01.
限价时代下，价格一刀切，原本宝马和宝来2倍的价差被拉齐成同一个价格，因此当市场就变成了纯粹的计划经济后，不会有人会想着去做好产品；而且昂贵的地价极大的缩减了开发商的利润，很多项目甚至是亏的情况下，是没有办法去做好产品，也就导致了杭州很多人想买好房子但是买不到的情况，这是限价时代下非常畸形的一种状态。买彩票中500万的概率是0.000000005%，八个0。但是，买IFC摇到赚2000万的概率是5%，整整差了1亿倍，这是一个比买彩票还要划算的一个投资，没什么成本，顶级红盘只要摇中就一定能赚钱。所以限价的情况下，杭州炒房的欲望非常的强烈，也让这座城市对房子作为金融属性的心态发生了极大的扭曲。我们说在2016年刚开始的时候限价确实是为了调控，为了控制房价不要过快的上涨，但很多时候其实是一种自欺欺人的表现。因为中央对地方政府每年有房价上涨不得超过5%的考核指标。所以在之前，会出现项目限签的情况，比如卖69800的房子，只给网签5套，刚需卖20000的，可以签10套，去平衡房价。市中心最能够表达市场价值的其实是二手房，比如南星桥的二手房从8万涨到12万，这其实反映了市场最真实合理的客户接受水平。而远郊也早已卖不到限价。所以当限价已经远远不能满足市场自由经济的时候，其实就已经结束了他的历史使命。新房不限价后，开发商可以凭本事赚钱。如果是只有宝来的能力，我只能卖15万的车，宝马可以卖30万，甚至如果有玛莎拉蒂、兰博基尼可以卖到更高，那宝来根本就没有机会去拿地。这个就是纯粹依靠市场自由竞争的环境去拉高价格，之后便是自然而然的品质提升。一些资质比较差的开发商会自然而然的被市场所淘汰。核心区二手房会随着新房预期价格的提升而上涨，这也是救市中比较重要的一点，促进大家对于房地产复苏的价格抬升的预期。但仍然看产品，有些产品很差的项目，并没有机会。比如以前刚来杭州的一些网红，她有钱但是没社保，很年轻，之前可能很多核心区的好房子没有资格去摇，现在可以有了，只要有“钞”能力就行。同时，顶格社保、人才都失去了意义。捆绑车位、地下室、加装包等畸形的价外款行为都将结束，开发商都含进了新的价格中。房价的上涨无非就是不断的拍出地王去催生一些预期，通过地价和房价的相互攀升，不断的制造出面粉比面包贵，房价走高的预期便会持续上扬，客户买涨不买跌、追涨的情绪也会随之高涨。但上涨只限于核心区的一些优质板块。比如说江河汇、南星桥、奥体、申花这些。现在奥体才卖5万、6万，其实是一个非常低的水平。如果目光放远到八年、十年的话，你会回过头来想，当时怎么就这么便宜？同样跟我们现在回去看八年前，奥体大量才3万的房价是一样的逻辑。对于有些远郊刚需会比较困难，有些板块现在限价都卖不动的情况下，还没有具备足够的能量涨价。核心区的土地越来越稀缺，偶尔的可能会出一宗商改住，或者很艰难的拆出来南星水厂、水电新村等地块，也不会像以前一样拥有最核心最优质的资源景观，从三桥、四桥、二桥这一段的一线江景地块几乎没有了。![]()
南星水厂地块航拍图
而且最重要一点是，未来这些核心项目可以说和绝大多数普通人都没有关系，原先有些即使只有1000万购买力的客户也可以和一个亿购买力的人一样去摇IFC，但未来圈层会显著分化，像水电新村这样的地肯定要做到300方，总价段会很膨胀，普通购房客户是无法企及的，以前拼社保、拼运气，以后只能拼人民币。原先摇IFC的，可能也只能退居到次一级的板块，圈层也会随之而受影响 。对于购房者，限价放开后，现在的限价盘要不要去摇？
近期还有一些红盘能摇就去摇，倒挂红利一去不复返。比如说滨江申花的地块是最后一宗限价地，55000能上车当然好，后面申花如果再出一块地，可能就可以按照市场水平卖到8万。在有限的空间里面去堆更高的货值。如果限高、容积率都能满足，比如说高层卖3万，合院合理的情况下可以卖6万，那高层加合院可以实现更好的经济效益。像绿城白马湖的地块就是这样的逻辑，做高低配，有高层加叠墅。不过这仍然会存在一个问题，住宅不会像大平层一样无限的堆产品力，13件嘉格纳、劳芬、当代、各种各样的奢石。就像奥体C位的这块地，他会像海威安铂中心这样装标16000各种加上去卖10万安全，还是适当的配一些嘉格纳+博世、汉斯格雅、唯宝这些不用太多奢华的配置卖8万块钱安全？我觉得应该是后者，因为在这样一个市场上，很多开发商并不敢去贸然的去堆到最高价格。这和大平层逻辑不一样，大平层是因为没那么好卖而被迫地堆产品。对住宅来说，去上投决会的时候，领导会考量堆这么多的成本堆上去，万一卖不到10万呢，怎么办？是不是稍微收一点回来，只要卖个8万就行了。这就会形成一个博弈。![]()
奥体博览中心单元10地块航拍图
所以住宅和大平层之间产品力还是会存在一些差距，没有办法做到顶配2万3万的装标，包括层高，大平层有些层高3.8到4.2米，会极度的舒适，住宅是做不到的。但至少核心区不限价住宅的产品不能明显弱于大平层，因为江景大平层价格更便宜、资源地段更核心、产品力更强的情况下仍然会对住宅造成竞争。首先结论是对于核心区的大平层没有本质的大的影响，对于远郊冲击更大。背后的逻辑有四个：1、核心区土地稀缺，真正想要占据一线江景、稀缺资源的只能选择大平层。2、住宅不可能无限制的堆产品堆成本，产品力和大平层仍然会存在差距。4、大平层客户圈层明显高于同总价的住宅圈层，并不是一类客户。虽然会有一些摇号客户在限价放开后会犹豫，但仍然会有一部人会回流到大平层。举个例子，8月份海潮望月城卖了12套，限购放开，客户有购房资格了为什么不去买南星桥的二手房而选择海潮望月的大平层。根本原因在于南星桥的二手房老了，没有能够满足客户需求的房子，而海潮望月的产品毫无疑问强过那些二手房太多，而且价格只有二手房的一半甚至1/3，所以他们仍然还是会鉴定的选择大平层。我们做过一个数据统计，就是从2020年到现在四年半的时间，杭州2000万以上的居住产品，新房成交占比35%，二手房34%，大平层31%，所以其实已经是三分天下的格局，大平层从一个小众市场进入的大众市场，所以我们认为真正有钱的客户仍然会选择大平层。![]()
总的来说，这次政策放开，确实是政府放的一个非常强力的大招。从更长远来看，它对于所有的经济实体都是利好的。因为只有房地产市场向好的时候，才有可能去促进各行各业的复苏，房地产行业规模即使从18万亿降到了10万亿，到现在仍然是体量最大的产业。这两年的经济下行也印证了房地产的确就是中国经济最大的支柱。我们真诚的希望这一轮的救市，能够真正让中国经济回到正轨上。![]()
▧ 专业顾问 全程无忧 ▧
扫码添加【存怀】微信
━━━ 往期回顾 ━━━
▍大平层测评
合玺·钱江 | 海威·安铂中心｜K11壹云32品｜观云钱塘城｜杭州壹号院三期｜钱塘公馆｜建工EIC｜钱潮鸣翠｜世纪国泰中心 | T-ONE潮博｜ 江一云境｜胤璞 | 德玺｜西溪印如院｜潮映万象｜御临云峰｜御滨府｜云湖印｜之江心月｜悦和金座｜云和里 ｜ 云合印｜鹏瑞珠澳湾
购房指南3.0｜购房指南2.0｜购房指南1.0
1亿+配置思路｜3000万配置思路｜2000万配置思路｜1500万配置思路｜1000万配置思路
免责声明：
· 本文仅代表笔者个人观点，所述内容和意见及项目介绍等仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议，读者若产生购买行为，请务必看清售楼处的周边不利因素公示，样板房的非交付标准明示，对项目周边现状进行实测。并在签署各类法律文件时，仔细阅读相关条款。买卖双方权利义务以双方签署的买卖合同为准。
· 文章所涉及规划以官方公示为准，涉及楼盘信息以开发商公示为准。
· 本文所有内容包括但不限于图片、文字等仅供参考，所有信息均以政府部门最终审批及买卖双方正式签署的法律文件为准。
· 本文面积如无特殊说明均为建筑面积（约），文中图片无特殊注明均来源于网络。
