1995年，理想主义的宋卫平创立了绿城，很多年后他回望那个悠远的午后，站在五云山脚下，古树参天，满眼绿色，下定决心要造一座奇妙的园子。彼时绿城设计院的建筑师王宇虹，不过三十而立，宋卫平也仅38岁，他们都不知道，脚下的这片土地因为他们，成为永恒的传奇。
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九溪玫瑰园实景图
当时的宋卫平对于公司名字取绿城还是蓝城，非常纠结，生命的绿色和天空的蓝色都很喜欢，最后决定绿城是因为“绿色植物因土地而成长”，当然，很多年后出走创立蓝城，又是另一个漫长的故事了。
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在这片474亩绿色的土地上，宋卫平和王宇虹尊重森林，他们认为树是先来的，建筑只是后来者，254栋别墅轻轻的放在森林之中，仿佛是山谷里长出来的，保留了地块内的古树，同时还要跟树产生关联，因此也产生了50个道路、入口、景观、树木形态各异的户型。
当时绿城做的是北区地块，南区是一个台湾开发商的，他们把大树都砍了，这样户型容易设计，而九溪玫瑰园因为尊重土地，每一栋都是量身定制，很多客户是先选地，再盖楼。254个音符，在钱塘江边跳动着韵律的乐谱，与江上之清风，山间之明月和鸣。
当然，除了先天的地段景观优势外，宋卫平对于产品的打磨自然是精致完美。1998年在杭州日报上登的广告写道：“别墅建筑的施工过程中，投注了建设者对于艺术品的工作激情和专注精神，玫瑰园别墅中那些散发着自然气息的板石、片岩、清水砖和代表着国际水准的进口檐沟、瓦面、车库门，才会在最终体现为建筑群落的生动和每一个细部的精致，体现为玫瑰园的艺术品味。”
时代风云际会的巧合也体现在，这张老报纸上很多名字如雷贯耳，朱立东后来成为了滨江房产的执行总裁，与绿城绝代双骄。贾生华教授是浙江大学房地产研究中心主任，今年出版了重量级的著作《杭州房地产四十年》，我是他的门生。早年有很多记者编辑都投身了地产和广告界。
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九溪玫瑰园的容积率只有0.31，绿化率高达65%，按东西区顺序开发，东区的地势延伸到山里，除了丹枫的洋房区，自西向东是紫岚、栖霞、竹韵、云泉、梦雨、天怡，东区主力面积300m²左右，花园面积700-800m²居多，占地面积1000m²居多。绝大多数客户二手买入都会翻新改造，只要邻里不投诉，高度不变，都可以拆除重建，挖地下室，因此花园面积越大越值钱。
西区则有条大峡谷，沿山势而建，溪流潺潺，还有一座玫瑰园度假酒店，第一排房子能看江听涛，视线越过一桥、四桥、三桥，远处是奥体莲花碗的灯光秀。自西向东，分别是霞笙、云筝、月弦、雪琴、星箫、雨笛和风铃。雨笛是大证产权，只有使用权。西区主力面积段会大一点，380m²左右。
绿城被称为诗词歌赋有限公司，从1996年的九溪就可以窥见了。杭大历史系出身的宋卫平，在面试的时候，会问你对“莫春者，春服既成，冠者五六人，童子六七人，浴乎沂，风乎舞雩，咏而归”这句诗的理解，人文主义的绿城，给了中国房地产决然不同的用户体验。这是源于中国人骨子里的鹊桥相会、长桥相送、断桥重逢的浪漫主义情怀。
《书剑恩仇录》中，陈家洛与乾隆三会西湖，《倚天屠龙记》中，殷素素与张翠山在六和塔相遇，《笑傲江湖》中，令狐冲被困西湖底后学会吸星大法。西湖作为江南美景的代表，展现了江湖豪情与儿女情长。金庸担任浙江大学人文学院名誉院长时，笔者也曾有过一面之缘。大侠一生最喜爱的城市是杭州，确实有过在杭州终老的念头。一套是1994年耗费1400万营造的云松书舍，后来捐赠给杭州政府，成为湖边著名的人文景观，一套是西湖边的元华公寓，还有一套，就是1998年购买的九溪玫瑰园。
因为种种原因，金庸先生并未在九溪玫瑰园别墅入住过。甚至，也没有装修。2019年10月，大侠仙逝一周年后，这套房子作为故居被挂了出来，6800万成交。而价格，是九溪玫瑰园最不值得一提的谈资。![]()
我们翻了一下数据，2017年至今，九溪玫瑰园的别墅（不含洋房）共成交了63套，今年网签均价18.7万（部分存在做低可能），相较1999年开盘时的7000元/m²，28年涨幅高达27倍。
我们也统计了今年成交的实际数据。最贵的2套1.05亿，单价达到了32.8万元/m²，套均总价6855万元，单价的差异主要是花园大小和位置的区别。而去年的1.95亿的一套，则成为了全杭州低密顶豪的天花板，单价为54万元/m²。
随着限购放开，苦于房票已久的塔尖都不约而同将资产配置的目光转向了别墅，九溪玫瑰园的成交也异常火热，目前有几套主力在售的房源都非常顶级：
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* 数据来源：大平层研究院
这类不可复制的稀缺资源，就像香港半山别墅400万/m²，上海老洋房100万/m²一样，流动性很强，未来还会不断增值，挑战普通人的神经。![]()
为什么九溪玫瑰园能够穿越周期，屹立28年成为杭州别墅皇冠上的明珠，我想主要还是三个原因：一是地段。背枕五云山，面眺钱塘江，被虎跑、九溪、云栖、六和塔围抱，到西湖10分钟，都是世界文化遗产。到钱江新城和滨江也很近，属于景区里和市中心的独栋别墅。
二是名气。作为曾经的中国十大豪宅，吸引了全国的目光。就像全国都知道汤臣一品、深圳湾1号一样，这样的顶级谈资每个城市就寥寥数个而已。
三是人群。这里的业主，都是能够影响浙江省GDP的人物，大多是上市公司的董事长，圈层自然也会形成极强的号召力。
而这一切故事的源头，要感谢那个悠远的午后，望着古树参天，立志绿色植物因土地而生长的两个年轻人。当然，这么高的换手率背后，是浙商企业的沉浮，没有人会永远成功，城头变幻大王旗的兴衰更替，很多法拍故事也令人唏嘘。目前最贵的一套白宫，地上2500方，地下2500方，花园9000方，报价6个亿，是已故的祥生董事长陈国祥的宅邸。
祥生作为诸暨的地产公司，冲着千亿的目标大跨步迈进时，遭遇了三道红线而后暴雷一蹶不振，陈国祥也因病郁郁而终。
这几年从事P2P、微商、直播电商网红等行业的人群先后成为新兴的别墅购买群体，但也是财富洗牌最快的人群，眼看他起高楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了。最唏嘘的一个例子，是红顶商人胡雪岩的故居，花了300万两白银，只住了短短不到8年，因政治斗争和经济危机破产抄家，胡雪岩的儿子10万两白银卖给了朝廷高官文煜，辛亥革命后又被军政府没收。《神雕侠侣》中写道：这些雪花落下来，多么白，多么好看。过几天太阳出来，每一片雪花都变得无影无踪。到得明年冬天，又有许许多多雪花，只不过已不是今年这些雪花罢了。
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