东莞公寓，悄悄火起来了。
有些楼盘住宅还没卖完，公寓就已售罄了。
比如说南城的莞太印象，目前住宅还有1栋在卖，而公寓早已卖光。
寮步的金地领峯，上半年5个月卖了近800套，月均超100套。
塘厦的粤港湾华堂里1号，前周住宅成交13套，而公寓却成交了20套。
而有些二手公寓的出货速度也比住宅还快，大都在一个月内成交，最快仅一天。
比如说厚街的万达御湖公馆，一套建面约34㎡的房源，挂牌20万，1天就成交了。
万江的东江之星，一套32㎡房源，挂牌39万，仅6天就成交。
据了解，这些公寓去化快的背后，与其总价和租金回报率有关。
一哥盘点了部分二手公寓，发现其租金回报率最高超8%，不少盘靠收租就能低月供了。
比起1字头的存款利率，简直真香。
曾几何时，公寓一度被市场视为不可触碰的“雷”。
而今年来，在不少住宅还在月成交0时，一些公寓成交却逆市反弹，一个月最高能卖出上百套。
据中原数据显示，寮步的保利金地领峯在今年1-5月中，成交量高达742套，月均148套。
而同为寮步的住宅南山悦府，则因卖不出去选择封盘了。
成交量位居第二的是东坑的万科金域广场，也有211套的惊人战绩。
南城的西平新地中心，成交85套，平均下来每月也有十几套成交，对比区域新盘住宅算很不错了。
值得一提的是，在今年1-5月的成交榜中，住宅成交前四名加起来才比公寓成交第一的保利金地领峯多个19套。
二手公寓方面，一些公寓成交速度也是非常快，在贝壳网上，1个月内成交的到处都能找到。
比如东城的万达广场，一套建面约37㎡的1房，挂牌29万，2天成交。
厚街的湖景12，一套建面约31㎡的2房，挂牌25万，成交仅11天。
莞城的万科中心，一套建面约31㎡的1房，挂牌23万，成交周期仅10天。
大朗的碧桂园万象松湖，一套32.79㎡的1房，挂牌26万，成交周期仅1天。
总的来说，不管一手还是二手公寓，对比前两年，最近成交的热度很明显都在上升，最起码成交周期快了。
从“牛夫人”到“小甜甜”，东莞这些公寓为何能够卖得比一些住宅还快？
整体来看，主要有2大因素：
1.部分公寓降价幅度大总价低，且部分处于核心板块，周边配套可以，买家的购房欲望强。
过去两年，全市的公寓成交均价都有明显的下探。
比如说南城的西平新地中心，早在2021年开盘时，销售均价高达2.3万/平，而目前仅需1.4万/平起。
成交第一的保利金地领峯，此前单价在1.4-1.8万/平，目前最低9000元/平就能拿下，小面积总价在30万左右。
还有二手公寓，对比当初开盘时，降价就更多了。
比如东江之星，此前一度卖到近2万/平，现在仅约9326/平，降了10000元/平了。
厚街的湖景12，2022年开盘时售价1.7万/平，现在仅9000元/平，也差不多腰斩了。
2.租金回报率最高超8%，超过主流理财产品。
据诸葛数据研究中心显示，2024年上半年，东莞整体的租金回报率为1.4%，远低于国际上5%的价值标准线。
但不少公寓，租金回报率都在5%以上，且靠租金收入就能抵掉月供。
例如厚街的湖景12，一套31㎡房源，总价25万，租金1500-1800元，租金回报率在7.2%-8.6%。
换句话说，新业主的月供在1300元，而就算按最保守的租金，每个月抵掉月供，还有200块进账。
虎门的万达华府，一套52㎡房源，贝壳平台上能租到2000/月，最近一套成交价在40万左右，单价7843元/平，预期回报率在6%。
同样以5成首付，贷款10年4.6%利率算，每月月供2082元，刚好抵掉月供。
可以看到，这套公寓仅挂牌3天就被买家拿下了。
还有南城的阳光城MODO，一套35㎡房源，总价34万，租金1800元，回报率在6.3%，基本也能够抵掉月供了。
当然，也不全是这么高，像南城的寰宇汇金中心，贝壳上一套49㎡总价75万，租金2500，算下来，预期回报率在4%。
公寓高回报率，该如何买？
东莞目前不少公寓的性价比很高，但同时也要注意不是所有公寓都有如此高的回报率。
淘房志此前劝告大家不要买，因为性价比不高，且公寓的缺点也很多。
比如产权40年、首付高利率高最多贷10年、商水商电每层户数多、不能落户读公办等等。
当然，当下有些公寓性价比高，预期回报率高，在没有优秀投资品的情况下，不失为一种选择。
而对于公寓，建议主看以下这几点：
1.处于核心板块，最好靠地铁、商圈、办公楼等。
处于核心板块，租金有保障，而一般打工人会选择交通便利的，最好靠近地铁，也租得起价。
周边商圈、办公楼多，上班族多，相对不愁租客，空租率相对会低些。
2.周边小户型较少，竞争少。
公寓主打小户型，好出租，如果周边小户型公寓、住宅较多，出租的客源就不太稳定了。
