协调治理和包容性增长是乡村振兴关键目标，但空心村现象却导致土地和住房低效利用，阻碍风貌塑造、生态改善、组织团结等愿景实现。为此，国家出台政策以鼓励盘活空心房为代表的闲置资源，旨在探索科学经验，促进社会、经济与文化共同繁荣。然而，空心村治理难题是结构性的：离乡但并未放弃户籍的村民为保障生存底线而占有住房并将其闲置，《房屋登记办法》等条文则规制了集体住宅的修缮、租赁和售卖，使非户籍者无法将其利用。当前，这些特性已叠置并加剧，导致空心化续存、衍生、扩大。
空心村治理的研究成果颇丰，主要为两方面：通过宅基地市场化改革实现资产灵活转让，或柔性引导村民主动放弃住房权属。前者从国家推动城乡融合发展站位出发，通过模糊城乡治理边界促进要素互通，为乡村发展带来活力。后者透过在地视野警惕资本积累和社会剥夺，坚持集体住宅的福利和保障属性，关切弱势村民的小农观念。两种理念均有局限性，过度放任前者会造成社会脱嵌，后者则未改变“父爱主义”治理模式，容易延续内卷化，甚至加深空废现状。
空心村治理并非孤立的个体行为，而是关乎“公共池塘资源”的集体行动议题。奥尔森认为个体容易发生搭便车行为，享受公共资源的好处而不愿意为其付出成本；集体行动研究旨在调整治理环境中的外部变量以促成良性交互作用，最终克服困境、实现集体利益最大化。他提出的集体行动理论是解析存量规划时代城乡社会发展过程的重要工具。其中，集体行动的核心是宏观宪制和微观操作之间的集体选择机制，它为制定规则和决策提供了一套程序。当中国乡村越来越深刻地被嵌入城乡融合发展和提升基层治理能力等多重现实倒逼时，无疑对空心村治理提出更高要求，迫切需要探索能链接国家意志和基层诉求的集体行动理论。
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从“空心村”到“艺丹沅”
建房是丹洲乡村民在早期熟人社会中彰显地位和积累资本的途径。村民是该时期集体的所有成员，表现高度一致的抢建住宅行动。兴盛的渡口经济、富余的宅基地以及宽松的建设管治导致村民在丹砂、义渡村沿岸地区建设大量未经审批的住宅。2016年，对应的宅基地被政府管控，住宅则因《物权法》保障，权属人是村民，但也被“一户多宅”规范约束了修缮资格，局部呈现“空心村”景象。
2019年，艺术家移民与村民协商租赁将部分空心房转为前者第二居所。此时的集体构成变得混杂，缺乏群体间信任导致行动分异。首先，农民建房审批办法约束村民不得申请修缮空心房，这使房屋持续荒废、租赁价值下滑，村民因而也不再重视租房的绵薄收益。其次，薄弱的经济联系与乡村传统交往模式相悖，导致村民视移民为外地人，不愿与其签长租合同。再次，短租市场的低透明度和非熟人社会使移民在日常生活中保有戒心，间接加剧了村民对移民的不信任。最后，模糊的集体土地和住房权属令村民担忧外租空心房的合法性，因而不愿张扬地商议租赁事宜，使租赁关系更加不平衡和不稳定。此时的空心村治理依赖移民和村民间割裂的集体行动，成效仅限于小规模短租。
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旧集体行动的困局
▲ 图1 | 空心村治理困局示意
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新集体行动的构想
3.1 利益相容的行动新基点
3.2 制度创新的行动新路径
3.2 可实践、可持续的行动新体系
一方面，选择性激励旨在加深新集体内部链接以加固社区社会资本。首先，湖南省“五类人员比选”下沉，鼓励着乡政府官员和村支两委采用符合乡村振兴基调的方式引导发展，而非放任空心化加剧；其次，长租期和定额分红保障以及良好的生活与投资环境吸引着移民持续流入；最后，权属保护、收益扩大、关系维稳、环境改善等因素提高了村民供给空心房和配合治理的意愿。
另一方面，强制性措施通过政策工具来优化封闭的自治结构、坚守集体行动的新规则。其中，村庄规划、乡村振兴规划等发展型工具统领性地为空心房活化提供用途指引，农村建房规范等供给型工具维护着住房修缮审批、许可、救济等权限，三方合同则作为需求型工具协调多主体诉求并将口述性约定转化为明文规定。
（感谢导师刘玉亭教授、Darren Smith教授在本文写作过程中给予的悉心指导，感谢湖南大学谷浩教授、丹洲乡人民政府副乡长张晶以及丹洲乡村民在调研过程中的大力帮助，感谢匿名专家在“求是理论论坛”征文评阅过程中给予本文的肯定与建议！本文为第十一届“求是理论论坛”征文学生组获奖论文，研究目标：规划理论。）
原文介绍
《“空心村”治理的困境、构想与模式研究——基于优化的集体行动理论》一文刊载于《城市规划》2024年第11期，第37-43页。
【doi】10.11819/cpr20241105a
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