文 | 浮云
重庆6月份执行新的物业服务收费管理办法后，很多小区业主关于降物业费、更换物业的呼声高涨。
然而面对业主“降费提质”的需求，很多物业公司却并没当回事儿。
好在这两天，重庆终于有了第一个成功调降物业费的案例。
恒大未来城四期，居然顺利把高层物业费从2.4一平米，降到了1.9一平米，
洋房和高层物业费也都全面下调。同时公摊水电费也停止收取。
真是羡煞其他小区！
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其实我关注过这个小区，据说前两年成立业委会，在筹备推进业主大会投票等环节还出现过一些问题。
这次不知道是不是有新的业委会成员上任？发现了原业委会和物业存在的猫腻行为？
不管怎么说，从网传的这张图可以看出，这个小区之所以能降费成功，主要原因还是要归结于：
小区成立了业委会，并成功召开了降低物业费的业主大会。
这是非常重要的一环，同时也是一次成功示范：
业主想要降物业费，最好先成立业委会！
有了业委会，业主才能掌握更多主动权，自己做小区的主人！这是业主可以硬钢物业的底气所在。
毕竟业主委员会有权利牵头组织投票，选聘续聘物业公司。
同时还能监督、审核各项物业经费的支出；监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。
现在很多小区的电梯里面都做了很多电梯广告，这也是一笔不菲的收入。如果没有业主委员会，谁来监管这些原本属于业主的收入？
所以不管怎么说，想要合理降物业费的业主，可以尽快组织成立业委会。
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那么业委会如何成立？有什么条件流程？成立后又该怎么做？
我们从照母山这个小区，还有之前中央公园某城、金州大道某雅、大渡口某城......等等降费换物业的成功案例，可以看出大致流程：
首先要选业主代表、成立业委会筹备组；
然后由筹备组推选或审查业委会候选人，筹备召开首次业主大会；
拿着小区总人数20%以上的业主签名同意的书面材料，向物业所在的街道办申请召开首次业主大会。
筹备组解散、业委会成立后，还要向物业所在的街道办备案公示；
如果后面的业主大会成立不顺利，还要多次召开业主大会替换原来业委会班子、选聘物业公司。
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当然，在业委会成立过程中势必会遇到非常多的阻碍。
那些成功成立业委会的小区，是如何面对发起难、开会难、博弈难、备案难、运作难的呢？
大渡口某小区：
筹备组成员人数中的业主代表人数，比筹备组总人数的一半还要高出很多。
可见站在业主方的筹备组组员越多越好，这一点甚至关系到业委会成立的成败。
渝中化龙桥某庭：
以书面征求意见（投票）方式召开首届业主大会推选第一届业委会委员的时候，有街道办事处、社区工作人员严格监督。
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中央公园某街：
为避免业主质疑业委会和物业“串通”，垄断小区工程：
对所有涉及业主利益的事项，均全程公开公示，并且全程录音录像，还邀请广大业主列席会议全程监督，成立业委会后，所有工程均由物业在网上公开招标，并且是按照最低价的方式中标。
可见，多方监督、公正公开很重要。
成功例子还有很多，大家可以参考住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、《重庆物业管理条例》，或者在网络平台看看别的小区业委会成立历程的帖子。
那么成立了业委会之后，如果物业不配合降低物业费怎么办？如何成功更换物业公司呢？
我再分享几个成功案例。
照母山某城：
发现之前业主大会唱票错票过多等问题后，吸取经验，再次召开业主大会替换了原来的业委会；
新的业委会班子和业主团结起来，对唱票进行错票复核追查，寻找物业收费各种不合理之处，追回公共收益600多万！
在唱票日组织街道办、派出所、公证处等多方直播唱票。
中央公园某城7街区：
面对物业诋毁业委会、干扰业主大会的行为，正面回函警告取消其竞聘资格；
西区某高层小区：
提前找来专业的律师，做好与物业公司长期拉扯的准备......
北碚某语城：
没有业委会照样成功换掉了物业！
通过筹备组多掏腰包、上访，找街道协助，业主在群里接龙选三个心仪物业，最后在街道和筹备组的对接下，公开招标竞选。
在投票时，他们也非常注重“鼓励大家都来投票，不管投哪个，投票就对了”，以免投票不满足“三分之二的业主投票，过半的面积”条件，原物业续签而功亏一篑。
总的来看，如果成立了业委会，降费换物业应该会更容易；
但如果没有业委会，小区想实现业主自治，也有方法可循。
结语
时代变了，业主“自治”的意识已经广泛觉醒。
我认为，不管物业公司降低物业费是迫于“正常流程”，还是主动“响应业主呼声”，都应该记住一点：
物业公司就是应该为业主服务，而不是以管理者自居。毕竟现在物业的利润非常高，曾经在一个酒桌上听说管理了几个楼盘的物业公司老总，身家都是过亿的。（核心区的一栋高层，每年利润都是30多万，一个超级大盘50多栋楼就是1500多万利润了）
不管未来经济环境怎么样，物业公司都是“旱涝保收”饿不死的。反正每个月都有稳定的收入，“堪比仅次于公务员老师医生央国企员工的稳定岗位了”！
所以，物业既然拿了业主这么多钱，就应该提供相对应的物业服务。市里面出台的四级标准肯定有它的道理，已经充分考虑了物业公司利润在里面了。
所以，哪些动不动就收2-3元，甚至更高物业费的公司，真的应该思考一下:
你们提供的服务真的对得起业主吗？
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