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【内容摘要】
9月24日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，三部门联合发布五项房地产新政：一是引导银行降低存量房贷利率；二是统一房贷最低首付比例至15%；三是延长两项房地产金融政策文件的期限；四是优化保障性住房再贷款政策；五是支持收购房企存量土地。现阶段，存量房贷利率与新增房贷利率利率进一步扩大，因此，市场调降存量房地产利率呼声高企。降存量房贷也要稳银行经营。本次调降约50个bp，通过测算得出，对42家上市银行整体利息收入影响约1722亿元、影响利润1557亿元。假设对存款利率进行上一轮的同比例下调，可对冲银行存量房贷利率对营收、利润的影响，综合影响为中性。我们认为，本次会议本次会议意义重大。第一，民情民意至上，提高人民群众的获得感，提振市场预期。第二，体现了我国利率市场机制水平进一步完善和提高。第三，坚决打赢“保交房”攻坚战，缓解房地产企业资金困难，对促进房地产市场平稳健康发展和化解房地产市场风险发挥了积极作用。一、五项主要房地产政策强势出台，促进金融与房地产良性循环第一，引导银行降低存量房贷利率，预计平均降幅在0.5个百分点左右。7月26日，人民银行《中国区域金融运行报告（2024）》中就曾通过专题《降低存量房贷利率政策成效显著》撰文指出，通过上一轮（2023年8月31日）调降存量房贷利率，“直接降低居民利息负担”“有效缓解提前还贷现象”“持续提升居民消费能力”，效果显著。本次会议指出，预计这项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右，有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为。同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。第二，全国层面的商业性个人住房贷款，将不再区分首套房和二套房。5·17以后，首套房首付比已降至15%，二套房为25%。这次把首套房、二套房统一为15%，降至历史新低。一方面，由于各城市、各地区市场差别大，各地可“因城施策”采取差别化安排，在全国底线基础上确定辖区内最低首付比例下限。另一方面，商业银行可根据客户风险状况和意愿，与客户协商确定具体的首付比例水平。第三，延长两项房地产金融政策文件的期限。前期，人民银行和金融监管总局出台了“金融16条”、经营性物业贷款这两项政策，对促进房地产市场平稳健康发展和化解房地产市场风险发挥了积极作用。其中，房企存量融资展期、经营性物业贷款等阶段性政策，从今年底延长至2026年12月31日。此项政策是“用好用足现有金融支持政策”的体现，对房地产企业资金紧张起到缓解作用。第四，优化保障性住房再贷款政策。央行提高保障性住房再贷款资金支持比例。将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60％提高到100％，增强对银行和收购主体的市场化激励。第五，支持收购房企存量土地。人民银行和国家金融监管总局将研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。必要时，可由人民银行提供再贷款支持。（一）息差是商业银行经营管理的生命线，降存量房贷利率意味着银行让利于民现阶段，商业银行净息差进一步缩减和降低，2024年6月大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、农村商业银行的净息差分别为1.46%、1.63%、1.45%、1.72%，商业银行整体净息差1.54%，均低于《合格审慎评估实施办法（2023年修订版）》中1.8%的评分“警戒线”。近期，42家A股上市银行密集发布2024年中期业绩报告，平均净息差为1.64%，较2023年末下降0.14个百分点，已公布的有30家A股上市银行净息差低于1.8%。![]()
今年以来，人民银行两次下调5年期以上LPR合计35bp至3.85%。由于绝大多数个人按揭贷款居民选择LPR浮动利率贷款方式，LPR调降能同时为新政和存量房地产贷款居民降低购房和持有成本。2024年6月，5年新增个人住房贷款加权平均利率为3.45%，比上季度末下降24bp，较上年同期下降66bp，下降幅度较大。随着房地产多项组合拳实施以来，新增个人住房贷款已经连续两个季度低于企业贷款加权平均利率，处于历史低位，切实做到了为居民新购和置换住房降低了成本。![]()
从重点城市看，截止目前，全国重点城市主流银行执行的新增个人住房贷款利率正进一步收窄，多个城市新发放的首套住房贷款利率已降至3.2%左右。南京、徐州两城新增首套、二套房贷利率持平，郑州、武汉、杭州、常州等典型二三线城市新增首、二套房贷利差也仅仅只有5-10bp，其他部分城市首套房贷利率甚至降至3%以下，如广州、苏州等。广州作为一线城市的典型城市，2.85%左右房贷利率与首套房公积金贷款利率持平；房地产贷款市场竞争激烈，苏州作为长三角区域重要城市，首、二套房贷利率分别为2.95%、3.25%直逼公积金利率。![]()
窥一斑而知全貌，存量房贷利率与新政房贷利率的利差较大。从个人住房贷款加权平均利率来看，2010年9月-2015年9月连续21个季度维持5%以上，2011年12月为历史最高水平，达到7.62%。2017年9月-2022年3月连续19个季度重回5%水平，这两个区间的存量房贷利率仍与现在全国3.40%（7月数据）的水平有至少150bp的利差。以北京为例，2019年10月至2023年12月期间的存量首套房贷利率下限为“LPR+55个基点”。今年1月1日重定价的存量首套房贷利率为4.75%（2023年12月20日5年期以上LPR报价为4.2%），与7月新发放个人住房贷款利率（3.4%）之间的利差为135个基点。除北京外，其他城市存量首套房贷利率下限多为LPR或“LPR-20个基点”，因此，这一时间段的存量与新发房贷款利差小于135个基点。本次调降约50个bp，一方面，引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，兑现市场期待；另一方面，为保持银行经营稳定，后续还将通过降低央行政策利率，7天逆回购操作利率下调0.2个百分点，引导贷款市场报价利率（LPR）和存款利率同步下行，保持银行净息差稳定。
通过测算，得出对42家上市银行整体利息收入影响约1722亿元、影响利润1557亿元。假设对存款利率进行一次上一轮的同比例下调，可对冲存量房贷利率对营收、利润的影响。国有行能做平。通过测算，与潘行长在新闻发布会上指出“内部测算存贷两端的综合影响是中性，预计银行息差保持稳定”较为吻合。
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第一，民情民意至上，提高人民群众的获得感，提振市场预期。本次会议是充分体现了政策的“人民性”。全国层面将不再区分首套房和二套房首付比例，进一步降低置换和改善人群的购房门槛，进一步减少居民的房贷支出，能切实提高人民群众的获得感。我们认为，一是由官方发布和宣布了这一具有“人民性”的重大决定，政策积极回应了民情民意；二是让更多还在观望的潜在购房者能用更少的首付资金，买到“好房子”；三是让持房贷按揭的居民减少每月月供支出，释放了流动性，能增加更多的消费支出，也能较好地提振市场的预期。第二，体现了我国利率市场机制水平进一步完善和提高。二十届三中全会精神“赋予各城市政府房地产市场调控自主权”“因城施策”，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，一方面，完善中央和地方在调控房地产方面的权责分配、实现权责对等，是地方政府治理能力提高的表现；另一方面，也是“有必要更好地发挥市场的作用”“充分发挥市场在资源配置中的决定性作用”的体现。住房贷款利率作为我国货币政策的重要工具、存贷款利率体系中的重要一环以及信贷政策的重要抓手，其市场化水平也在日趋完善和提高。第三，坚决打赢“保交房”攻坚战，缓解房地产企业资金困难。房地产市场的平稳健康发展事关经济金融大局和人民群众的切身利益。由于房地产销售持续放缓，房企流动资金紧张，部分已售在建项目难以按期交付。本次会议出台的优化保障性住房再贷款政策、延长“金融16条”、经营性物业贷款这两项政策和支持收购房企存量土地等三项政策，将进一步缓解房地产企业资金困难，对促进房地产市场平稳健康发展和化解房地产市场风险发挥积极作用。
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