13.1万元/㎡，时隔8年，上海又诞生了全国历史上的新地王！
8月7日，上海迎来2024年第四批次土拍。本次土拍共出让5宗地块，起始出让总价97.67亿元。最终，5宗地块全部成交，成交总金额约109.5亿元。其中上海徐汇斜土街道原小米地块，共吸引了7家竞买人参拍，经过72轮竞价到达封顶价，进入摇号环节，最终，绿城以48.05亿元的价格斩获该地块，成交楼面价13.1万元/平方米，溢价率30%，一举打破了2016年融信在上海拍出10.03万元/㎡的国内最贵地王记录。
很多人质疑在这样低迷的楼市环境下，也许地王不过只是巧合，先看几个数据：2024上半年的上海总价超2500万的豪宅成交超2025套，销售总额超710亿，创下历史新高。20个套均总价超2000万元的豪宅入市，供应了约5300套豪宅房源。约2/3的项目都是倍数认筹，很多都是开盘即清盘！包括中海顺昌玖里、海玥黄浦源、弘安里等均价超20万元/㎡、总价数亿的别墅也一样抢手。而此次地王地块紧邻上海内环线，双地铁交汇，临近黄浦江，周边香港置地启元单价达17.8万元/㎡，滨江汇元玺单价13.1万元/㎡，处于真正的豪宅区。
2021年以前，地产成交的主力是在刚需住宅；近两年因为经济的萎靡，保障房政策的出台，很多普通人都处于囊中羞涩、不买房的状态，而顶豪客户因为原始资本积累，受影响较小，房产资产配置相较股票、基金、期货等更为保险，因此仍然热衷于购置核心资产。
所以我们会发现，2024年上半年，不仅上海豪宅市场火热，广州的千万一手豪宅网签占比9%，同比上涨3%，意味着近10个买房人里，就有一个人买的是千万豪宅，甚至于鹏瑞一号——一个产权40年的商业大平层最高备案价达到了56万㎡，上半年共成交了12套，总金额11.3亿，套均价近1个小目标。
因此核心城市核心地段是永恒的王道，上海是金融的桥头堡，也是资本高度聚集的中心，徐汇作为顶级豪宅的聚集地，是城市购买力最为集中的地方，吸纳的是全国的购买力。
同理杭州作为中国第五城，在亚运盛会之后，备受全国顶豪关注，上半年，钱江两岸、申花等核心地段的商办大平层成交占比61%，核心地段豪宅市场热度持续且稳定。
这块地虽然处于富人区，但是周边普遍的住宅价格也不过13万/㎡左右，显然面粉价超过了面包价。上海此前取消了土拍规则中对于中小户型比例和房地联动价的限制，也就意味着这块地很有可能做全大面积，售价可达到20万/㎡，土拍规则的变化让这个豪宅地块有了弹性的产品及利润空间，回归市场化定价，使开发商在定位定价时有更大的自主权，让市场调节功能从扭曲走向正常。这也是这个地块热度如此之高的原因之一。
![]()
不仅上海在土拍上下功夫，北京、广州也都陆续把最好的地、最优的开发条件给到开发商，鼓励其拿地建豪宅。通过一线城市地王的不断地价攀升制造房价上升的预期，买涨不买跌，是救市的根本逻辑。回顾2016年上海融信中兴路一号地王，杭州信达杭州壹号院地王，开始了轰轰烈烈的涨价去库存。每一次周期的开启，都是地王吹响号角。
杭州壹号院实景图
一线城市的豪宅市场向来被当作市场逆转的风向标，站在珠穆朗玛峰顶的豪宅客群永远都能最快地捕捉宏观环境的变化，所以当一线城市豪宅的天花板不再设限，从豪宅到改善到刚需，从一线城市到二三线城市的自上而下的信心链条将会越走越顺。
上海此次土拍规则的调整，其实就是给足了开发商基于市场需求，对价格对产品的自我调节空间，让开发商能够从产品力端发力，从而达到预期售价预期利润，即使地块并非板块最优，但是通过产品跃升仍然能够使得项目站上20万元/㎡的高度，特别是对于豪宅业主来说，不差钱，缺的是好的居住体验，只要产品足够好，便愿意为此买单。这预示着未来住宅产品力将越来越强，新一轮的住房产品力革新时代即将来临。
杭州亦是如此，去年以来，杭州也开始回归产品力之都的初心，2万多限价的房子泳池、会所一个不落，这在高周转时代是难以想象的。房子不是快消品，前几年市场火爆时的投资逻辑也难以复制，未来大多数板块的房产就是实打实的自住、改善逻辑，品质兑现是客户最关心的话题，因此杭州取消限价之后，市场化的定价更需要不断打磨产品，做好用户需求调研，实现品质赋能，才能切实地戳中客户心理。我们也坚信未来杭州将看到更多更优质更让人惊喜的项目与产品。市场不会在光芒万丈的高点上骤然结束，也不会在万籁俱寂的低谷中突然爆发，事实上，大多数反转，在发生之前已经积累了大量的信号。
![]()
▧ 专业顾问 全程无忧 ▧
扫码添加【存怀】微信
━━━ 往期回顾 ━━━
▍大平层测评
银湖1号｜云合印｜鹏瑞珠澳湾｜海威·安铂中心｜江一云境｜K11壹云32品｜T-ONE潮博｜观云钱塘城｜杭州壹号院三期｜钱塘公馆｜建工EIC｜钱潮鸣翠｜西溪印如院｜世纪国泰中心 | 德玺｜潮映万象｜御临云峰｜御滨府｜云湖印｜之江心月｜悦和金座｜云和里
▍大平层月度报告
6月报告｜5月报告｜4月报告｜3月报告｜2月报告｜1月报告｜2023年度报告
▍大平层购房指南
购房指南3.0｜购房指南2.0｜购房指南1.0
▍大平层配置思路
1亿+配置思路｜3000万配置思路｜2000万配置思路｜1500万配置思路｜1000万配置思路
私信后台获取最新购房指南
免责声明：
· 本文仅代表笔者个人观点，所述内容和意见及项目介绍等仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议，读者若产生购买行为，请务必看清售楼处的周边不利因素公示，样板房的非交付标准明示，对项目周边现状进行实测。并在签署各类法律文件时，仔细阅读相关条款。买卖双方权利义务以双方签署的买卖合同为准。
· 文章所涉及规划以官方公示为准，涉及楼盘信息以开发商公示为准。
· 本文所有内容包括但不限于图片、文字等仅供参考，所有信息均以政府部门最终审批及买卖双方正式签署的法律文件为准。
· 本文面积如无特殊说明均为建筑面积（约），文中图片无特殊注明均来源于网络。
