不是最靠近镇中心的，周边配套的紧密度自然也不是最高的。
交通方面，松湖瑧府还算较为便利。
直线距离约900米处为东坑大道，直线约2公里左右为快速路生态园大道，能够十几分钟大道松山湖，直线约2公里左右为莞番高速双入口，接驳从莞高速、莞深高速等通达广深。
还有地铁3号线，直线距离约900米，但可惜还在规划中，就目前进度可以忽略不计。
总的来说，项目的地段有点一般，前不靠松湖，后比不了镇中心次新盘，交通也没有很大优势，只能说较为便利。
前对医院后靠养老院
周边环境一般但教育资源较为突出
松湖瑧府靠近镇中心，周边核心资源还算比较丰富，不过周边环境有点一言难尽。
商业方面，项目一路之隔就是东坑最大的综合市场——百顺中心市场，1.4公里左右则是喜悦里、四季广场、万升荟广场等稍大商圈。
当然，也可以选择驾车去往松山湖的万象汇商圈，大约15分钟。
生态方面，荔枝公园、鹰岭公园距离项目大约2公里，说远不远说近不近，空闲时去可以去溜溜弯。
教育方面，这是项目周边配套中最为突出的一项。
2公里范围内，东坑中学、东莞市海东学校，以及省一级东坑中心小学，且小区还配建6班制幼儿园。
医疗方面，周边只有多个卫生所以及一个2甲医院，最近的三甲医院松山湖东华医院也要14公里。
优质性的医疗资源基本没有。
最重要的是，周边的环境很一般，对于以居住为主的刚需来是个较大的缺陷。
其项目正对面就是医院，后面是养老院，日常居住心理多多少少会有点膈应，且靠近马路边，会有噪音影响。
就周边来说，也有点偏了，驾车过来有一段路都是园林，以及一些自建房的五金、电器店等。
而诸如上文优质配套起码都在1公里外，如果要具体说，这里应该算是镇中心板块的边缘。
总的来看，周边教育质量不错，但楼下的配套以及环境就不太理想。
从实地踩盘来看，松湖瑧府最突出的地方还是项目本身。
项目占地约1.1万平，规划有3栋住宅楼，容积率为2.89，体量不大但社区品质还是可圈可点。
据说这是众筑开发的第五代住宅，小区园林以及户型的设计，都是全方位升级过的。
目前在售的是靠马路的1号楼，27层2梯4户设计，建面约79-106平三至四房，目前已经封顶。
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从外面看，外立面为全落地玻璃，比较高级感，阳台东南向，能够眺望小区以及毗邻小区双大园林。
小区内部设了几个比较有特点的配套，比如新加坡式的露天泳池，中学生升学考试的训练场地等，很实用。
据销售介绍，其户型实用率高达98%，且79平做三房两厅两卫，106平四房对标豪宅，主卧还有L型大转角飘窗。
从现场来看，一哥觉得户型足够新颖，没有跟市面上一样套模板，且面积不算大，但给我的感觉空间感超强。
比如79平三房双卫配置，两次卧一套房主卧且双飘窗，房间是小了点，但客厅完全没有逼仄感，厨房还做了岛台。
90平、106平三只四房的设计同样空间感很强，且设计上的确打破了市面上的一些常规布局。
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凭心而论，看过那么多刚需盘，这个项目的户型给我的印象是比较深刻的。
价格方面，目前1号楼在售价格为1.6万/平起，比1个多月前的2.3万/平备案价要低个7000元/平。
这个价格相对此前高峰期的2万+市场价，不算贵。
但就当下来说，1.6万/平也不算低，东坑另外两个新盘都是差不多价。
重点是，寮步、大岭山、甚至南城等配套丰富，城市界面更好的区域，个别新盘也卖1字头了。
项目这个地段，这个配套，1.6万/平很难说服客户。
开盘一个多月，1号楼100多套只卖了25套，就单盘看，月售几十套不算很差。
但若是从镇中心区域无竞品、蓄客1年左右、开盘优惠等原因来看，月售才20多套就很一般了。
总结：适合本地自住，外溢慎重
优点：
1.产品品质足够高，小区配套、户型、材质、空间利用等都很不错，如79平能做到3房2卫，主卧270°大视野等地。
2.教育比较优质，入读省一级学校。
3.98%的实用率，空间感很足，比大部分新盘都高。
缺点：
1.小区体量较小，且周边休闲配套少，无法互补，不足周边大点的次新小区。
2.居住环境较一般，靠马路噪音问题，且前有医院后有养老院，心理会膈应。
3.地段一般，处于镇中心板块但楼下都是小店铺，大点商圈都在1.4公里外。
