中金研究
2024年11月13日，财政部、国家税务总局和住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》[1]，对契税、增值税、土地增值税进行调整，呼应10月12日财政部新闻发布会提出的“正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策”[2]。
本次契税和增值税调整主要利好一线城市房屋交易量。在本次税收政策调整之前，各地契税以90平米之下/之上为界，首套分别按照1%/1.5%征收，二套分别按照1%/2%征收（其中一线城市二套统一按照3%征收）；各地增值税以持有期限是/否满两年为界，分别按照全额征收/免征（其中一线城市满二还按照普通住宅/非普住宅区分，分别实行免征/差额征收政策）。本次新政后，所有城市契税分界线调整至140平米，一线城市不再执行单独的二套契税和非普增值税政策。根据我们的监测，各能级城市中90-140平米的住房交易面积占比在30%-60%不等，我们预计2024年一、二手房总交易金额约15万亿元，调整节约的契税额度大约在500亿元左右；同时考虑到一线城市2024年总交易面积约0.6-0.7亿平，140平米以上交易面积占比约15%，我们假设增值额约为5%，则调整节约的增值税约80亿元左右。我们认为上述税收减免能在一定程度上刺激改善群体、提振需求总量，但也可能有改变卖家预期、增加卖盘体量的作用，总交易量或有所提振（一线城市在双重政策提振下或更为明显），但价格走势仍须视供求关系变动进一步观察。
本次土增税调整或有望适度改善房企短期现金流压力。根据法律要求，普宅项目增值额未超过扣除项目金额20%的免征土增税，非普项目须按照增值额缴纳土增税；一线城市取消普宅标准后，仍须等待各城市政府自行调整土增税相关标准。此外，本次下调了土增税预征率0.5个百分点（东部/中部和东北/西部分别从2%/1.5%/1%下降至1.5%/1%/0.5%），有助于缓解房企的预征税收负担，对短期现金流压力改善有一定贡献。
关注房地产开发及物管板块投资机会。自政治局会议提出“止跌回稳”目标后，房地产板块呈现高位盘整行情，伴随着预期内政策措施不断落地，市场逐步转向观察行业基本面验证，短期内行情可能面临一定震荡，逢低加仓仍是合适策略。
我们认为具备开发投资修复潜力、深耕核心城市且长期仍有一定市场份额提升空间的头部企业可优先着眼配置；若后续政策力度超预期，可择机选择更高弹性标的。
风险
政策落地或基本面修复不及预期。
图表1：A股地产公司历史NAV折让水平和动态市盈率
注：截至2024年11月13日
资料来源：公司公告，Wind，中金公司研究部
图表2：港股地产公司动态市净率和动态市盈率
注：截至2024年11月13日
资料来源：公司公告，Wind，中金公司研究部
[1]https://www.gov.cn/lianbo/bumen/202411/content_6986777.htm
[2]https://www.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/caizhengxinwen/202410/t20241012_3945410.htm
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文章来源
本文摘自：2024年11月14日已经发布的《税收优化政策如期落地，或有望提振交易量》
李昊 分析员 SAC 执证编号：S0080522070007 SFC CE Ref：BSI853
张宇 分析员 SAC 执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713
徐曼迪 联系人 SAC 执证编号：S0080124070018
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