宝安是深圳最大的区，总面积396.6平方公里，比龙岗还大。截至2023年，宝安的常住人口456.54万人，相当于每4个深圳人就有一个在宝安。
从经济维度看，宝安这些年强势崛起，目前GDP总量排名全市第三，并荣登多个第一，包括但不限于——
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从楼市维度看，宝安各板块的城建与配套参差不齐，房价不可避免的「四分五裂」。
挑几个板块来看：
和前海一样，宝中和碧海都是填海而来，没有农民房和城中村，纯粹性极强。
道路干净整洁，楼龄普遍较新，配套各方面齐全，居住氛围浓厚。
宝中的小区大多呈合围式布局，部分楼盘能看到一定的海景。
目前宝中片区二手房挂盘均价9万＋，以改善为主，代表楼盘有壹方玖誉、壹号公馆、都市茗荟、熙龙湾、海纳公馆等。
碧海板块主要面向的是刚需买家。
商业、交通配套不错，教育上相对来说一般，胜在性价比高，片区目前二手房均价6-8万，主要承接南山和宝中的外溢购买力。
总价600多万预算，在宝中只能买个两房产品，而同样预算在碧海可以挑个舒适的次新三房。
至于普遍关心的飞机噪音问题，对于大部分人来说其实都是能够接受的，这也是碧海片区房屋空置率极低的原因之一。
碧海作为最紧邻企鹅岛的区域，随着项目工程的入驻，未来并不缺购买力。
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新安、西乡
新安作为旧改的主力区域，片区内次新盘比较少，整体均价6万多。
中洲华府、勤诚达22世纪、华联城市全景以及中粮天悦壹号，因为带宝中学位，被称为宝中四大神盘。
随着这几年市场调整，“宝中四神盘”都出现了不同程度的跌幅，降幅在26%到45%不等，目前成交价在8-9万左右。
西乡是宝安的老城区所在地，有点类似于南山中心区，至今仍保留大量城中村。
目前有1号线和12号线两条地铁线。
其中12号周边的西乡片区，农民房扎堆，这里的二手楼盘多是老小区，城市界面也相对老旧。次新小区只有寥寥几个。
1号线就是坪洲和西乡站那一片，城市面貌相对来说要好些，但次新楼盘也不多，价格最高的是宏发QQC前城、圣淘沙骏园和中熙香缇湾，目前成交单价7万多-8万多。
位于新安街道的西北部，被山林、水库和公园环绕，自然生态环境一流。
曾经风光无两、地王辈出，主打别墅、大平层等高端产品，比如中海九号公馆和曦城。
但是近几年来，尖岗山片区却倍显落寞，附近一带连个地铁的影子都看不到，也没有高端商业和优质学校。
所以，尖岗山虽然说是豪宅片区，现在却很难卖出豪宅价。
据贝壳平台显示，尖岗山的豪宅盘目前二手挂盘价，大户型集中在10万/平左右，别墅产品大约在16-17万/平。
而且随着刚需住宅越来越密集，尖岗山豪宅区的纯粹性也会被稀释。
04
这大概是深圳最撕裂的片区。
一方面，有密集的厂房和农民房，一半以上都是小产权房，摆脱不了脏乱差的印象。
另一方面，作为前海扩容区的一部分，片区有规划概念，比如会展新城、海洋新城、大空港等前海大湾区规划辐射。
沙井位于深圳最西部，东临光明新区，南靠福永街道。
说偏吧，坐地铁11号线快线，半小时左右就可抵达南山前海、后海。说不偏吧，沙井又和东莞挨的很近。
整个板块大致分为老沙井，和以华强城、海岸城为核心的次新小区。
华强城当前的二手房价格，大概在4.4万左右。
从目前的市场阶段来看，沙井属于深圳的郊区，只能是那种跟涨或者是补涨行情。
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05
石岩被南山、宝安、光明和龙华包围，地理位置占据一定的优势。
但奈何城市界面太差，周边都是厂房、工业宿舍以及农民房，没有多少商品房，缺乏居住氛围和商业氛围。
目前石岩的房价在4-5万左右，很多人可能寄托于13号线的开通，能拉高一点这里的房价。
这也太难了。
对于未来潜力堪忧的板块，不适合买入，适合换仓。
松岗与东莞接壤，本身商业环境衰落，城建落后，有种走进乡镇的感觉。
目前片区二手房3万多，购买力以本地刚需为主。
06
整体来看，紧邻南山的宝中和碧海片区，不管城建还是配套，目前都比较完善，安全边际自然也是区域内最高的，尽可能地往这边靠拢，至少不要偏离核心城区太远。
紧挨着东莞那些边边角角的房子，虽然价格便宜，但是风险也不小。
一来产业弱，这些地方靠自身很难发展得起来，深圳又不大可能再投放更多的资金与资源进去。
二来性价比低，就因为隔着一条城市边界线，深圳边缘地段的房价，几乎是东莞边缘地段的两倍。
而这，仅仅是判断片区价值的其中一环。
除此以外，我们还要考量小区的具体位置、品质、周边配套，以及对比周边二手房的成交价等因素，没有做好调研就进场，最后大概率就会吃认知的亏。
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