杭州版“深圳湾1号”，华润云玺为什么值得买？

每座城市的中轴线都是历史与未来的诗篇。

巴黎卢浮宫和凯旋门间的中轴线，是繁华与艺术的联动，华盛顿白宫和国会山的中轴线，凸显政治与经济的掌控，北京紫禁城到鸟巢的中轴线，印证着民族伟大复兴的中国梦。

杭州也有三条雄伟的中轴线。

如果说武林-湖滨中轴线是杭州明亮的历史文化“双眸”，钱新-奥体中轴线是杭州跳动的金融商业“心脏”，那么云城-未科的第三中心中轴线就是杭州新的“脊梁”，支撑着城市未来发展的蓝图。

杭州城西科创大走廊发展“十四五”规划·图片来源于网络

这条长达2.5公里的世界级城市中轴，由全球地标制造机 Foster+Partners(福斯特) 打造，贯穿了城市的众多核心节点，两幢规划高度达350米的摩天大楼，雄踞中轴线的核心区，左右对称，构成气势恢宏的双子塔，将成为杭州第二高楼。

双子塔效果图·图片来源于网络

向北延伸，西站综合体拔地而起，8座高度超过200米的地标建筑群如繁星般错落，地标密度媲美上海陆家嘴。陆家嘴200米以上的超高层有24座，而西站就有8座。杭州第一高楼——399.8米的金钥匙，与这些摩天建筑共同勾勒出城西壮丽的天际线。

杭州西站综合体效果图·图片来源于网络

往南是艺术文化街区、未来科创总部、国际滨水文化区，这里就像一台精密运转的时钟，24小时不间断地迸发着第三中心的脉动与活力。

武林-西湖第一中心源于深厚的历史文化积淀，钱新-奥体第二中心则因都市的繁荣与现代化而崛起。如今，云城-未科第三中心不仅承载着良渚文化的悠久底蕴与磅礴的城市气息，更凭借其强大的产业力量，成为杭州发展的新引擎。

未科第三中心概念图·图片来源于网络

近年来，杭州的发展虽备受瞩目，但产业结构的痛点日益凸显。杭州的GDP位居全国第七，二产的贡献却只排第17位，远逊于同级城市，如苏州二产总量达1.15万亿，而杭州仅为苏州的一半。

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过去几年，G20峰会和亚运会的光环让杭州显得声势浩大，但总量一直上不去的原因就在于二产被削弱得很厉害。2009年的时候，杭州二产有48%，但现在只占28%，如此巨大的降幅是非常罕见的。

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而云城-未科汇聚了杭州前沿、核心的产业集群，涵盖世界级的数字科技、生命健康、高端装备等产业，掌握着杭州高端产业发展的生命线，这也是其能成为杭州第三中心的坚实基础。

这里汇聚了浙江大学、西湖大学、杭州师范大学、中国美院、中法航空大学五所高校，浙江大学超重力离心模拟与实验装置、阿里达摩院、西湖实验室、之江实验室、良渚实验室等国之重器；阿里、 OPPO、VIVO、字节跳动等重量级企业以及57家独角兽准独角兽企业都扎堆周边。

更吸附了众多高质量人才，未来科技城在10年间人口增长7倍，人才吸附力强劲，平均年龄仅32岁，深圳是33岁，区域内拥有各类人才40万、全职院士44名、海外高层次人才4790名，本科以上人才占比达到84.5%，人才质量和厚度远超其他城区。

大平层研究院制图

城市新中心中轴线就像一条延展向未来的“能量带”，串联了第三中心的顶尖的科技力量、前沿的科研机构和创新创业平台。

左手人才智库，右手科创热土，云城-未科中轴代表杭州先进生产力的发展方向。这对CP的爆发力有多强？北京中关村就是例子。其一侧汇聚北大、清华等8所顶级大学，一侧集合700多家科创龙头，2022年为北京贡献了29%的GDP，达到1.2万亿 ！

当城市发展到一定阶段，人们对于自然环境和宜居性的渴望程度会更高。纽约在成为世界经济中心后，如今正致力于“将城市还给居民”，包括增加公园广场、文化设施和步行友好街道等。

纽约中央公园在寸土寸金的曼哈顿更是没有被商业利益吞噬，而是保留了一块巨大的绿洲。并且，纽约的高维居所也都表现出明显的自然倾向性，城市的顶层住宅，无一例外地向纽约中央公园靠近。

在杭州，城市新中心中轴线上也布局了大面积的生态文化公园，面积超过纽约中央公园，轴线的末端还有湿地公园，建筑与自然融合，就好像把城市轻轻地放在山水田园之间，充满了自然呼吸感。

当然也有人担心，城市新中心中轴线是不是“画饼”，但回顾奥体从一片农田到高楼林立也不过花费短短十年，而未科已经具备成熟的城市界面，奥克斯中心、欧美金融城、阿里巴巴、海创园的繁华夜景已经璀璨夺目，西站金手指、VIVO、OPPO已经结顶，国际体育中心、万象城都已出地面，它是在现有的里程碑上画龙点睛的过程，也无法一蹴而就，需要用8-10年的长远眼光相信政治意志的强力推进。

规划分布图

规划业态效果图·左滑查看更多

云城-未科第三中心广达186平方公里，哪里是真正的核心？我们用地铁图就可以看明白。杭州地铁516公里排全球第六，其中三线换乘的只有5个站点，萧山国际机场，1/7/19，杭州东站，1/4/6/19四线换乘，西湖文化广场，1/3/19，钱江路站，2/4/9，绿汀路站，3/5/16。

大平层研究院制图

地铁网络越密集，所承担的城市功能和人口密度越丰富，绿汀路作为第三中心万象城之上的三线换乘TOD，与同样钱江新城万象城之上的三线换乘，有着巧妙的呼应。除了萧山机场和杭州东站作为交通枢纽外，西湖文化广场、钱江路站和绿汀路站，分别代表着第一中心、第二中心和第三中心的绝对核心，也诞生了杭州中心、武林壹号、悦府、东方润园和云玺这样的豪宅产品，恰好也是华润在三个中心的综合体布局。

绿汀路综合体作为未科的心脏，位于中轴线的最南端，享受着设计最亮眼、浓度最高、价值面最坚实的城市资源。音乐厅、大剧院、高能科技馆、文化艺术中心、景观瞭望台等重量级市政文化地标等比邻而立 ，东侧毗邻的还有扎哈事务所设计的国际体育中心， 拥有60000座符合国际足联标准的专业足球场，面积甚至超过莲花碗。

第三中心效果示意图·图片来源于网络

在巴黎，我们要去新旧凯旋门感受中轴的辉煌，去蒙帕纳斯大厦俯瞰城市的全景，华润云玺作为杭珹未来中心的大平层新品，是3幢大平层塔楼中的最高的一幢，140m的高度俯瞰，你会发现占有的不是一套房子，而是一座中轴地标观景台！

除此之外，绿汀路TOD本身也是第三中心万众瞩目的顶流明星，101.9万方的超级综合体，囊括了住宅、shoppingmall、写字楼、大平层等各类业态，约19万方万象城级别的购物中心肩负着撬动第三中心商业活力的使命，以至于住宅每每登场都能引发全城打新。

华润绿汀路TOD效果图

你要相信华润打造综合体的能力，杭州三大中心哪个没有华润的身影？从钱江新城万象城到武林广场杭州中心，再到未来科技城杭珹未来中心，华润的每一个落脚点都是城市级中心，它们都是TOD之上的超级综合体，不仅代表着城市价值的高点，通过华润高端产品力的打造，更使其成为穿越周期实现保值增值的恒产作品。

万象城实景图

万象城悦玺2013年首开，均价3万，目前315㎡大户型二手均价8万，增值2.6倍，年均增长率24%，远高于周边二手大平层；杭州中心大平层作为2023年成交均价最高的大平层，单套金额高达5000万+，即使总价如此之高，也能在市场调整期受到塔尖客群的追捧，实现快速去化，2023年位列全杭销售金额TOP6。

杭州中心实景图

一个与城市级商业综合体无缝对接的居住产品，一定会成为未来最趋之若鹜的产品。因为地铁×商业×办公×居住×稀缺资源的乘数效应是其他项目无法企及的。

更重要的一个点是，一线城市核心市场上的价格标杆往往都是商业大平层。珠江新城的天銮，从当初开盘时的4.5万/㎡一路涨至20万+，跑赢了大部分CBD住宅；深圳湾1号30万+的成交价更是屡见不鲜，最高单价达到45.7万/㎡，可以说是全市的价格天花板。

我们甚至可以大胆类比，如果要把杭州的一个板块和后海对标，那一定是未来科技城，而云玺就是杭州版的深圳湾1号，深圳湾1号脚下是深圳湾公园，云玺的眼前则是一大片的湿地公园，无论是所处板块的产业厚度、人才密度还是城市资源，云玺和深圳湾1号都是如此相像。

项目效果图

我们说核心资产的购买逻辑，除了稀缺资源、核心地段之外，云玺更打造了极致产品和卓越服务。

大平层研究院制图

步入JTL打造的景观园林，隐奢度假的氛围感扑面而来，名贵的乌桕寓意吉祥如意，矗立两侧营造出“结庐在人境，而无车马喧”的静谧氛围，锤纹不锈钢铜门在工匠师傅手工锻造下如工艺品般呈现，震撼人心。

项目实景图

入户门厅参照超五星酒店规格，约27米宽的超大雨棚与“云卷云舒”雕塑相映成趣，流畅的线条宛如马蒂斯的《舞蹈》，在柔美中透出神秘和力量。

亨利·马蒂斯《舞蹈》，1910，260 × 391cm，布面油画，圣彼得堡历史遗产博物馆

于昭设计的大堂会所延续杭州中心“东方巴黎”美学，土耳其水墨玉、法国木纹石、静雅棕等奢石铺陈，对称的鸡翅木饰面呈现强烈的序列感，走在这里，宛若置身在凡尔赛宫。

项目实景图

独立的电梯厅在杭州大平层市场已经十分罕见，地面蒂凡尼绿和江青铜绿的奢石拼花与项目的超级符号山茶花相呼应，一路延伸至室内，这样的拼接方式损耗率极高，但云玺不惜成本的打造，为的就是像做奢侈品一样打造空间的艺术品。

项目实景图

精雕铝的装甲门同源法国皇室，云铜锤纹的工艺延申至整面墙体，与定制的门牌一起相得益彰，形成精美的“艺术门庭”，迎面居然是一整面白雪公主玉石，奢华又浪漫，结合十字玄关的设计，每次归家都满载仪式感。

进入室内，一个约80㎡的方厅豁然呈现，西厨、餐厅、客厅三大功能联合上演一出“视觉魔法”，近15m长的270°全景落地窗采用大面的超白玻，比苹果店更通透，坐在沙发就能欣赏“巨幕4K景观大片”。

样板间实景图

南向3个套间则能满足3代同堂、二胎家庭场域平权的需求。X空间的设计给生活更多的弹性。

无论是审美品质的“面子”，还是精工细节的“里子”，云玺的每一个细微处都是精益求精。

样板间实景图

从电梯厅到室内各种奢材在这里齐聚，瑞士翡翠、白雪公主、蒂芙尼绿、巴黎金......这些光听名字就令人惊艳的宝藏奢石在空间里熠熠生辉，甚至还有艺术琉璃、仿古锈镜、精雕铝这些罕见用材增添艺术质感。

项目样板间实景图

室内设计由CCD打造，但超越了CCD以往的风格，满屏都是艺术的气息，颜值即正义，儒雅的青绿、温暖的中灰、明媚的金在空间里完美融合，这些色彩将杭州、巴黎两座城市的优雅完美演绎。

样板间实景图

地下空间的打造也令人惊喜，无论是酒店式的环岛落客区、还是超级VIP车位，云玺的地下车库已经不只是车位，它就像是一间车廊，是属于豪车的真正秀场。

项目实景图

豪宅真正的价值与服务也息息相关，云玺联动杭州万象城，为业主定制白金奢享 X 生日专享 X 黑金专享的三大权益，五大至臻管家服务，将奢华的生活方式渗透到每一个日常细节。

云玺作为华润TOP级产品序列，是华润高端产品力、服务力的价值流传、也是万象之上综合体的价值延续，更是城市中心的地标价值传承。核心地段、稀缺资源、极致产品、卓越服务，跟世界各地的顶豪产品一样，云玺是中轴线上值得收藏的地标恒产。

项目实景图

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