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卖价太低？现阶段到底要不要卖旧换新？150万兼顾自住保值，武昌光谷怎么选！

楼市 2024-12-25 17:05 湖北

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question1

@爱美食的惠

预算150万以内，想看看武昌光谷板块近地铁站的房子，品质好一点的。

重点需求：自住为主，但也要兼顾到保值性和后期的流动性，以后想要置换的时候能比较快速的出手。

150万预算看上去不高，但经过这一波的市场调整之后，在武汉还是有不少选择的。

结合品质以及产品升级变化，加上工作地点考虑（排除掉了光谷东以及江夏，还是放在三环内），新房方面，我们可以重点看下武昌片的武昌首府、城投金沙樾。

武昌首府，武昌区、二环内，地段非常不错，门口就是地铁5号线余家头站，在建中的10号线在此也有站点，整体配套都比较成熟。中间户98平做的是三房设计，均价170万左右。

城投金沙樾，地段也不错，在武昌核心区，周边配套成熟，距离地铁也不远，最近的梨园医院不到2公里，自驾10分钟。并且它是四代住宅，产品更为亮眼，即便是以后步入二手房，对比周边的保利城、钢旅等小区的产品也有明显优势，流通性更好。

不过，城投金沙樾89平单价14030-15000；99平单价14631-15600；108平单价15129-16300；126平单价15000-16500。前面推的3栋都卖的差不多了，感兴趣的话可以蹲下后面加推的房源，新品7号楼也马上要开了。

如果不是特别追求品质，关山大道的维佳关山郡也可以看看，地段跟配套在光谷都是很不错的，交通也方便，目前的价格也还不错，150万内还能买到一个不错的楼层，唯一缺点就是产品跟品质比较一般。

question2

@sunny

总价预算200万，考虑在武昌买一套交通便利的改善房，主要给孩子居住。

总价200万左右在武昌的选择其实也不少，地段也能很核心，可以在二环沿线甚至内环附近看，二手房有很多，不过如果对地铁口有要求，那房龄就稍微老一点，得挑。

结合年轻人的喜好，对比二手房，我们更为推荐同地段的新房，比如城投金沙府、联发悦榕华、城投金沙樾，洪山区可以看看钢旅蓝郡以及保利城七期。

城投金沙府，今年武昌区的年度销冠，足以证明它的实力了。

武昌内环，地段没得说，周边配套、交通都很成熟，并且还是准四代产品，得房率优秀。缺点是目前剩余房源不多了，200万总价能选的楼层比较有限。

联发悦榕华，就在金沙府的隔壁，同属于武昌内环楼盘，优化后得房率约85%，在三代产品里面也算不错的。

而且它已全线封顶，外立面、酒店式公区、园林、风雨连廊、架空层会所、包括地下车库均已实景呈现，预计是2025年9月交房，交房时间也比较早，据说还有可能会提前交付，正好孩子一毕业就能住新房。目前单价在2万左右，107平的三房总价200万出头就能入手。

城投金沙樾，跟金沙府一样都是四代住宅，产品设计以及得房率更有优势，不过金沙府目前属于尾盘了，金沙樾后续还有几栋楼，选择面相对更大一些，总价200万几乎可以任选户型、楼层，甚至它最大的126平四房户型也可以选个不错的楼层。

不知道您对交房时间有没有要求。如果是想孩子毕业就能入住新房，这附近的钢旅蓝郡跟保利城也可以看看。

钢旅蓝郡跟保利城两个项目紧挨着，都属于大武昌1.5环，地段可以，并且都是现房，实景呈现，所见即所得，这一点很有优势。钢旅蓝郡的容积率只有2.47，居住舒适度比保利城相对更高，200万可以看看钢旅蓝郡123平的三房，保利城可以看看113平或者115平的三房。

question3

@酷酷的库

总价预算400个左右，主要是给老人居住，配套环境一定要好，地段要尽量核心一点，如果是独梯独户就更好了。

老人居住跟年轻人居住的需求确实不太一样，学区方面的需求不算强烈，但交通出行、生活医疗配套就一定要好，居住的环境、小区物业管理也要全方位跟上。

400万的预算不低，我们在满足以上要求的同时，可以尽量选择一些有特色的项目产品，比如青山滨江的华侨城红坊，汉口核心的低密住宅中建壹品汉芯公馆、武汉城建绍兴里1921、能建长江华府等。

华侨城红坊，属于青山滨江板块，步行就能到青山江滩，很适合老年人散步。并且项目临近地铁，自带约2.6万方囍悦里商业街也已经建成，附近还有大型商业武商城市奥莱和印象城，烟火气浓郁；下楼就有中小学，武钢医院距离也不远，各项配套都很完善。

并且项目一线临江，400万可以入手项目169、191平的一线看江大平层，楼栋位置、产品都非常不错。

中建壹品汉芯公馆，汉口二环内，距离内环仅600多米，一路之隔就是武汉天地，地段很好，配套也很齐全，门口就是地铁1号线头道街站，对面就是武汉天地壹方，汉口江滩、161医院也都很近。

核心区低密产品，2.58的容积率是汉芯公馆的一大优势。并且新加推的143平户型是一梯一户，设计也比它的前期产品更好一些，400个总价完全可以入手，并且还是带装修的，跟之前毛坯售价差不多，性价比更高。

武汉城建绍兴里1921，正宗汉口内环，三条地铁环绕，中山公园、同济协和等顶级配套汇聚，地段价值不用多说。

它还是目前汉口内环唯一在售的准四代产品，并且项目密度也很低，小区内部还配置了大围合式园林+运动会所，这在汉口内环还是比较少见的，加上浓厚的里分特色，整体很有品味。它149平的户型也是一梯一户的，300多万就能选个非常不错的楼层。

能建长江华府，紧邻二七滨江商务区，也是主打的核心区低密产品，主打小高层跟洋房，少量的高层，并且目前已经是现房了，老人可能更放心些。

400左右的预算可以看看它139平的户型，小高层产品，两梯两户布局，均价2.9万左右，不过目前可选房源不多了，能挑选的楼层有限。

question4

@雪莉

主要是想卖掉汉阳火车站附近的还建房，置换一套汉口的学区房，地段尽量核心一点，学区好一点。

没有特别明确的预算，还在纠结要不要现在入手，怕卖在低位，又担心错过现在的性价比好学区房。

或出于改善居住环境、或考虑学区，又或者其他，以旧换新是现在不少购房者共同的话题，现阶段到底卖不卖、买不买？

对于这个普遍性问题，小妹也有一点自己的看法。

首先，以后楼市的产品只会越做越好。这一点从今年爆火的准四代、四代住宅可以看到，这样对比之下，以前的二代、三代产品的竞争力会越来越小，销售价格上也是四代、准四代项目价格整体更为平稳，甚至出现部分上扬，二、三代产品绝大多数项目都还在打价格战。

未来变成二手房了也是一样，四代、准四代产品进入二手房，会直接打压前面的二、三代产品，越老的产品价格越是提不起来。

如果手上的老房子产品设计、品质都很一般，建议早点卖出，以后会越来越不值钱，但如果是有稀缺的资源比如学区加持，那可以等等再卖。

新房不着急入手可以慢慢看，手上有资金就不怕，看中了可以随时下手。

另外，现阶段汉口比较不错的学区新房，可以看看福星惠誉铂雅府、武汉城建万科云泊江岸、金融街恒江雅筑等。

福星惠誉铂雅府，项目在建的学校计划开办为武汉市育才小学，并与现黄孝河路旁的武汉市育才小学整体办学，享受同等小升初对口待遇。

位于三眼桥路与建设大道交汇处，3/6/7三轨换乘站香港路站旁，武汉育才小学附近，周边配套相当成熟。

产品有高层跟洋房，预算充足可以考虑洋房，居住更舒适，想要轻松一点也可以考虑高层，并且高层跟洋房都是准四代产品，高层优化后得房率约90%，洋房优化后得房率约95%，都还是比较不错的。

武汉城建万科云泊江岸，旁边的教育地块预计引入长春系小学+七一系初中，目前学校已报规，江岸区的教育整体都还不错，虽然是新学校，但潜力也是可以期待的。

并且云泊江岸近1、12号线丹水池站，小区实景示范区和公区已经部分展示出来，整体品质和产品都不错，配备有下沉式会所，有健身房、书吧等各类休闲设施，考虑的很全面。

金融街恒江雅筑，据项目工作人员介绍，新华西路四期地块中的教育用地将举办为参照武汉一初学苑模式的高品质九年一贯制学校，这一学校将优先金融街集团旗下的新华西路四期项目与金融街恒江雅筑业主子女就读（两者都是金融街集团旗下项目）。这一学校距离金融街恒江雅筑大概一站地铁的距离。

6号线石桥站约200米处，交通很方便，也是准四代住宅，得房率超90%，阳台封闭好了交付，又节省了一笔。

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