奥体核心宅地挂牌即地王,未来能卖10万+吗?

文摘   2024-10-21 17:53   浙江  

01.

万众瞩目的奥体博览中心单元BJ1706-10地块今天已经挂牌,这块奥体核心地块前不久刚刚商改住,位于限售红盘望阙南侧,周边还有壹号院、嘉品、揽奥望座等红盘。

地块航拍图(图片来源:公众号“魔眼瞰杭”)

用地面积30394㎡,规划建面82063.8㎡,容积率2.7,建筑限高80m,起价295430万元,起拍楼面价36000元/㎡,挂牌即地王,刷新了萧山区宅地起拍楼面价新高,同时也是杭州推地楼面价第三高地块。

地块位置图

在客户进入狂欢之前,一道难题摆在投资部的面前——这块地到底可以卖多少钱?

根据成郊说房的统计,今年上半年,奥体明星楼盘的真实成交价格,壹号院二期10.3万,壹号院一期9.1万,奥邸国际9.8万,是围绕着莲花碗占据着稀缺资源的第一梯队,而其他项目,多落于6-7万的水平,一路之隔的景瑞天赋6.1万,阳光城檀悦5.9万,嘉品6.6万。而北面的揽奥望座和兴耀望阙都还没交付,但因为离杭州之门更近,高区的景观资源更好,大家对其的二手期望值肯定不止7万。到底应该对标谁?


02.

我们先来回顾一下2016年,杭州不限价的时候,在市场上行期是怎么拿地的。

2016年4月,绿城凤起潮鸣拍出了45368元/㎡的杭州历史单价地王;而彼时武林壹号的新房售价73000元/㎡,侯潮府仅52000元/㎡,随后就掀开了轰轰烈烈的5年大牛市。

牛市的本质是买涨不买跌的信心预期,中国房地产快速发展就是源于土地市场的供不应求导致地价上涨,商品房市场的供不应求导致房价上涨,地价和房价不断相互攀升,面粉比面包贵所带来的恐慌心理。

对于开发商的投资部而言,想要拿地,就要有更乐观的预期,更强劲的产品力支撑溢价,以及更敏锐的投资节奏把控。

拿地要靠想象力,这成为了投资拿地的一句无奈的玩笑话,但市场不总是风光无限的。

一轮轮地王的诞生,也掩埋了很多房企的尸骨。

根据克尔瑞2019年底的统计,在2017年下半年-2018年初拿地的13个区域地王由于赶上严苛的限价调控,七成地王面临亏损。

伍佰在唱,你说爱了不该爱的人,你的心中满是伤痕。

拿地找死,不拿地等死,会让很多房企怀念限地价限房价的温柔乡,不管产品好坏,摇号拿地确保8%的净利率,对购买者并不友好,但对开发商而言,这是多么幸福的时代。


03.

回到奥体10地块,如何判断相对合理又能够拿到的房价?如果只对标周边弱鸡产品的二手房7万,毫无疑问没必要去浪费保证金。

可以通过产品力极致的拔高溢价,户均300方,做到全区6m架空层,风雨连廊,地上地下双会所双泳池,建筑层高4m,学习望廷的大面玻璃幕墙铝板外立面,安铂中心的地库,EIC的会所,观云钱塘城的景观,跟七星潮鸣一样的2万装标,15件瑞族、劳芬当代、各种奢石顶配,是不是有机会冲到10万乃至更高?再加上做几套露台顶跃,8米挑高带天际泳池,单价飙到20万,有没有市场?

钱塘公馆1300㎡顶跃样板间实景图

想一想就很兴奋。但是,别急。

杭州3000万以上的购买力,并没有大家想象中这么多。

我们统计了杭州2020年至今,3000万以上的去化,新房二手大平层加在一起,也仅715套,年均159套。3000万是显而易见的天花板。

目前杭州套均总价3000万以上的大平层项目,在售12个304套,待售12个679套,共24个项目库存983套。

这是一个天量。

奥体这块地按户均300方的话,会形成273套供应。

在巨大的库存和有限的有钱人之间,似乎大放卫星成为了不切实际的幻想。

从我们研究了四年来商业大平层的客户经验,2000万以内的购买逻辑,更多是替代居住的高端改善,但3000万以上更多是稀缺资源占有和资产配置,本身并不缺房子,需要占据极致的资源,因此目前在售项目大多满足稀缺资源占有这一核心要素,而后才是产品和服务。

可惜奥体这块地离江太远了,稀缺资源占有,客户并不认。天命人毕竟不是齐天大圣。

更何况,跟住宅大平层竞争的还有地段资源产品更好的商业大平层,二郎神、虎先锋、金池长老,你敢说哪一个好打?

但总归还是有希望的,一天打不过,苦练一周也就过了。

273套的供应量,一年卖不完,三年也就卖完了。

那剩下的问题就是经营逻辑的测算,是按照8%的净利卖8万两年周转完成65亿的货值,还是按20%的净利卖10万四年周转完成82亿的货值?哪个IRR更高?时间拉长到4年的话,未来是否有大涨大跌的巨大收益或风险?又或者到终极问题,怎样才能拿到这块地?

你觉得这块地,未来面市能卖到什么价格?欢迎投票查看结果。


大平层研究院承接奥体、望江、水电新村、南星水厂等限价取消后的住宅大平层可研定位,未来10万+住宅大平层的客群就是这几年沉淀的商业大平层客群,大平层研究院有丰富的产品和客户经验,欢迎交流。




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存怀
专注于杭州商业大平层,二十年资产配置经验,关注我为你购房答疑
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