爆料!重庆龙湖将出手再拿金开大道地块?

楼市   2024-09-10 17:04   重庆  

文 | 浮云


龙湖又要开始拿地了?

前几天我和某个媒体同行喝茶聊天,说龙湖要开始动起来了,沉积了这么久看其他开发商拿地兴趣不大了,土地价格也降下来了,现在拿地的条件也变好了。它要开始出手抄底了!

刚听到这个消息的我,还是相当惊讶的!

不是你说的龙湖确定是我认识那个龙湖吗?

我印象中的龙湖明明就是做了不拿地的打算的龙湖啊?怎么现在又开始出来了呢?

除非事出有因。


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龙湖对金开大道这块地毫无抵抗力

我今天要说的这块地,就是9.9号上线这块金开大道的地。我认为对于龙湖来说确实很有吸引力,我是龙湖我也想拿啊!

毕竟,这不是一块常规意义上的地。

来看下这块地的基本信息:

(来源重庆锐理数据)

注意看,这块地就在蓝湖郡旁边,和它去年卖的云河颂很近,都在金开大道的旁边,我们来看这一张图你就明白了:

(自制图)

从地理位置上看,对于其他的开发商来说,它就是一块金开大道的供地。但对于龙湖来说,它可是“蓝湖郡”的“儿子地块”,也可以说新地块是傍着蓝湖郡而生的,龙湖拿下来之后完全可以打造成蓝湖郡新组团。

就像去年大火的云河颂一样,完全不缺买家。蓝湖郡的龙民就是云河颂的最大的潜在客源基地。

(航拍蓝湖郡)

同样的,新地块也有同等优势,对于需要就近置换房产的蓝湖郡业主来说,是非常具有吸引力的。

而新地块的容积率也才1.0,比起云河颂的1.57更低。云河颂打造的是3.5代大平层,而新地块的容积率完全可以做纯别墅组团,成为蓝湖郡的改善置换首选地。

我都在怀疑去年龙湖在卖云河颂时,就已经获得了很多想买别墅客户的资源。因为云河颂产品业态约束所以这部分客户迟迟未消化,这一次金开大道的地块龙湖是非常想拿,它可是拿着客户找地块啊!



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这块地应该卖多少钱适合?

说起这块地卖多少钱适合?
可能不同的开发商给出的答案都不同。

我们就拿离这块地不远的汽博海成云湖郡地块来做分析:

(观点网)



海成今年上半年的拿地价是7280元/㎡,而如今海成的四代宅出售价大概在建面16000多元/㎡

我们用16000元/㎡减去拿地价7280元/㎡,基本上可以算出大概的除地价外的成本和利润:8720/㎡。

同时学校方面,海成的学校资源和金开大道这个新地块一样,都拥有比较好的学校资源(重点小学+七龙珠分校),大差不差(等会详细讲)。

所以在地块条件差不多的情况下,从金开大道这块9500元/㎡地块来看,其他开发商拿了极有可能开出(9500元/㎡+8720/㎡=18220元/㎡)的价格。

可能还有些人会说拿地价高的税费也要高些,贷款的金额也要多些,利息这些不是钱吗?

好嘛,我再给你加2000元/㎡够不够?

顶多其他开发商拿过来也只能卖到建面20000元/㎡左右了。

但龙湖拿这块地,我预计售价建面要上28000元。怎么说呢?

你再看看这张图:

(自制图)

龙湖物业已经深耕蓝湖郡社区,基本上广告可以覆盖完车库、车栏杆、电梯轿厢、业主群等资源。所以可以说蓝湖郡的业主就是他们的粉丝,只要他们不搬家,基本上可以天天对着这一群业主的视觉“狂轰滥炸”!

就连你去交物业费时,他们也可以随时对这群业主进行“口播广告”:“张总,你这蓝湖郡的房子住了20几年了,不想换一套别墅住吗?你要不要去看看我们最新的蓝湖郡新组团呢?

而你其他开发商办得到吗?

不仅如此,蓝湖郡自己的业主也要提心吊胆的比较市场行情啊!

今天他们的别墅卖建面2w多,指不定哪一天房子老化了需要进行房屋养老维修,价格还要往下垮。

(贝壳)

所以,他们也要赶紧做资产优化啊!把老房子赶紧处理了,置换成新的别墅不香吗?

这个新地块的别墅产品,恰恰就是他们的最优解。

而龙湖为何敢卖上建面28000元呢?其实还是因为他们去年云河颂在周边小试牛刀带来的自信。

(房天下)

人家云河颂去年可是卖上了建面3w,而且还卖完了。而且还是毛坯房!

(房天下)

你说别人怎么没有底气呢?

毕竟龙湖的大平层产品都已经上建面30000元/㎡了,我是龙湖我都敢卖建面28000元以上!

估计还要过抢!

所以,龙湖就是龙湖,其他开发商羡慕不来,也不敢来拿!毕竟地价9500元/㎡在这里摆起的,谁敢来造次?哈哈哈,定价是个学问

反正现在也只有有钱人的钱好赚,你说是不?



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重点小学+七龙珠组合

我很少看到土拍信息挂出来时,直接把地块的学校都公布出来了!

这真的让人心痒痒啊!(金山小学+金溪八中

(重庆锐理数据)

金山小学在重庆小学的排行榜,是仅仅次于第一梯队的“五朵金花”。在第二梯队的中部位置。算得上比较好的小学了。

(图源网络)

而金溪八中(已改名为:两江八中)也是七龙珠的分校之一,由重庆八中统一协调组织,师资进行高度融合交流。而且它是一个完高中,从未来初升高“指标到校”的角度上分析,它也有近水楼台的优势。

可以说,这个新地块就注定了他们业主娃娃的未来教育起跑线不低。



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总结

从这块地的信息,我们就分析出来了它可以打造出一个纯别墅组团。

如果是龙湖拿地可能要卖建面28000元/㎡以上,如果是其他开发商拿地可能也仅仅敢定价在建面20000元/㎡左右。

当然,不排除也有极个别有信心的开发商前来抢地。

毕竟,守着蓝湖郡、棕榈泉这么大的金开大道市场,这么一小块地的别墅改善产品,还给了“重点小学+七龙珠分校”的资源,想卖掉还是不难的。

可能要比龙湖多花点心思罢了。

这块地的报名时间截止在9月29日,不到最后一刻都不晓得鹿死谁手?


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