9月26日，中共中央政治局召开会议，会议明确指出“要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大‘白名单’项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”。9月29日，人民银行出台《关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告》，要求各商业银行应于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整，降为不低于LPR减30个基点。同日，上海、深圳、广州等三大一线城市集体出台楼市新政。政策提振资本市场，近期A股、H股房地产板块领涨。
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继9·24三部门联合发布一揽子对实体经济、房地产市场、资本市场支持政策后，9月26日，中央政治局会议再次对房地产行业进行了强调和部署，力度空前。会议一方面延续今年以来的政策基调，保持政策的延续性、连贯性和稳定性；另一方面，积极回应群众关切，适时推出一系列新举措，对行业形成方向性指导意见，助力房地产市场止跌回稳。
一、政策延续连贯稳定，为市场企稳和构建新发展模式打下良好基础
今年以来，房地产市场处在弱复苏、强分化的磨底寻底阶段。中央政治局会议、国常会及二十届三中全会均对房地产行业高度关注。
4·30政治局会议要求“结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待”，首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式”。5·17新政立足增量发力，从降低首、二套房首付比例、全国范围内取消个人住房贷款利率政策下限、下调个人住房公积金贷款利率等方面发力，助推一波楼市销售小高峰。但房地产周期性、行业性、消费与投资双重属性等特征叠加，房地产库存仍在高位，任重道远。
6月7日，国常会明确提出“去库存工作时间紧，任务重” “既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进” “继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”。7月，二十届三中全会对房地产释放重大信号，“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权”，继续“因城施策”。7·30政治局会议再次提到“坚持消化存量和优化增量相结合”等指导方针。
梳理政策脉络我们认为，中央及各部委房地产政策，综合考虑了居民端、市场端、供给端及金融端的迫切需求，从多角度、多角色、多措施、多渠道组合发力，联合施策，助推市场。本次9.26政治局会议，从全局上、战略上着重墨，把关系国计民生的房地产行业进行强调和明示，大大提振市场信心，将加快行业整体止跌回稳，为稳市场稳房价稳预期注入强心剂，也为构建新发展模式打下良好基础。
二、多项新提法推出，对行业形成方向性支撑
9月26日，中央政治局会议以经济工作为主题，首次提出要“促进房地产市场止跌回稳”，在供给端“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大‘白名单’项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地”，需求端“要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率”，并且提出“抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”的目标和要求。
提法一：首次明确提出“促进房地产市场止跌回稳”。事实上，地产是当前经济的核心问题。市场一旦下行，除非有外力扭转，否则难以打破负反馈循环。如果持续降温，一方面会通过金融渠道导致银行不良率上升，可能引发系统性金融风险，另一方面会通过财政渠道导致地方本级财政收入萎缩、债务压力上升以及营商环境恶化。
今年以来，随着金融支持房地产的进一步深入，房地产开发贷款扭转下滑趋势，从去年12月同比增长1.5%到今年6月增长2.8%。各大商行中期报告来看，今年上半年，六大国有商业银行房地产业贷款余额全部实现增长。但其他反映市场的重要指标，如房地产销售、价格、投资等仍处于磨底筑底阶段，各月数据具有较大波动性和反复性，“止跌回稳”迫在眉睫。
销售方面，今年1-8月，商品房销售面积同比-18.1%，较1-2月的-20.5%略有收窄，总销售面积略超6亿平米，约为2012年同期水平。
价格方面，70个大中城市8月新房价格同比-5.7%，为2015年7月以来新低，且连续29个月处于负增长水平；二手房挂牌价格指数从2021年8月200.02下降到今年8月161.78，连续38个月下降，指数从高点下降19.1%。不论从新房还是二手房来看，房价还未完全企稳。
开发投资方面，由于销售回款到开发投资端有滞后效应，5月-8月房地产开发投资完成累计同比比低于-10%，开发投资仍有待止跌企稳。
提法二：“商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”，从供给侧进行引导。本次会议虽未提及房地产风险，却对增量提出了“严控”，也是首次对增量部分提出了明确要求。今年以来，直接反映库存情况的待售面积仍在高位，5·17新政后，6月、7月、8月连续待售面积单月持续下降，出现向好情况，但从总量来看仍处在历史高位，去库存“时间紧、任务重”，需要严控“增量”。
优化存量方面，从我国城镇化发展进程看，2023年我国常住人口城镇化率为66.16%，户籍人口城镇化率为48.30%，从人民群众对好房子的新期待看，房地产还有很大潜力和空间。同时，高度市场化的同时要兼顾公平与正义，需要让商品房体系和保障房体系“两条腿”走路。
提高质量方面，要把新房子建成“好房子”、老房子改造成“好房子”。好房子不仅可以满足人民日益增长的美好生活需求，对于扩内需、稳增长、稳就业都将发挥重要作用。2023年12月22日，全国住房城乡建设工作会议中首次提出了“好房子”概念，就是“好房子、好小区、好社区、好城区”，之后住建部多次会议阐述了建设好房子的重大意义。8月23日，在国新办举行的发布会上，住建部一步细化好房子标准，即“建设绿色、低碳、智能、安全的‘好房子’”。怎么建好房子会是一个“系统工程”和“应用场景”，甚至是个“新产业”和“新赛道”。
提法三：支持盘活存量闲置土地。土地资源是房地产的基石。根据相关数据统计，2021-2023年全国拿地开工率仅为49%，2023年土地购置费跌至2018年水平，全年新开工面积缩减至2007年水平，许多房企仍持有大量闲置土地待建。从月度数据看，继城市协调机制启动以来，今年新开工面积累计同比从年初降幅-29.7%收窄至-22.5%，对稳土地市场起到了积极作用。同时，各地收储工作稳步推进，由于土地市场相较于销售数据滞后，今年四季度和明年上半年盘活闲置土地的“收储”工作将有较快推进。
提法四：要回应群众关切，从需求侧方面给足安全感。9月29日，人民银行发文要求各商业银行应于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整，降为不低于LPR减30个基点。18家全国性商业银行原则上将不晚于10月12日发布操作细则。当晚，工农中建四大行正式发布公告，将于10月12日起发布具体操作细则，10月31日前完成批量调整。同日，城市方面，广州全面取消限购；上海非户籍年限社保年限由3改1，将首、二套最低首付降至15%、25%（差异化区域降至20%，公积金相应调整），同时调整限售，将增值税免征年限由5年调降至2年并要求及时取消普通及非普住宅标准；深圳将首、二套最低首付款比例调整为15%、20%。此前，北京于9月20日率先发文明确适时取消普宅及非普标准。多项措施密集出台，将对市场形成企稳合力。
三、财税货币政策综合发力，助力加快构建构建房地产发展新模式
作为国民经济的支柱行业，房地产与经济、金融、国计民生深度关联。当前，我国外部环境仍然严峻复杂，只有房地产行业尽快止跌回升稳，才能更好推进经济稳中有进，以进促稳，立足长远。7月中旬我们发布的《加速去库存，构建新模式---2024年下半年房地产行业展望》一文中，对房地产政策空间及金融支持方向做了较为全面的分析和判断，政策回应市场，正在一一兑现。
结合近期多项新政，我们认为，第一，宏观方面，随着货币政策及存量房贷利率靴子落地，接力棒传至财政政策。9·26会上强调了“加大财政货币政策逆周期调节力度，保证必要的财政支出”，把财政政策的表述放置货币政策之前，同时在房地产部分提出要“抓紧完善土地、财税、金融等政策”。房地产税费改革，如交易契税、增值税、个税等各类涉房交易税费的减免，配合存量房贷利率的调降将对大消费形成利好，大概率将成为下一项主攻的政策方向。
第二，需求侧方面，“领头羊”一线城市积极响应中央号召，密集出台放松或取消限制性措施，给足群众安全感。调降存量房贷利率时间落地、一线城市的新政接连出台，形成一股政策合力，预计或将推动一线城市房地产市场率先止跌回稳。
第三，供给侧方面，9·26政治局会议对土地、商品房建设等方面做了部署，我们认为，保障房、城市更新等方面也将加快推进。一方面，保障房建设是“民心工程”，更要建“好房子”；另一方面，城市更新、城中村改造等与居民生活环境和质量密切相关的供给侧工程也将扎实推动，持续跟进。
第四，金融持续支持房地产进一步深入。金融如何从开发、销售、投融资再到资产处置、清收等全生命周期进行支持和服务，也是商业银行研究的重大课题。后续城市房地产融资协调机制持续发力，金融支持将加快缓解部分企业流动性压力；积极拓展围绕房地产多元化发展的产业园区建设、物业产业、基础设施建设等金融支持；创新金融工具，推进公募REITs底层资产扩容，从覆盖收费公路、产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、清洁能源、生态环保等多个领域，拓展至消费基础设施甚至是优质商业、住宅等，实现高质量、高水平的金融支持房地产发展。
【往期研究】
