在土地征收过程中，若建设需要占用农村集体土地的，应先通过合法的征地审批手续将土地性质及用途进行变更，涉及农用地的还需要依法办理农用地转用审批手续。
但各种审批手续的申请并非易事，很多征收主体为了尽快开工往往会在没有审批手续或者手续不全的情况下采取“租用”农民土地的形式搞征收，也就是我们常说的以租代征。最常见的就是这三类。
1、村委会与村民自行签订集体土地租赁协议
村委会私自与村民签订集体土地租赁协议进行非农建设，通常以各种小型项目为主，例如建设厂房、仓库等。但村委会只是村民自治组织，并没有私自租用、流转村民土地的权利，更不能擅自改变土地的性质，村委会的这种行为超越了基层群众自治组织的职权。
2、开发商与村委会签订集体土地租赁协议
虽然法律早就规定，企业不能作为征收主体进行土地征收行为，但仍有一些地方利用老百姓的法律意识薄弱，而无视各种法律法规进行以企业为主导的以租代征行为。某些企业看似以高额的租金支付形式来诱惑村民，或以本村村民公共利益的幌子为由搞类似房地产开发、公园、娱乐等项目，实则想绕过政府规避大宗土地征地转用审批程序及相关税费谋取利益。
3、区县级以上地方政府与村委会签订集体土地租赁协议
这种形式的以租代征往往涉及的规模较大、或者涉及修高铁、建高速等公益项目。某些地方为了规避审批手续或者以最小的代价拿到土地，甚至会由政府出面与建设单位、村委会签订三方协议，承诺按年向村委会支付土地租赁费用。在这个过程中，农民赖以生存的农用地被非法转租及用作非农建设，而农民只拿到了租金，与本该拿到的征地补偿费用相差几十倍甚至上百倍的差距。
实践过程中，很多以租代征的土地违法行为都不会光明正大的进行，因此遇到土地流转、租用，我们更应及时关注土地的占用情况。一旦发现土地被用作非农建设，一定要收集好各种协议、合同等证据材料，尽快采取法律手段进行维权。
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