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千人摇红盘，降价销售

楼市 2024-10-30 20:10 上海

浦东张家浜板块的浦开云璟一期，均价8.95万，推出318套房源，收获1469组认购，入围分高达79.35；

二期9.1万，620套房源，2190组认购，69.6分入围，可以说是2023年的红盘之一。

项目三期，开云湖璟华庭以8.18万的均价过会，价格不涨反降？

叠加各种不利因素，“千人摇号”的神盘，恐热度不会再现。

唐镇

三期为B7-09地块，与一、二期的距离约3公里；

在行政区位上属于唐镇。

除了地段上的差异，在轨交出行等各方面也远不如前期；

首先是地铁，三期距离现有的14号线金粤路站约1.5公里，步行略远；

13号线东延伸线的丹桂路站，距离项目约800米，不过计划通车时间是2028年，项目交付了有可能还未通车。

而且，13号线的能级也不高。

其次，就是城市界面、人气的差异。

一/二期位于浦东足球场附近，虽然依旧有大量的地块在建，不过各类商办大楼已经落成；

浦东足球场也已经开始承接各类活动。

三期项目周边的生活配套资源会比较匮乏，不过生态不错。

更重要的是，行政区不同，面对的产业人群也会有所差别；

一/二期、甚至后面的四/五期，往南连接张江，北向还有金桥，浦东两个能级较高的产业都在辐射范围之内；

而三期，产业导向更多的是依靠张江。

一个张江，辐射到了唐镇、周浦、康桥，甚至川沙；购买力不知道还够不够。

谜一样的学区

据说，浦开云璟二期刚开完盘的时候，业主就列出了一系诉求；

要有宝华的车库，要求住宅和商业酒店隔开；

电梯、大堂要配置空调，提高公区标准；

甚至还要学区、提前交房、降物业费等……

这些诉求不知道是真的无脑还是玩笑，为什么不自己去建？

不过，关于浦开云璟的学区直到现在还没有确定。

目前板块内只有一个金桥中心小学，金葵东/西两个区和金葵佳苑大概有4000户左右；

加上云璟一/二期差不多有1000户；

一个金桥中心小学估计满足不了如此庞大的生源。

大家比较希望的，还是靠近浦开摩登江南和宝地东郊四季附近的E1b-09的九年一贯制学校。

最终对口情况如何，要等到一期明年交房才有结果；

但是，三期更远离云璟社区，学区又存在了变数。

关于三期

除了没有学区，项目还自带约1.3万方的滨水商业；

这里需要注意的是，湖璟华庭的住宅和商业的停车库并不是完全的物理隔离，后期可能会进行软隔离。

而且，商业和住宅混合在一起的社区，购房者需要注意的是，把各项数据指标分开看，不能混在一起，所谓的低密有可能只是个噱头（对于所有项目而言）。

得房率不算高，120㎡得房率在74%左右，143㎡得房率在83%左右。

周边暂时没有地铁，除了公园绿化，配套相对来说匮乏。

优点是没有连廊，一梯两户、两梯两户的梯户比，品质还不错。

至于样板间，最好实地去看，网上的图和视频要么是广角要么就是南向面宽n米。

120㎡没有实体样板间，143㎡的还可以，就是不够大气。

这个三期，给人的感觉是浦发唐城的二期，远离核心居住区，距离地铁站略远；

不过，浦发唐城有学区预期，得房率和品质方面，都要比浦开湖璟华庭要高；

关键是，浦发的价格更加便宜。

8.18万的价格，120平米的户型总价可能在1000万左右，133平总价在1200-1300万；

这个总价段，后面的4/5期小户型还可以等，或者新杨思、唐镇等板块，没必要在一棵树上吊死。

比一期便宜7700元/平，比二期便宜9200元/平；

kfs不是傻子，好卖的话不会降价。

几百万、上千万的房子，宁缺毋滥。

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