文 | 浮云
重庆楼市中，关于中央公园的讨论从来没有停过。
这里，是重庆一路向北近30年的集大成者；
这里，是重庆土拍“万元地”最集中的区域；
这里，是每一个重庆购房者绕不过的话题。
近两年随着楼市的大环境切换频道，每个人关于中央公园有着大相径庭的认知。
有的人说，中央公园是过去3年重庆房价回调幅度最大的区域，严重供过于求；有的人说，中央公园轨道、教育、商业等各项配套完善，是确定性最强的新区，房价稳如泰山。
难道大家说的不是同一个“中央公园”？
实际上，我曾统计过重庆开发商打着中央公园这个IP的项目，
西起金山大道，东至同茂隧道，约6公里；
南起龙游路，北至花石沟，约6.5公里。
近40平方公里的土地，都被大家称为“中央公园”板块！
这是什么概念？重庆渝中区全域陆地面积约20平方公里（数据来源：渝中区2023年统计年鉴），却划分出解放碑、两路口、菜园坝、化龙桥、大坪等至少5个板块。
（底图数据：高德地图）
面积是整个渝中半岛近2倍的中央公园却只是一个板块？
不合理！这很不合理！
所以，今天我们就来聊聊关于中央公园的话题，究竟哪里才是“真中央公园”？
中央公园7大价值分区
过去，中央公园因为其完整、平坦的土地被大家简单地划分为东、南、西、北四个区域。
但这样粗暴的划分方式是不符合价值逻辑的。
比如同样位于中央公园西：
公园西路上的楼盘可以下楼过条马路就到公园里，但也有楼盘却要步行半小时才能走到公园入口；
两江商务中心旁的项目可以步行到天街、到大悦城，但也有项目可能需要坐公交、转地铁费尽周折才能到商场。
所以，将中央公园各区域、各方位更加细致地划分成小板块是十分有必要的。
那么应该如何划分呢？
中央公园，最核心的价值点一定是那片占地面积1.53平方公里城市公园绿地。
同时，两江商务中心的商业配套辐射范围，以及轨道交通穿越的地区也是区分中央公园板块不同价值的标准。
所以，在综合了景观、教育、商业、医疗、交通等各方面因素后，我将中央公园划分成了7大价值分区。详见下图：
（中央公园价值分区图 图片自制）
| 1、中央公园头排：红色线段，与中央公园仅有一条斑马线的距离 |
| 2、中央公园一环：黄色线段 | 3、中央公园南：文字标识处 |
| 4、中央公园西：文字标识处 | 5、中央公园东：文字标识处 |
| 6、中央公园S分区：黄色圈 | 7、中央公园Q分区：黄色圈 |
这7大分区中，有的仅是一排房屋，有的是条带状区域，有的是依靠地形地貌而天然形成的小组团……
那么这7大分区中，谁是最有价值的呢？
头排，才是中央公园的灵魂
根据上面的图片，大家有没有觉得整个中央公园很像“九宫格”。
就如同火锅一样，中心是温度最高的区域，中央公园头排同样也是价值的“沸点”
而在头排的外圈便是现在大家经常听见的中央公园一环。
这里基本上集中着商业、医院、学校、轨道等公共基础配套，同样也是极具价值的地方。
随之而后的便是东南西北四个分区：
中央公园东，这里我们常说是率先成熟的地方，但实际上这里就是曾经渝北两路老城的“西区”，仅仅是距离中央公园比较近而已。
中央公园南，这里目前是中央公园住宅建成面积最多、入住规模比较大的区域，周边社区商业繁华。
中央公园西，紧靠着悦来国博中心，曾经也有不少悦来的项目也打着“新中央公园”的旗号来宣传。
中央公园北，是目前中央公园新建项目最多的区域，但由于内部跨度很大，不少开发商为了区分这片区域，又割裂成了两个小的分区——S分区、Q分区。
S分区，被称为纯粹的高端低密住宅区，主打一个公园绿地多，改善环境纯粹；
Q分区，基本上也就是被网上喷得最多的“伪中央公园，真空港工业园”的区域。
好了，中央公园的7大分区基本情况也介绍完了，所以价值排序一目了然：
一梯队：中央公园头排
二梯队：中央公园一环
三梯队：中央公园东、南、西、S分区、Q分区
中央公园的价值，同样遵循着社会普适的“二八定律”，最有价值的一定是最顶端的那少部分项目。
如果你觉得我以上的分析有些主观，那我们就来看一个1873年建成的、世界上最著名的城市公园发展的例子——纽约中央公园。
当下，纽约最贵的住宅就集中在中央公园头排东侧的上东区。
石油大亨洛克菲勒家族，美国总统罗斯福家族等等耳熟能详的名流富豪都居住于此。
上东区最贵的住宅位于公园头排的公园大道，这里也是纽约平均家庭收入最高的区域。上世纪90年代对这一区域的111个业主的一项调查显示，其平均家庭收入为73万美元，是纽约普通家庭的约12倍！
（红色线为公园东路，图源谷歌地图）
可以说美国中央公园头排就是“老钱”的代表，这里住的大部分都是old money ，这里最便宜的三室一厅公寓均价都在500万美元，penthouse（顶跃）更是以亿为计数单位。
但是，从公园头排往外走2、3公里，到了中央公园以北第11O街到168街之间，这里就变成了很普通的蓝领工人居住区。
因此，以史为鉴，唯有公园头排才是城市价值的制高点！
公园头排的“王炸”
我们把视野聚焦于中央公园头排，这里最近诞生了一个新项目值得我们重点关注：
（项目效果图）
看完这个项目，我认为它拥有4大价值亮点：
一、国际中轴线——腾芳大道。
项目位于中央公园最重要干道之一的腾芳大道，它几乎穿越了重庆未来面向国际的全部要素：
1.国际交通：江北国际机场
2.国际商业：两江国际商务中心
3.国际会展：重庆国际博览中心
(图片自制)
二、“真中央公园”头排在售的大平层项目。
它距离中央公园有多近呢？
毫不夸张地说，项目通过水系已经将社区园林生态与中央公园镜湖融为了一体。
这种下楼即是世界级公园的生活体验真的无与伦比。
（项目实景拍摄图）
三、300㎡+头排看中央公园的机会真的稀缺。
中央公园板块居住的人数有3万多，但是整个中央公园的头排住宅只有大概20多栋，而我们再加一个定语：
300㎡以上户型的大平层。
那么这个数字会骤降到个位数。
稀缺！真的太稀缺了！
所以说公园ONE，就是核心”中的“核心，豪宅圈中的豪宅。
（项目外立面实景拍摄图）
四、丰富的架空层功能空间
走进公园ONE架空层，用几个词来个概括就是：
丰富性、艺术性、奢感性、私享性
比如，在飞行俱乐部体验馆，你可以看见以机械勾勒空间脉络属性，融合航空发展史,使空间有深沉的场域记忆。
再比如，进入红酒雪茄吧，你会被金色散发出一种内敛的奢华感而感染。试想一下，当醇厚芳香的雪茄，遇上优雅甘美的红酒，这种优雅极致生活真的不要太浪漫。
在公园ONE的架空层空间，我们总可以找到一个属于自己个性的天地，让兴趣、艺术空间无限相融生活，享受高定生活的奢华感。
（红酒吧实景拍摄图）
（私宴厅实景拍摄图）
结语
以史为鉴，可以开未来。
我们通过纽约中央公园100多年的发展，可以看得出来生态宜居+完整配套的公园头排是城市中最具价值潜力的区域。
位于重庆中央公园头排的中交·公园ONE：位于重庆国际化的十字路口，建面约300㎡的奢阔空间更是难觅，高定的服务满足商务、生活所需。
它，作为划时代意义的高品质改善豪宅是可以载入重庆人居史的！
而它会成为哪些富豪们的珍藏呢？
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