文 | 浮云
重庆楼市真的回暖了？！
过去我们预测了重庆正在加速回暖的趋势，很多唱空党还有所怀疑；但现在央视新闻重磅报道：
重庆楼市成交量回升明显，一下子打了很多唱空党的脸。
接下来，我基于重庆楼市几个方面来分析一下楼市回暖的迹象：
重庆发布渝六条新政，率先打响松绑助力市场复苏的一枪后，很多人都不清楚新政对楼市提振效果有多大；
而现在具有市场传话筒作用的央媒，专门报道重庆楼市现状，似乎颇有深意。
在央视的报道中，我们可以提取出2个重要信号：
1、重庆老百姓的购房意愿增强了！
今年6月，重庆中心城区的商品住房销售在年内首次出现正增长。
这说明：
近期重庆出台的购房补贴、加大公积金购房力度等一些列政策效应，已经逐步显现出来，强势刺激了市场需求回升，更多购房者不想错过当下的重大利好，开始逐步进入市场。
2、现在的重庆楼市，居然是供不应求了！
重庆市住建委的数据说：今年以来，重庆市的商品住房成交量，较供应量高出了20%！
这又说明了什么？
从2022年土地和商品房供应量持续缩减到现在，“供不应求”的状态已经趋于稳定。
除了供应量大幅减少之外，从下图的供求面积走势也可以看出来，重庆中心城区的商品住宅成交面积几乎稳定在供应面积的2倍左右。
图源锐理数据
即使是传统淡季的7月，成交也跟6月基本持平，整体上延续了6月的良好态势。
由此可见，重庆楼市已经来到了供需严重失衡的临界点上，今后市场的库存量将继续减少，市面上的新项目也将越来越少，这是重庆未来房价上涨压力变大的根本。
除了央视和重庆住建委透露出的楼市积极信号之外，我们通过机构数据分析和线下市场调研，也看到了重庆楼市的两个大变化：
1、二手房成交量高涨，购买力依旧火爆。
重庆二手房市场的表现非常抢眼，除了从一季度的阴跌到目前的止跌，降价趋势已经稳住之外；成交量也企稳，处于持续高位：
连续12周单周破20万，单周最高成交上涨至近35万方；
7月成交量达到105万方，同比上涨15%；近一年来已经出现3次单月成交破百万方的情况。
（以上数据来源铭腾、锐理）
这说明重庆楼市的需求根本没有减少，只是迫于新房供应减少，购房者被迫流向了二手市场。
正所谓量在价前，重庆二手房市场可能将触底反弹了。
而且我发现二手房量价企稳后，很多急于置换出手的二手房房东终于开始变现。
恭喜重庆的二手房房东终于熬过黑暗时期，迎来黎明的曙光！
当然，随着重庆二手房市场爆发，次新房改善需求猛增，“捡漏”的机会也将减少；
当你关注的那几套高性价比房源卖掉后，要再找到相同条件的房子，可能就要多付出好几万的溢价了。
2、新房成交到访攀升，库存告急。
新政后涌入新房市场的购房者同样也变多了。
目前中心城区商品住宅成交量已连涨3周，且近八周住宅建面均价已上涨近18.8%。
图源铭腾机构
我观察到部分优质楼盘的到访量也不小，除开传统淡季中天气特别炎热的那几天之外，其它时候也常出现人山人海的情况。
为什么当下跑出来买房的人相对变多了？
我认为还和重庆待售新房库存规模缩水有关。
要知道，截止6月重庆中心城区取证未售库存的存销比已经降到11.8个月。
这是什么概念呢？
目前重庆楼市的去化周期已经处在国家划定的安全线之内。
比起隔壁城市泡沫破灭、库存去化周期持续延长，我认为重庆楼市的发展更加健康。
今年重庆楼市的去库存周期迎来了一个变化拐点，随着热门板块的楼市存量告急、新房越来越少：
那些地段好、配套好、品质高的房子，未来会更加稀缺，保值性和流通性会更高。
回顾过去的楼市发展周期：
2015年开始上海、深圳、北京、广州等一线城市房价率先涨起来，然后等到杭州南京等强二线城市涨了一波后，2017年重庆才跟着补涨。
而这次却有很大不同：
重庆的二手房市场反弹趋势，几乎和北京、上海是同步的。
1-6月的新房和二手房销售价格，也有超过南京、深圳等城市的回暖表现。
为何这次重庆能够率先回暖，走出独立行情？除了开头说过的供需环境改变之外，我认为也离不开以下几点：
1、中西部“大后方”正在崛起。
重庆在在复杂的国际环境下，被多次强调的“建设国家战略腹地和关键产业备份”已正式纳入顶层设计之中。今后承接产业人口转移的中西部内陆地区，或将比沿海城市发展得更快。
而中西部地区中，又将出现新的分化：
重庆作为我国战略纵深的大后方、与首都北京互为城建备份的城市、国家战略腹地核心承载区，已率先拿到“大礼包”：
中西部首个三万亿之城
千万级资产高净值家庭位列中西部第一
西部地区独角兽企业新磁极
亚洲宜居城市排行榜位列西部第一......
随着重庆在中西部地区的城市首位度越来越稳固，楼市发展自然也越来越好。
同时，凭借西部金融中心、内陆开放综合枢纽、成渝双城经济圈等国家战略定位，重庆未来发展前景广阔，所以越来越多投资自住购买力涌入重庆，增加了购房需求。
2、重庆产业发展迅猛，人才不断流入。
近来央视《新闻联播》再次聚焦成渝地区双城经济圈高质量发展，报道了深化改革的部分成果：
川渝两地正加速集聚战略科技力量，布局建设国家重大科技基础设施11个，实施300个共建重大项目，完成投资超2400多亿元；
川渝地区已建成我国第三大汽车产业集群，拥有45家整车企业和1600多家配套商，全域自主配套率超过80%，汽车产量占全国11%。
其中，重庆押宝新能源汽车、电子信息、智能制造后，产业发展更是迅猛，诞生了大量年薪20万上下的中产人群，就业前景好。
即便是应届毕业生，都知道在重庆找新能源相关工作，工资发展比在杭州成都等城市搞互联网更“安逸”。
所以大量高精尖人才正源源不断从其它城市流入重庆，人们前往重庆发展的欲望越来越强烈。
而这些人来到重庆后，又被重庆的文化经济、美食美女、山水美景等打动，最终坚定在此定居。
结语
重庆楼市在新政的刺激下，正展现出强劲的复苏势头。
这一次重庆之所以成为全国率先回暖的城市，除了供不应求的市场环境之外，还得益于重庆的战略地位、产业经济发展，正吸引着越来越多的人才和投资涌入，进一步推动了楼市需求的增长。
不过在库存规模下降的情况下：
我建议想要在重庆安家、抢占核心优质资产、有房产置换需求的购房者，应该抓住现在的窗口期赶紧上车了！
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