【蓝皮书】租金评估2024
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2024-10-03 20:44
黑龙江
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我们在发现问题、分析问题和解决问题的过程中，集智攻关，沉淀了 一些和租金评估相关思考。至此，我们用这种“蓝皮书”的方式继续提升。
编写蓝皮书之目的是对相关问答给予一般性的升华，而非提供更加专业、全面的建议。未征得具体专业意见之前，不应依据蓝皮书所述内容采取任何行动。我们不对蓝皮书中所述信息是否准确或完整作出任何明示或暗示的承诺或保证。我们不对任何个人或单位因为阅读了蓝皮书而采取或未采取某项行动的后果或基于一问一答所作出的任何决定承担任何责任。蓝皮书代表个人观点，仅供参考。
中同华评估/赵强 沃克森国际/高勐 联首评估/栾广宇
汇编：沃克森国际/高勐
汇编内容中的个别内容 不代表以上所有人员都赞同
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（一）概念
1.1 评估师应注意租金评估中存在三组概念：市场租金和成本租金；净租金和毛租金；本金年收回额和投资回报额。（二）评估目的
2.1 评估师应清晰委托评估的真实目的，以确定报告类型是评估报告还是咨询报告，关注经济行为的合理性。例如：存在不合理的“二房东转租”情况要及时反馈给委托人。（三）评估对象
3.1 在租金评估中，评估师要注意到经济行为、评定估算和报告披露中所指向的评估对象均应为同一状态。要清楚评估的价值内涵，我们评估的租金价值内涵和后续实际出租的价值内涵未必一致，出租方式千变万化，谨防出租的实际情况和报告中隐含的假设不一致。例如：在现场勘查中，房产正在装修，需要根据经济行为文件或出租方案，确定评估对象的具体状态。经济行为文件中明确说明：“同意改造后出租，改造资金自筹。”既然出租方投入了改造费用，必然要通过收租金来收回。（四）价值内涵
4.1 评估师要注意其他配套设置对租金价值的影响。例如标的中的酒店，在以前酒店会议室的收费很高，利用率也高，这个酒店会议室和办公会议室几乎没有太大差别，这也会增加承租人的承租意愿，或者即使承租人使用率不高，也可以把会议室对外出租，这种出租不同于租金：如何考虑二房东的转租收入？
4.2 评估师应注意出租中的细分市场。改装或针对特定群体的出租是投资价值还是市场价值？也可以是市场价值，这个市场更加细分，承租人要满足改造要求，不涉及承重墙的时候，打通两个标间，完全也可以是细分市场的市场价值。4.3 租金评估的结论内涵包括：水电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、供暖费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费、房屋租赁相关税费等。（五）现场勘察
5.1租金评估，评估师在调查市场租金案例时，要特别注意房地产地域性和周期性特征，根据委托人的风险偏好、评估基准日、管理条件和备案要求等，合理设定一个起租期；在表达评估结论时，可以以设定的起租期为准表达一个确定的结论，同时也可以通过列表或其他方式体现出因起租期不同而产生的多种可能性。（六）评估方法
6.1在一般市场价值的租金评估中，从出租人角度，一般存在市场法和成本法两种方法。（七）特别事项
7.1 在租金评估中，关注是否存在转租事项及转租的合理性。如果存在，“二房东”一般是不可以转租的，但要看与“一房东”的出租合同中是如何约定的；在不允许转租的情况下，二房东转租了，即未经出租人同意转租的，涉及以下两件事:第一是出租人可以解除合同的，主动权在出租人这里。需要特别事项披露，涉及诉讼的，败诉可能性极大；第二是如果出现非法转租的情况，可能会对第三人造成影响，也可能涉及赔偿。（八）报告披露
8.1 评估报告使用有效期为一年，但是在租金评估报告的披露中应该进一步明确，委托人应该在本评估报告的使用有效期内完成租赁协议的签署；如果租赁协议期限超过本评估报告使用有效期，建议在以后年度中，委托人可以根据租金市场的变化，在本评估报告确定的租金基础上适当增加或降低租金水平。
8.2 在租金评估中列式账面价值的位置，我们可以填写去年的合同租金，作为对比市场租金的基础。租金项目在备案中填写的科目有投资性房地产、固定资产等，各地国资的要求也有不同，注意咨询备案部门的意见。
8.3 在租金评估中，应定义清楚本次评估中的具体价值内涵。关注历史合同中租金内涵的约定，注意本次评估的租金内涵和历史租金在口径上的区别，再进行增减值分析。（九）租金预测
9.1 一般情况下，在有租约限制的情况下，租约期内的租金应按租约所确定的租金测算。9.2 长租合同最长是20年，但也有地方规定小于20年的规定。👇个人观点，欢迎讨论交流👇
结论基础
租金
租金评估中的三组概念 (qq.com)
租金评估的方法和有效期 (qq.com)
有租约未按租约预测是否合理？(qq.com)
如何考虑二房东的转租收入？(qq.com)
改造后出租引发了什么问题？(qq.com)
租金评估也要填写账面价值吗？(qq.com)
市场租金和历史合同租金对比合理但仍有问题 (qq.com)
不同月份的租金会不一样吗？(qq.com)
评估20年的租金？(qq.com)
租金评估的结论内涵包括什么？(qq.com)
按出让地还是划拨地评估？(qq.com)
年租金评估，修正因素含权益因素吗？(qq.com)
租金案例无可比性？(qq.com)
出租面积不足五平方米，评估对象如何表述？(qq.com)
