房地产，住宅供需
目前市场中不乏对房地产潜在供需的估算，然而，现有的研究通常只考虑新房供应，在房价预期有待稳定的当下，许多城市的二手房挂牌量高企，推升了住宅市场的整体供应。为此，本文优化了传统的住房供需分析方法，将二手房供应纳入住房供应考量，探讨在“严控增量、优化存量”的政策方向下，中国城镇住宅供需何时能够达到均衡状态。
从全国城镇住宅的库存水平来看，按照城镇人口、城镇人均住房面积和空置率估算，2024年城镇存量住宅面积约454.9-456.5亿平方米。
从住宅供应来看，不同的房价预期之下，二手房主出售住宅的意愿不同，二手房空置率下降的程度也存在差异。在不同情境下，2025-2030年新房与二手住宅合计供应面积约在27.5-50.3亿平方米的区间。
从住宅需求来看，城镇人口增长以及居住条件改善将是城镇住宅的主要需求来源。在不同情境下，2025-2030年约产生41.3-50.7亿平方米的住房需求。
供需结合来看，在不同的空置率、人均住房面积假设之下，全国城镇住宅供需最快在2026年达到均衡，但如果二手房供给较多、人均住房面积增长较慢，均衡时间有可能推迟到更晚。在影响供需的多种变量中，生育率、城镇化率都是慢变量，因此，稳定房地产价格预期、降低新增二手房进入市场的速度，是促进住宅供需更快实现均衡的关键。值得注意的是，人口流入较多的高能级城市，其实现均衡的时间很可能早于全国平均水平。
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