低效用地盘活，产业园区，城市更新
当前低效用地问题得到各级政府重视，以产业用地为例：一方面，土地闲置、低效现象仍较普遍，产业园区同质化竞争明显，去化周期较长；另一方面，供需结构失衡问题较为突出，优质的产业空间仍具有稀缺性。通过低效用地盘活，可以形成有效供给，满足优质项目的用地需求，提高土地集约利用水平。
二十届三中全会《决定》首次在中央顶层规划中提出“盘活低效用地”，随后国务院发布17号文《新型城镇化战略五年行动计划》，明确低效用地盘活的具体方案。根据自然资源部2023年171号文与2024年各地专项政策，低效用地指集约利用程度低、用途布局有改善提升空间的存量建设用地。考虑到工业用地类型占低效用地的比重较高，同时低效工业用地盘活为当前政策重点，因此本文聚焦低效工业用地的盘活。
低效用地形成原因主要包括：（1）地方政府招商引资竞争。上世纪90年代以来，各地政府通过低价出让工业用地，以提升招商引资的竞争力；在各地大规模低价供地下，各地产业规划的同质化现象严重，园区表现分化，部分地区形成大量低效用地。（2）土地出让年限与企业生命周期不匹配。近5年退出市场的企业平均寿命仅为6.09年，但实践中工业用地出让年限在20-50年，大量经营不善的企业占据着使用权尚未到期的土地，形成低效用地。
2023年以来各级政府陆续出台低效用地专项政策，并推动完善多项配套制度，包括建立产业用地评价体系、放开工业物业分割转让限制、探索用地到期续期等。与此同时，项目实操中仍存在诸多痛点，包括如何建立低效用地评价标准并提出针对性解决方案、如何吸引社会资本参与、如何解决产权历史遗留问题等。
根据主导方的不同，低效用地盘活路径主要包括两类：（1）企业主导路径，包括企业自主更新、联合改造、引入园区平台等；（2）政府主导路径，包括统一收储后重新供应、部分节余土地分割转让等。
低效用地规模测算：存量工业用地面积前30名城市的低效用地总和约为1240.78平方公里，相当这些城市2022-2024年工业用地年均供应量的5.21倍，盘活潜力较大。其中，四个一线城市、东莞、重庆、武汉、天津、青岛、苏州、潍坊、成都等城市的盘活规模位于前列。
业务建议：（1）针对存量低效工业用地体量较大的城市，例如四个一线城市、东莞、重庆、武汉、天津、青岛、苏州等，可积极对接政府相关部门或企业，获得项目资源，提供全周期信贷产品，也可联动股权投资介入REITs或Pre-REITs相关业务。（2）关注核心一二线城市主城片区 “工改居”或“工改工+居”业务机会。（3）关注产业升级过程中企业的自主更新或第三方主体的改造机会，尤其是转型为新型产业用地的机会，在提高容积率的同时，通过在原土地上配建部分商业用房、租赁或保租房，实现功能混合和效率提升。（4）关注低效工业园区盘活为“工业上楼”的业务，配建较高比例住宅的项目盈利性更好。
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