最近深圳楼市，以改善和豪宅为核心的市场，成交格外活跃。
就在昨天，市场又法拍了一套豪宅标的。
香蜜湖臻山府一期4栋高层240平房源，成交价4599万，单价19万＋，和目前市场价差不多。
更具风向标的二手房市场，改善和豪宅购买力仍在有序的释放中。
拉几个实际成交数据来看：
后海的澳城花园二期，2013年次新小区，89平4房户型，套内面积120平，高峰期成交价在2300万左右。
今年7月份，同户型成交价回落至1530万，跌幅30%左右。
9月底，在政策组合拳的推动下，该小区10月看房量翻倍，前两天成交的一套89平，价格回升到了1600万。
目前这个户型，业主报价全部在1600万以上。
恒裕滨城二期，170平户型，11月初成交了一套低楼层，4580万，相较于今年1月份同户型高层成交价4300万，价格有所回升。
君汇新天，一套175平户型，上周以2650万总价成交，对比6月份同户型2500万左右，反弹上涨了150万。
现在我们看到部分反弹上涨的房子，价格和2021年高点比起来，依然还有一段距离，但现阶段来看，市场上留给改善群体淘笋的机会是越来越窄了。
这一轮熊市调整已经3年多了，以深圳为例，不少区域回到2016年-2019年，降幅30%-50%不等。
看政策和信心，这一波很明显是不希望房价再继续恶化的意思，并且还是最高层领导的意思，算是强烈曙光了。
在大势面前，普通个体的力量微不足道，能做的就是紧跟中国这只大船，确保自己能拿到好筹码。
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一旦房价上涨，最有迫切感的应该是置换群体。
为啥这么说呢？
置换群体是属于有房子可住，但是基于对目前的住房条件不满足，想升级居住环境，或者实现资产的向上跃迁。
通常都是用差房子或者老破旧去换更好的房子。
市场行情来了，你手里的房子可能涨了100万，但是你准备换的好房子，涨幅是200万，甚至更多。
因为，房价在很大程度上是由购买力决定的。
购买力的强弱，会直接影响房子的供需关系和价格走势。
高品质、高价值的房子，未来会更具保值增值潜力，而低价房源则可能面临贬值或者被市场边缘化的风险。
现在房子已经过了数量取胜的时代，关键得看它们值不值钱，质量为王。
如果你打算换房，无论市场好坏，只要你准备买的目标能跑赢你现在手上的房子，那就果断置换。
对于房产改善置换，选择的参考标准就是，要么稀缺，要么地段和品质好，要么周围购买力足够强，才能保证以后的流通问题。
综上，现在置换该不该买？在市场当中分两种情况。
优质房产价格越来越高，其实是阶层越来越分化的表现。
在这个市场相对低点，用低成本买到高价值的房子就是赚到，以后卖房也拥有更多的主动权。这里说的低价，不是价格绝对便宜，而是相比竞品更有性价比。绝对价格更低的房子，通常都是坑，很少有例外。
随着新一轮房改和保障房体系的建立，未来深圳跑赢大盘的房子可能不超过20%，只有选筹跑在大盘前面，才能更好的守住财富。
对于整体势能开始下降的板块和房子，不要幻想在下轮楼市上涨期，它能再次蹦得有多高。
对于核心板块的优质房产，也不要因为处于楼市调整期，就觉得它再也涨回不了高峰期。
风浪越大，鱼越贵，深圳核心地段的优质房子过去跌多少，将来必然会报复性的涨上去。
无论你愿不愿意接受，现实就是：在每个时代，最好的资源总是优先被最强的人所拥有。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
楼市新政下，如何把握时机选对板块和小区？
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