提起南山，大家的脑袋里一定会升起一个感叹号：
好地方！
而提起南山中心区，大家的脑袋里可能就会升起很多问号了：
南山中心区？是在哪？还有未来吗？
作为南山早期发展的地方，南山中心区这一块成熟度高，与之对应的标签是老、破旧和拥挤。
即便如此，它又凭借独特的地理位置，始终在刚需市场中占有一席之地。
当你走进南山中心区是这样的👇
地处南山的中间位置，被科技园、蛇口、前海和后海环绕。回想上世纪八九十年代时，华为创立之初就是在南油的一个简陋居民楼里办公。
和其他成熟的老城区一样，南山中心区各类配套都很齐全。
有南山书城、茂业百货、来福士广场等综合商业，去海岸城也很近。
片区地铁站点比较密，目前运营的有11、12、9号线，未来还有13号线和15号线。只要你出门，基本都可以坐地铁。
教育方面，片区内小学基本上都是南二外集团旗下学校，初中学区大部分属于南二外学府中学，学位中上梯队。
整个板块目前二手房挂盘均价7万出头，最便宜的3万多，最贵的10万＋。
价格跨度之所以这么大，主要是因为南山中心区的面积小，而在有限的空间中，板块内的住宅小区数量又非常多。
在这种环境下，可以看到中心区以小社区、小户型居多，楼龄普遍较老。
早期社区的产品设计，完全是上世纪的港式塔楼，外观、户型、朝向都和今天的主流产品有明显差距，属于被时代淘汰的产品。
也有少数楼龄比较新的刚需和改善小区。
像阳光里雅居，2013年小区，45平两房最近成交价380万左右，单价8.3万。
城市山林旁边的中熙君南山，2017年次新小区，88平三房两卫，最新成交价848万，单价9.6万。
2013年建成的荔海春城花园，低容积率、高使用率，户型是89平-170平的3房和4房，目前89平挂盘价750万左右。
因为建设时间较早，南山中心区整体的环境一般，城市面貌偏老旧，这也是很多成熟片区的一个缺点。
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现在深圳南山重点发展都是绕开中心区的，深超总、深圳湾、科技园、西丽、后海、蛇口、赤湾、前海都是如此。
因为老城区拆迁成本很高，关键是吃力不讨好，还不如搞新城区。
自建市以来，深圳填海面积接近120平方公里，包括深圳湾、前海、后海，原来都是大海。
很多人不明白，深圳又不是没有地，为什么要大费周章地填海，其中很重要的一个原因就是填海成本低。
像前海湾填海工程，13.78万平方公里，投资才60亿。
罗湖蔡屋围动迁，至少要投入资金4200亿，南山白石洲的投入资金高达2.8万亿。
从这个角度看，寄托于一个老旧片区能够推倒重来，其实是非常难的。
与此同时，随着城市化高速发展阶段结束，接下来的新城开发也会放缓。
我们今天所看到的成熟商圈，都会经历从雏形到饱满的过程，发展轨迹是从开荒期-成长期-成熟期-衰退期，这是一个板块的完整生命周期。
在这个过程中，开荒期非常漫长。新板块距离主城区越近，越容易定型；距离主城区越远，发展周期就越长。
这意味着，当下阶段不是所有规划的饼，都值得无脑啃。
回答南山中心区的房子能不能买？
对于刚需群体，400万到500万左右这个预算，从地段、交通和教育的角度，南山中心区是一个相对还不错的选择，前提是要避开港式塔楼、过气二手房、公寓等坑。
对于改善群体，总价越高，将来面临的流通性风险就越大，因为片区外部环境比较老旧，不属于增量市场。
简单来说，买老旧片区的房子，更多的是享受片区成熟配套，从居住氛围的角度考虑。
而买新兴片区的房子，更多是坐等各种配套一点点兑现，以实现价值投资最大化，陪伴是最长情的告白。
如果是追求家庭资产的成长效率，就得忍受一个板块短时间内的配套不够成熟、交通不够便利、居住氛围不够浓厚。如南山的前海。
“将军们的妻子怎么都又老又丑？要是我，肯定能当个出色的将军夫人。”
“想当将军夫人，就得先嫁给中尉，跟他在边境上、森林里、沙漠上，过上20年。”
——《莫斯科不相信眼泪》
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