静安内环楼盘也卖不动了？

楼市 2024-11-06 19:03 上海

距离年底还有1个多月，上海仍然还有一些楼盘格外落寞，特别是在静安区的静安玺樾，一期今年5月开盘，推出307套房源，认购人数190+组，认购率62%。

从今年5月首次开盘至今，仅网签了114套，9/10两个月分别网签6套，是静安区卖得不太理想的楼盘。

| 图片来源于网上房地产

静安玺樾位于静安内环内中兴路板块，地理位置佳，周边有静安大悦城商圈、不夜城商圈等。距离人民广场、南京路、新天地、陆家嘴这些繁华地标，基本都在直线距离3公里内。

地铁站在一公里内，距离8号线中兴路站步行距离约600米，1号线中山北路站步行距离约800米。

| 静安玺樾区位示意图

究其根源，其实不难发现，静安玺樾卖得不好的确是有原因的，项目有三大槽点。

1.项目楼栋紧靠南北高架路

近年来，上海的交通网络发展日益壮大，尤其是高架，逸仙路高架、南北高架、延安路高架、中环路高架，崧泽高架等，让上海成为了一座高架上的城市。

在高架为上海市民带来更多便利的同时，越来越多的小区紧邻高架，噪音污染也是不可避免的话题，那么高架旁的房子噪音究竟有多大？对正常生活有影响吗？

临近高架的楼盘，除了与高架桥的距离有直接关系之外，车流量和车速高低、车辆的种类（特别是重型车辆影响比较大）、与高架之间是否有阻隔等都有比较大的关系。

一般临近高架的住宅项目，都会采用加大绿化带的面积，让住宅楼栋和高架保持适当的距离，以及在住宅装修的时候采用隔音材料等来降低噪音的影响。

| 图片来源于网络

而即使同一栋临近高架的楼层，也会因为层数的不同受到的影响也不同。根据声音传播的特性，临高架的楼栋的低层一般受到的影响会比较小，受到影响最大的往往是我们所谓的黄金楼层-中高层。

静安玺樾1/2/3幢楼距离南北高架路约30米，5层以上的楼层噪音可能明显一些。（个人观点，仅供参考）

静安玺樾也考虑到噪音的问题，楼栋室内都安装了三玻两腔玻璃，有效隔绝噪音，降低噪音干扰。即使窗外车水马龙，关上窗又是静谧的私人空间。

| 静安玺樾样板间实景图

2.两房设计，缺少功能性

曾经，两居室是很多家庭的首选，面积适中，总价不高，无论是刚需自住还是投资出租，都是不错的选择。

然而，这两年，随着楼市的变化，两居室似乎越来越“不受待见”了。

近几年新入市的一批楼盘，户型几乎都是清一色的三居起步，甚至还有不少楼盘，最小户型都是100平米以上的大三居、四居。

政策层面，8月27日，上海市住房城乡建设管理委等三部门发布关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知。

| 图片来源于网络

通知明确，优化新出让商品住房用地中小套型住房建筑面积标准。根据本市人均住房建筑面积、家庭人口结构、住房套型的市场需求以及住房建筑设计和施工等情况，本市多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米。提升住房套型配置均衡性，引导套内空间合理布局。

优化新出让商品住房用地中小套型住房供应比例，中外环间区域不低于70%，中环以内区域不低于60%，新城和南北转型重点区域不低于60%，外环外其他区域不低于50%。

这意味着官方也意识到，上海住宅未来供应户型面积必须大踏步提升，100㎡以下的两房小户型已经不符合现代人的居住需求了。

静安玺樾二期主推建面约94-106㎡2-3房，均价约12.6万/㎡，共计推出220套房源，3#6#幢。

本户型图仅为户型结构示意，仅供参考，并不视为《上海市商品房预售/出售合同》内容或交房标准

虽然户型设计还行，装修标准用的也是国际一线大牌，但现在的两房仅适合年轻夫妻或有一个幼儿的家庭，以及单身人士与父母同住。

“310”分户，在父母家旁边买一套2房新房，便于相互照顾。

经济上不宽裕的家庭是比较经济实惠的选择。

| 示意图

这样的客群太狭隘了，客户量少，也导致静安玺樾一期开盘后两房户型剩下很多。

3.板块老旧，被老破小包围，整体城市界面一般

静安玺樾所在的位置，周围都是几个老小区，生活是便利，配套也成熟，但没有什么改善气质，周边城市界面感官极差。

虽说“墙外城市烟火气，墙内豪宅新生活”，但是客户只要回家或者下楼，就会被周边的城市界面狠狠的拉回现实，心理落差很难抚平，经常被现实打击，客户很难建立置业的信心。

| 图片来源于网络

静安玺樾卖的不好有市场的行情问题，有位置问题，有不利因素的问题，当然，往乐观里说，尤其在当下，我们毫不怀疑购房者对于真正美好生活的向往，也不怀疑内环住宅购买力的问题，你不买总有人会愿意买单。

静安玺樾用长期主义的信念，产品主义的执着，耐心，真诚与热情，相信一定会打动人心，撬动上海高端购买力。

虽然难，但也是唯一正确路径。

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