市重点龙头企业的老厂房，怎么一下子成了“违建”？事情要从十多年前说起，委托人公司应当地政府要求扩建厂房，政府承诺帮助委托人办理相关证件，但又出尔反尔。
现在遇到拆迁，厂房被认定为违建。中征律师挺身而出，帮委托人打了一场胜仗！
本案办案团队
案情简介
委托人的厂房位于广西省某县，厂房所占土地系其合法取得，委托人长期经营于此，并办理了营业执照。后县人民政府拆迁部门通知其厂房被纳入征收范围内。
2023年4月，委托人收到县自然资源局作出的行政处罚决定书，称其未取得《建设工程规划许可证》建设的硬化地面、建设污水处理池、垃圾池、红砖平顶房、厕所钢架棚、锅炉房、烤房、烟尘处房及其他设施，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、《广西壮族自治区实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》的规定。
对委托人作出行政处罚决定：限你公司10日内自行拆除违法建设的1栋一层红砖平顶房、5个污水处理池、1个垃圾池、1座厕所、硬化路面568.35平方米、173.00米围墙、1596.14平方米钢架棚、及棚下的锅炉房、烤房、烟尘处理房和硬化地面。
中征律师办案路径
中征律师团队经研究分析，认为案涉处罚决定实体和程序皆违法，应当依法予以撤销，遂向县人民法院提起诉讼。
县人民法院受理案件后开庭审理，后作出行政判决，以“被告作出的行政处罚决定，证据确凿，适用法律、法规正确，程序合法”为由，驳回了委托人的诉讼请求。中征律师团队经研究认为，一审判决证据认定错误、事实认定不清、适用法律错误，遂依法上诉至市中级人民法院。
市中级人民法院开庭审理，后委托人收到市中级人民法院作出的行政裁定：“一审判决对于上诉人涉案土地使用权来源、土地性质及公司报建审批的一系列手续是否得到合法批准的情况查明事实不清”，裁定撤销一审判决，并发回一审法院重审。
判决结果
案涉法律问题分析
1、委托人厂房已经被纳入征收范围，县自然资源局作出案涉处罚决定属于以拆违代拆迁，不具有合法性。
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿”之规定，在案涉建筑已经被纳入征收范围后，应当由征收责任主体组织相关部门按照征收流程对建筑性质进行认定，而非依据行政处罚的程序对案涉建筑作出处理。
最高院在（2018）最高法行申5425号中也明确指出：在房屋征收过程中，对因历史原因形成的没有建设审批手续和产权证照的房屋，行政机关应当在征收之前依法予以甄别，作出处理，不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑；在行政机关没有充分证据证明被拆除的无证房屋属于违法建筑的情况下，应当将该房屋视为合法建筑。
故，县自然资源局作出的案涉处罚决定将案涉房屋认定为违法建筑，不具有事实和法律依据，不具有合法性，一审判决认定事实错误，应当予以撤销。
县征地办通知委托人案涉建筑位于防洪堤工程征收范围内。在案涉房屋被纳入征收后，委托人积极与相关职能部门沟通补偿事宜，目前尚未就补偿问题达成一致。资源局作出案涉处罚决定，显然执法目的不是为了严格土地的管理使用，更不是为了纠正错误规划，而是在拆迁项目双方补偿差异较大时采用的选择性执法。
完全可以看出资源局的案涉行政行为属于在征地拆迁过程中，为加快进程，降低征收成本，在不能与拆迁户达成安置补偿协议的情况下直接将拆迁户的“无证”房屋或建筑物认定为违法建筑并进行强制拆除，以达到征收目的，因此其作出的限拆通知不具有合法性基础，更不具备合理性，应当予以撤销。
2、委托人公司的转型与扩建均应政府要求，政府承诺帮助委托人办理土地、建设的相关手续及产权证书，构成行政允诺。案涉建筑未办理规划许可证是政府违反其行政允诺，不能归因于委托人。
2008年，委托人应县委县政府要求，由蚕茧贸易转型丝绸深加工，县政府承诺在工厂原址周边为委托人征地30-35亩用于技改扩建。之后，经县经贸局协调，委托人收购了某公司，县政府与征地办开始为委托人征地。在此期间，市人民政府、县人民政府连续发文，支持委托人扩建生产线，并将委托人列入市、县重点工业企业发展项目。
文件明确：重点抓好该公司扩建工作；文件将该公司列为市农业产业化重点龙头企业。
文件要求：加快推进扩建年产300吨生产线项目建设，力争明年投产，并提出一系列保障措施。县政府、政府办亦连年发文要求委托人尽快完成厂房扩建工作。
在市委市政府、县委县政府高度重视、大力推进的前提下，县经贸局、发改局、环保局分别下文同意委托人扩建工厂及征地，县政府领导也向委托人承诺，帮助办理土地、建设的相关手续及产权证书。
基于对政府的信赖利益，委托人斥资于县工业园区内建设厂房及生活设施用于生产，为该县解决了大量的人口就业问题，案涉建筑未办理规划许可证是政府违反其行政允诺导致，不能归因于委托人。
中征律师提醒
应当地招商引资或者政府要求、并得到政府承诺先占地建厂房并办理相关证件的企业，遇到征收时往往涉案厂房面积过大或者金额过高，政府有以拆违代拆迁的可能，所以企业一定要在招商引资或者得到政府口头承诺时保存好相关政策文件、会议纪要等有利证据。
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