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文｜明律
公众号｜明律如是说
按照规定，七层及以上住宅或住房入口楼面距室外设计地面的高度超过16米以上的住宅就必须加装电梯。七层以下住宅要不要装电梯由建造者自行决定。现实中，绝大多数的七层以下住宅都没有加装电梯，尤其是老旧小区，基本就没有安装电梯。 住在老旧小区无电梯房高层里的住户，日常的上上下下也蛮吃力的，尤其是老年人或腿脚不便者，更是上下两难。这些上下两难的住户会尽量减少出行的频次，甚至有人好几年都没有下过楼，被称为“悬空户”。 随着社会老龄化程度加剧，旧小区无电梯房高层老年住户的出行难老年人出行难也越来越普遍，越来越严重。 加装电梯，可以解决上下两难的“悬空户”的出行难问题，能提升他们生活便利度、幸福感，还能带动相关电梯产业发展，激发电梯市场活力，进一步促进经济发展。政府一般也会出资或补贴老旧小区加装电梯工程。 加装电梯需要征询全体住户意见，有时候，个别住户（主要是一楼住户）因种种原因会反对、阻挠加装电梯。 然后，该楼栋的加装电梯工程可能就会因此搁浅、延期、无果。 如果楼上住户为此将一楼住户诉至人民法院，法院会怎么判呢？ 我们来看一则判例：上海市嘉定区人民法院（2021）沪0114民初15569号案件。 嘉定区某小区45号楼竣工于2000年，六层，一梯两户，建成时未安装电梯，但具备加装电梯的客观条件。孙某、杨某某系45号楼101室居民。 2019年6月18日， 45号楼由杨某等3人在业主中进行了加装电梯意向征询。当时101室孙某签字打钩同意，并备注“按规范执行”。 2019年9月29日，业委会就45号楼加装电梯事项对嘉某小区全体业主进行意见征询，表示同意的业主占小区全体业主76.91%，专有部分面积占小区总面积82.81%。这一次101室孙某签字打钩同意，并书面备注：1.公示稿错误明显，希望业委会态度认真，尊重业主；2.加装电梯是个别行为，不要上升为组织行为；3.一户一议，后续问题甚多。 也就是说，在前两次征询住户意见时，最有可能反对45号楼加装电梯的1楼两户均未反对，102室住户同意加装电梯，101室住户也同意加装电梯，但书面备注了一些内容。 2020年1月22日，45号楼全体业主对《新增电梯投资费用、运行费用、维保费用分摊协议》签字确认，协议约定1楼至4楼业主不出资金。201室、302室业主弃权，其余业主均签字。其中101室由孙某签字，备注：施工图要给我审核。 同日，小区业委会代表45号楼全体业主与磊嘉公司签订了《旧楼加装电梯工程合同书》。之后，45号楼业主向磊嘉公司支付了合同总价的30%计21万元预付款。 2020年4月1日至4月10日，政府有关部门对45号楼加装电梯项目设计方案进行了公示。公示期满后，45号楼三户居民（101室、102室、201室）对加装电梯项目设计方案向有关部门表态“不同意加装电梯”。 2020年4月至6月期间，45号楼业主对住宅加装电梯项目方案进行表决，101室、102室、201室不同意，202室弃权，其余业主均同意。 2020年6月29日，有关部门对45号楼加装电梯项目设计方案公示反馈意见出具书面答复，明确公示内容不包括业主对加装电梯意愿的征询；并确认该方案满足沪建房管联[2019]749号《关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯工作的若干意见》中有关规划技术的规定。该答复公示于45号楼大门处。 2020年12月2日，有关部门明确45号楼加装电梯项目，无需办理规划审批手续。 2020年12月29日，有关部门出具《告知书》，明确45号楼加装电梯项目，无需办理规划审批手续；本次加装电梯方案符合规划管理相关规定。 2021年4月15日，45号楼加装电梯工程项目开工。101孙某一家多次在施工现场妨碍和阻挠，致施工无法正常进行。2021年5月，45号楼加装电梯工程项目被迫暂停施工。 2021年4月起，孙某一家还通过12345市民热线、信访渠道等方式反映相关情况。 加装电梯工程都开工了，但因101住户孙某一家的阻扰，被迫停工了。楼上的住户多次交涉协商无果后，楼上住户共10人将101住户起诉到嘉定法院。诉讼请求为：1、判令两被告（即孙某一家）立即停止对45号楼加装电梯项目工程施工的妨碍；2.判令两被告共同赔偿原告律师代理费1万元。 孙某一方要求驳回原告全部诉讼请求，其主要事实和理由如下： 1、原告一方仅有45号楼的5户居民代表，仅占45号楼全体住户的比例为41.7%，诉讼主体不适格。原告既没有权利，也没有通过具体法律行为取得相应物权权利，其诉讼请求缺乏法律依据。 被告孙某签署的是“按规范执行”的附条件同意，现前置条件不成立，应视为不同意。 加装电梯工程征询时依照的文件为沪建房管修联（2016）833号文，基本条件为物业管理区域内三分之二以上业主同意，加装幢90%以上业主同意。本案不足90%以上45号楼业主同意。 45号楼加装电梯项目未在楼栋业主范围内协商，未达成共识。45号楼加装电梯项目开工手续不合法。 综上，被告孙某一方系制止有关方的非法施工行为，不是妨害行为。 楼上要加装电梯，101孙某一方坚决不同意，法院会怎么处理呢？ 本院查明：2020年8月25日，沪规划资源建[2020]377号文《关于进一步完善本市附属设施建设规划管理工作的意见》明确，除法律法规另有规定，老旧住宅小区为改善居民生活和居住条件，在小区内独立或依附建筑增设的既有多层住宅加装电梯无需办理规划审批手续；对方案公示有异议的，街镇、居民委员会和业主委员会共同做好矛盾化解工作。方案公示符合相关法律法规的，申请人可直接办理后续建设相关手续。 2020年12月31日，沪建房管联[2020]801号文《关于调整本市既有多层住宅加装电梯业主表决比例的通知》明确，自2021年1月1日起，既有多层住宅加装电梯业主表决比例按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条之规定执行，即由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。加装电梯拟占用小区业主共有部分的，应当征求建筑区划内全体业主意见，由专有部分面积占比三分之二以上的业主以上业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 对此，被告孙某一方明确表态，即便嘉某45号楼电梯已经具备施工法定条件，因前置程序违法违规，其也不同意该项目继续施工，其也不接受调解。 法院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍。为45号楼增设电梯，系政府为适应社会经济发展和满足人口老龄化需求而推行的一项实事工程。 原、被告均系45号楼各楼层业主，系相互毗邻的不动产所有人或占有使用人，原告方某等10人从相邻纠纷的角度出发，要求被告方排除妨碍。被告认为原告主体不适格、没有法律依据的答辩意见，本院不予采信。 被告孙某签字备注“按规范执行”不能认定为同意所附条件。被告孙某一方仅以楼号系手写备注为由认为意向征询系针对全小区而非嘉某45号楼不符合常理，本院难以采信。嘉某45号楼加装电梯意向征询时全体业主均是同意的，符合当时有效的《中华人民共和国物权法》和沪建房修联[2016]833号文之规定。 根据沪规划资源建[2020]377号文，案涉加装电梯项目无需办理规划审批手续。因此，案涉45号楼加装电梯项目未取得建设工程规划许可证不违反相关规定。 综上，案涉45号楼加装电梯项目的意愿征询存在一定瑕疵，但是并未违反物权法、民法典的规定。2021年5月，涉案加装电梯工程安全性论证已经完成。被告孙某一方在意愿征询时同意加装电梯，嗣后再阻止第三人施工，则缺乏相应依据，亦有违诚信原则。被告孙某一方的其他意见，不能成为阻止施工的理由。原告张某一方诉请要求被告孙某一方停止加装电梯项目工程施工的妨碍，使第三人能继续实施加装电梯工程合法有据，本院予以支持。 关于律师代理费，因诉讼具有专业性，故原告聘请律师具有一定合理性，且原告已提供聘请合同及律师代理费发票，证明其已产生了该部分损失，故本院予以支持。 最终法院判决：一、被告孙某、杨某某应立即停止对第三人磊嘉公司45号楼加装电梯项目工程施工的妨碍；二、被告孙某、杨某某付原告律师代理费3,000元。 也就是说，法院最终支持了原告（部分楼上住户）的诉讼请求，判决101住户须停止对电梯安装施工的阻挠和妨碍，还让101住户负担了原告的部分律师费。 如上所述，《民法典》施行后，加转电梯的住户同意门槛减低了许多，不需要像以前那样要该楼栋90%住户同意才行。现在理论上，全楼栋过半住户同意就行。 业主有效表决的前提条件为两个三分之二的业主参与表决：该专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。 2/3乘以1/2等于1/3，也就是说一般的议题最低只需要总票权的1/3支持即可通过。 不过，加装电梯属于《民法典》第二百七十八条第七款“改建、重建建筑物及其附属设施”，属于重大事项。第六款“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”，第八款“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”也属于重大事项。 重大事项需要参与表决的业主同意条件会高一些，为参与表决的两个四分之三。 加装电梯表决通过的门槛为两个四分之三：经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。 3/4乘以3/4等于56%，也就是说重大事项（包括加装电梯）的议题最低只需要总票权的56%支持即可通过。 老旧小区加装电梯过程中，低楼层住户（主要是1楼住户）常常表示反对，其主要原因为：会占用公用部位；会影响其采光、通风、出行；电梯装好后1楼房价会下跌等。 可以理解低楼层用户的反对，但加装电梯能改善高层住户的居住条件，能提升他人出行便利与幸福感。大家都住在一个小区一个单元，最好能好好协商，不一定要闹到告上法庭的地步。 况且，真的闹上了法庭，低楼层用户很可能也孤掌难鸣，十有八九要败诉。 如果低楼层业主能知晓有关规定，了解有关判例，可能以后老旧小区加装电梯会更顺利一些，低楼层的业主阻挠加装电梯的行为可能会少一些。 毕竟如果仅仅是低楼层住户反对加装电梯的话，结果往往是低楼层住户吃力不讨好，也无法阻扰加装电梯的进行。 不过，据报道现实中老旧小区加装电梯的事项，大多都会因低楼层住户不同意而搁浅、无果。原因无非有二：其一，住户对《民法典》的新规不知晓或解读有误；其二，想加装电梯的绝大多数住户都在等别人来出头，自己一味消极、不抱团、想坐享其成。
*明律，陈明，上海瑞富律师事务所律师，主要从事民商事诉讼，电话13122590547。
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