寮步，一个在东莞楼市独树一帜的存在，有着双核心外溢的独特区位优势。
在21年高峰期城区和松山湖房价猛涨的背景下，寮步新房价格去到了3.5万+，星城翠珑湾的二手房成交价最高冲到了5万/平。
谁也想不到，三年时间过去，东莞楼市风云变幻。
寮步曾经的“地王项目”跌破2.3万/平的拿地价，沦落至封盘不卖的惨况，同时又出现了吹风价高达5万+的黄旗北大平层豪宅。
最近还有不少粉丝在后台咨询，靠近松山湖北的新盘建鼎汇悦马上要入市了。
淘房志现场实拍
21年初项目一期源悦卖到3万+，市场热度之高要靠抢房的盛况依旧历历在目。
据销售透露，汇悦项目的吹风价在2万+左右。
是高性价比的捡漏还是踩坑？到底值不值得买？
跟随淘房君前往项目现场，一探究竟。
建鼎汇悦项目位于近松山湖北的寮步尾片区，从汇一城驱车约40分钟左右的时间就到了项目现场。
沿着松山湖大道，穿过莞樟路，转入两条小路的交叉口，几栋白色的崭新建筑与周边的民房显得格格不入。
似乎在告诉看房者，眼前这个低调而隐秘的楼盘是不一样的烟火。
按地理位置划分，寮步大致可分为近城区的寮步头板块、镇中心的寮步中板块以及靠近松山湖的寮步尾板块。
寮步尾主要承接松山湖北部的产业和居住外溢，是寮步高科技产业和住宅分布相对集中的区域。
项目周边有松湖智谷产业园，目前已经签约进驻的产业达400余家，房价有一定的高净值购买力支撑。
如片区内早期建设完成的源悦、中惠松湖城和万科松湖传奇等楼盘就吸引了不少华为和深圳客户。
在公共交通方面，项目距离松山湖北站约2公里左右，距离3号线（规划中）和5号线（规划中）的凫山岛站约300米左右。
当然如果按照目前东莞轨交的建设进度来看，短期在项目的日常出行还是依靠自驾比较方便。
项目靠近松山湖北部中心，距离大型商超万象汇约2.5公里。
同时周边有源悦、中惠松湖城、万科松湖传奇、万科湖畔花园等大型小区，居住氛围浓厚，周边的生活配套基本能满足日常需求。
淘房志现场实拍
小区北侧还有一个小型湖泊金山湖，约1.5公里的环湖栈道，是日常休闲放松的好场所。
北面部分楼栋可直观享受金山湖湖景，视野开阔，南面则以自建房和工厂为主。
值得一提的是，项目虽然距离松山湖北部CBD比较近，但由于番莞高速和莞章路的横切，与松山湖的联系有所减弱，城市面貌还是比较落后的。
对于片区目前现有的配套规划，还是以旧改为主。
但周边旧厂房较多，拆除成本大，耗时长，短时间内难以改善。
淘房志现场实拍
建面约89-117平刚需户型
吹风价2万-2.5万左右
作为寮步片区内少有的新盘，市场对于项目价格的关注度也非常高。
据现场销售透露，项目预计在这个月底开盘，吹风价在2万-2.5万左右。
小区占地约2.4万平，7栋楼522套房源，首推3栋和9栋.
户型设计偏刚需，建面约89平的三房，104和117平的四房。
户型得房率非常高，交标品质也不错，看得出来开发商是花了心思的。
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项目户型图，仅供参考
与项目一期源悦的价格来比，汇悦的性价比还是比较高的。
2020年11月，源悦开盘均价去到3.2万/平，开盘当天去化9成，市场热度非常高。
2021年1月，项目加推备案均价最高去到3.4万/平，成为当时寮步片区内价格最高的新盘。
同样是建鼎集团打造，源悦的交标品质也比较高，因此现在的二手房价格与同片区其他小区比还算十分坚挺。
项目于22年交付，目前入住率去到70%左右，有十多套二手房源在链家平台挂牌，均价约2.7万/平。
自主问题不大，纯投资要谨慎
后期二手房升值受限
由于独特的区位条件，寮步楼市受主城区和松山湖的外溢需求影响较大。
前两年受主城区、松山湖以及寮步自身新房供应爆发的冲击，加上整体市场下行，寮步的房价面临了巨大的下行压力。
在21年拿地价去到2.3万/平的“地王项目”南山悦府，在前段时间跌破地价至2.1万/平之后，扛不住压力封盘了。
项目隔壁的松湖云禧单价也低至两万出头，在一波波降价促销后清盘了。
今年寮步的新房供应大大缩减，目前潜在供应仅建鼎汇悦和靠近黄旗北的大平层豪宅鼎峰项目，寮步尾片区内在售的新房更加稀缺。
对于刚需自住来说，建鼎汇悦的上车门槛和居住品质都是不错的。
但是从短期3-5年来看，片区升值潜力受限。
多重因素决定，寮步的房价受周边区域的影响较大，走出独立行情的可能性不高。
1.从整个松山湖片区来看，不管是真松湖还是环松湖在这轮行情中都下调了。
真松湖价格腰斩，环湖三兄弟中大朗从4万+跌至3万/平，大岭山都从4万跌到了2万+。
寮步也从高峰期的3.5万跌至2万出头，最低降至1.9万/平，可以说已经回到了2018年的水平。
2.其次，目前建鼎源悦周边的二手房价格跳水，对小区未来的二手房升值影响较大。
万科松湖传奇和中惠松湖城的二手房价格都从3万+回落至2万的水平，一些小的刚需户型甚至跌到了1.5万/平左右。
根据链家平台的挂牌情况，两个小区80平左右的三房户型单价都在1.5万/平左右。
图源：链家
总的来说，自住问题不大，纯粹投资的话需要谨慎。
