漫步在南京街头，有太阳晒着还没风的时候，感觉是个暖冬。
然而对医药零售这个行业来说，2024年却是个实实在在的“寒冬”。
挑战重重
一是线上渠道持续抢占线下份额
被国内配送速度“惯坏”的消费者，已经养成了牢固的习惯。笔者现在已经“过超市而不入”“过奶茶店而不入”。自己挑自己买，拎着东西还冻手，多麻烦？线上下单，骑手可能比自己到家都快，更别提平台的补贴红包。
二是基层医疗机构抢占药店客流
随着医疗保险制度的覆盖面越来越广，参保人员在基层医疗机构基本可以看病不花钱，或者花费很少。这些措施的直接后果就是将低收入顾客转移到了基层医疗机构。药店传统低价让利促销政策日渐“失效”，顾客对药店装修、卫生整洁状况、专业服务能力等越来越挑剔。
三是医保监管政策的日益严格
从2024年下半年起，以追溯码为代表的监管要求快速推进，直接带来的结果就是门店工作量激增。
笔者巡店时也体验了一下门店的操作过程，由于操作终端、数据库等各环节都在建设过程中，操作效率和体验都非常差，扫了十分钟简直“头晕眼花腿发麻”，在店员本就烦琐复杂的工作上又加了“一根稻草”。
疯涨的房租
除了行业特有的发展困境，药店还面临一个挑战：房租上涨。
根据有关统计，物业租金占总销售额最高的为20%，最低的为0.34%；人员成本最高为22.72%，最低为0.6%。药店普遍反映最多的成本——房租租金和人力成本是要药店费用成本的大头，占到30%～40%，甚至更多。
门店签订的租赁合同通常签订三至五年，并约定逐年递增的比例。但是实际业务中，房东如果通过查询数据、熟人打听等各种渠道了解到药店的经营情况，还有可能半路涨租，或者宁可损失违约金，也要毁约转租。此时药店容易陷入非常被动的局面。虽然另寻出路搬迁带来的装修和搬家成本不高，但是迁移就意味着现有客流的流失和品牌信誉的损失。尤其在商业区、院边店等黄金位置的门店，基本上是丢一店失一城。所以很多时候门店只能吃哑巴亏，接受涨租。
那么，面对“雨雪交加”的行业现状，药店还有没有办法让房东不再是利益的“瓜分者”，而是成为共同渡过寒冬的“有力盟友”呢？
如何应对？
其实在药店租赁中，个人房东的比例相当高，这意味着租赁过程具有较大的协商空间和灵活性。为了更有效地控制房租成本，可以采取以下几种具体策略：
一、运用谈判技巧降低租金成本
在房租谈判中，可以通过以下方法争取更优惠的租金条件：
1.市场调研：充分了解周边市场租金水平，带着数据进入谈判，从而形成议价优势。
2.突出药店的吸引力：向房东展示药店的独特优势，例如：
药店作为医疗服务场所，运营稳定，客户需求长期且持续；
药店注重卫生管理，内部装修和日常维护都严格按照规范进行，对房屋损耗非常小；
药店无高分贝噪音，也没有油烟等污染源，不会对房东其他房产或邻近住户造成负面影响；
药店对社区有一定公共服务属性，例如提供药品咨询和应急服务，能为社区增值，提升物业整体价值。
这些优势不仅能够缓解房东对租赁风险的担忧，还能让房东意识到药店租户的稳定性和附加价值，从而更愿意让步。
3. 合作态度：以长期合作为目标，与房东建立信任关系。通过强调共赢的理念，让房东意识到租金过高可能导致租户更替频繁，影响其长期收益。
尤其是在三四线城市，社交圈相对较小，可以更好地发挥熟人社交的作用。例如，通过与房东的朋友、亲戚或社区其他熟人建立关系，间接增强房东对药店的信任度。熟人网络的推荐和支持，往往能使房东更愿意达成友好合作，为谈判争取更多空间。
二、延长租期以降低平均成本
签订长期租约是降低单位租金成本的常用方法。具体可以从以下方面入手：
1. 递增租金模式：与房东协商，在长期租约中设计租金逐年小幅递增的方式，既能降低初始成本，又能让房东看到长期收益。
2. 明确续租条款：在合同中明确续租优先权或锁定续租价格，避免未来因房租上涨产生不必要的成本压力。
3. 灵活支付方式：与房东商议租金支付方式，比如按季支付或半年支付，以缓解药店现金流压力的同时满足房东需求。
三、引入股份制合作，利益共享
为进一步优化租赁成本结构，可以与房东探索股份制合作模式：
1. 将房东转化为“合作伙伴”：以房产作为投资，将房东引入药店经营体系，赋予其一定比例的经营分红。这样不仅能降低房租的现金支出，还能激励房东参与门店发展，共同维护门店利益。
2. 共享风险与收益：例如在房租上设定“基础租金+分成”的模式，基础租金低于市场平均水平，而额外部分根据药店营业额进行分成，这种方式对双方都更加灵活，且能分散风险。
3. 提升房东的支持意愿：通过股份合作，房东不仅是物业提供者，更是经营的一部分，这种模式能让房东对药店的成长更加上心，可能在物业维修、租赁合同续签等方面给予更多便利。
四、结合政策支持与外部资源
在某些地区，还可以借助政府出台的扶持政策来进一步减轻租金压力。例如，通过申请小微企业扶持补贴、税收减免等政策减轻经营成本。另外，也可以尝试与金融机构合作，为房东提供租金担保或其他金融服务，增加房东信任，进一步争取优惠条件。
通过以上策略，药店不仅能够有效降低租赁成本，还能与房东形成长期稳定的合作关系，实现资源的优化配置，最终为药店的可持续发展创造更多可能性。
总结一下，虽然当前药店行业正面临寒冬，房东的租金期望与物价一样持续上涨，但这并非不可逾越的挑战。
通过与房东建立合作共赢的关系，例如探索灵活的租金模式或股份制合作，可以有效缓解租赁压力。同时，聚焦精细化经营，优化商品结构、提升服务质量以及提高坪效，更能挖掘门店的潜力。只要坚持创新和务实的经营策略，危机中必有转机，药店也一定能够再创佳绩，实现逆势而上的发展。
毕竟，冬天来了，春天还会远吗？
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