【内容摘要】
10月17日，国务院新闻办公室召开新闻发布会，住建部等五部门负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，提出两项房地产重要新增政策，对四季度房地产“止跌回稳”注入新动力。
总结政策包括“四个取消”“四个降低”和“两个增加”等一整套组合拳。本次会议重点宣布了两项新增政策，一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造；二是到年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。政策推动市场，通过9月底以来一揽子政策持续发布，新房、二手房交易出现积极现象，特别是一线城市城市带看量、成交量均出现明显好转，政策效果显现。
会上，各部门还介绍了融资协调机制继续深入扩容、重启货币化安置、关注特定群体住房需求和盘活存量闲置土地及收储等重点工作的推进和部署。后续，随着各项新增政策持续落地，四季度各项数据较为关键，将为行业止跌回稳打下良好基础。
10月17日，国务院新闻办公室召开新闻发布会，住房城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，回顾前期政策效果，提出两项重要新增政策，对四季度房地产“止跌回稳”注入新动力。
一、组合拳持续推出，加快市场止跌回稳
会上，住建部总结了“四个取消”“四个降低”并提出“两个增加”等一整套组合拳政策。其中，四个取消主要指取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准。四个降低主要指降低住房公积金贷款利率0.25个百分点；降低首付比例，统一首套、二套房贷最低首付比例到15%；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房税费负担。
自二十届三中全会明确提出“充分赋予城市调控自主权”以来，城市政府加大因城施策力度，形成一城一策、精准施策的良好局面。特别9·24三部门会议后，各地根据市场需要，按照“四个取消”和“四个降低”，从政治性、人民性角度密切回应群众新期盼，降低居民的购房成本，减轻还贷压力，支持居民刚性和改善性住房需求，得到市场的热烈回应。
具体来看，9月底，北京、上海“放宽了限购的条件”，广州“全面取消”，深圳是“部分区域取消”；截至10月17日，吉林、陕西、宁夏、湖南、济南、青岛、杭州、福州、天津等省市宣布商贷不再区分首套二套，统一首付最低15%，充分体现了各城市积极落实因城施策、自主决策、一城一策的政策精神。
调降存量房贷利率宣布后，六大国有商业银行宣布自10月25日起将对存量个人房贷利率进行批量调整后，其他商业银行也相继推出细则和时序安排。届时，除北、上、深三地且二套房贷款外，其他符合条件城市的房贷利率都将调整为贷款市场报价利率LPR-30BP，将较大程度降低居民购房成本。
以旧换新方面，截至目前，通过中介优先卖、国企收旧换新、补贴模式等在内方式，全国已有超百城陆续推出相关政策和措施。
住房公积金方面，全国统一降低了住房公积金贷款利率0.25个百分点，据市场测算，全国每年可节省的公积金个人贷款利息支出约200亿元。各地多数城市在提高公积金贷款额度、放宽认定标准以及支持提取公积金支付购房首付款等多方面施策，回应群众购房需求。
由于各地限制性措施接连落地，销售出现积极信号，10月前半月的销量提升较为明显。10月1日-15日，30大中城市新建商品房销量基本恢复到去年水平，其中一线城市商品房销售面积成交99万方，同比增长11.5%，二、三线城市分别成交136万方、104万方，同比分别为-25%、22.8%。30大中城市新建商品房整体恢复较好，一线及三线城市销售恢复明显。政策同时对二手房销量提升有明显拉动作用，“领头羊”效果显现。10月1日-15日，北京、上海、深圳等一线城市二手房销售成交套数同比涨幅分别达到了47%、63%和111%。
本次会议还特别提出新增两项政策。一项是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。此举对城中村安全隐患多、居住环境差，群众改造意愿迫切的项目进行重点施策，将有利于消化存量商品房。另一项是到年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求，通过一整套组合拳加快推动市场“止跌回稳”。
二、金融支持持续加码，融资协调机制继续深入扩容
年初以来，城市房地产融资协调机制建立，要求把合规房地产项目都纳入“白名单”，推动金融机构增强对房地产“白名单”项目融资的支持力度。本次会议，再次从三方面进行了强调：一是要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”；二是进入“白名单”的项目，商业银行要做到“应贷尽贷”；三是优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。
此项机制可将贷款资金快速及早发放到房地产“白名单”项目公司的账户上，可提早把钱支付给上下游企业，从而盘活整个房地产资金链条。同时，贷款资金进入房地产项目公司的项目资金监管账户，专款专用，封闭管理，贷款资金就是用来建这个项目和它的配套设施的，将全部用于项目建成交付，有利于保障购房人的合法权益。
从数据来看，今年以来房地产开发贷款同比、新建商品房销售面积同比指标收窄较为明显。在“白名单”的深入推进下，房地产开发贷款同比数据从年初开始持续改善，且快于销售情况。截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。按照政策预计，到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将超过4万亿元，金融支持房地产效果显著。
三、重启货币化安置，更好满足人民群众基本需求
本次货币化安置既借鉴了2016年棚改货币化安置的经验，也通过五项措施规避其弊端：一是重点支持地级以上城市；二是开发性、政策性金融机构可以给予专项借款；三是允许地方发行政府专项债；四是给予税费优惠；五是商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。
回顾上一轮棚改货币化安置，官方数据称，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存，改造了606万套，货币化安置率50%，安置面积占当年商品房销售面积的18.2%。2017年改造609万套，货币化安置60%左右，帮助消化楼市库存2.5亿-3亿平方米，占当年商品房销售面积的23%。2018年、2019年PSL贷款余额持续增长，在2019年11月达到约3.6万亿的峰值。历史证明，棚改货币化安置的确在拉动消费、消化库存、改善居民住宅条件方面取了客观效果。
本次重启货币化安置，从库存绝对量看接近上一轮去库存量，商品住宅待售面积依然处在高位。2024年8月，全国新建商品住宅仍有3.81亿平方米（2024年最高4.07亿平方米），因此，重启货币化安置是现实需要。同时，既要对去库存有积极拉动效应，又要避免大范围铺开对住房价格引起较大波动。因此，针对条件比较成熟，群众改造意愿也比较迫切，前期工作做得比较扎实的项目进行安置，用100万套的总量满足好这部分人民群众迫切需求，同时可以消化存量商品房，一举多得。
四、一手抓保障，一手抓市场，关注特定群体住房需求
8月23日，国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住建部就曾强调住房的“民生性”，提出未来住房的供给和保障或更加重视以人民群众的需求为导向。
本次会议，一是对新市民、青年人群体进行关注，提出要大力发展保障性租赁住房和公租房，以“一张床、一间房、一套房”等方式，让新市民、青年人进得来、留得下、住得安、能成业。二是对于城市低收入住房困难家庭，各级政府都高度重视，实施了公租房保障，低收入住房困难家庭基本实现了应保尽保。主要是以需定建、以需定购。三是为适应生育二孩及以上家庭的需要，要求和支持地方结合实际，适度增加保障性住房的面积。本次会议与8·23会议形成呼应和延续，政府负责保障性住房，要把保障性住房建成“好房子”，惠及更多特定群体住房需求。
五、盘活存量闲置土地，收储工作重点推进
5·17政策中央设立了3000亿元保障性住房再贷款。截至6月末，3000亿元保障房房再贷款余额为121亿元。10余城已发布公告，明确房源征集范围、条件和价格。9·24中央政治局会上，对创设这项保障性住房再贷款，人民银行资金支持比例由60%提高至100%，增强对银行、收购主体的市场化激励。10·12财政部会议也强调“支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地和存量商品房作保障性住房”。后续，几部门要联合研究设立收购存量土地专项借款，作为专项债券的补充，中国人民银行提供专项再贷款支持，严格把控、优化条件、精准投放，把收回收购总量控制在一定比例之内。政策要达到促进土地市场的供需平衡，缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力，增加保障性住房来源，增进民生福祉的目标。
总体来看，继续9·26中央定调“要促进房地产市场止跌回稳”，释放出明确、积极、正向的信号，随后多部门接连出台的一揽子政策持续出台，对回应群众期盼、提振市场信心、促进市场交易、稳定市场大局达到了较好效果。后续，随着各项新增政策持续落地，四季度各项数据较为关键，将为行业止跌回稳打下良好基础。
【往期研究】
