过去三年，随着疫情的消失，人们逐渐认识到物业服务的质量直接关联到生活品质和社区环境。然而，目前许多住宅区的物业费用已无法维持高质量服务的提供。
长期以来，物业费用的低廉导致服务水准难以提升；服务的不足又使得物业费的调整缺乏公众支持。这种恶性循环使得小区物业管理陷入困境。上海在物业费调整方面，开创了一种新的模式。
01
打造独特城市治理标识
为了增进区域居民的生活品质，徐汇区于2023年首次推出了特色城市治理品牌——“满意物业”，主要关注物业费调整、维修资金的持续筹集等问题。那么，“满意物业”是如何执行的呢？针对这一品牌，徐汇区建立了一套评估机制。
这套评估体系实现了三个主要的进展。
首先，评估的覆盖面扩展至全区所有住宅小区的物业服务公司及公房授权管理机构，确保了全面性。
特别指出，住宅小区不仅限于老旧的小区，还包括了2000年以后新建的商品房，与其他区域不同，徐汇区将2000年后的商品房也纳入了评估体系，确保了公平性。
其次，徐汇区对物业服务参与的“四保一服”等关键领域实行百分制评分，依据得分来划分等级，每个等级都有相应的奖励措施。
评估周期定为一年，下一年的5月底前需完成等级评定，下一年的6月底前根据各小区的评定等级发放相应的奖励资金。这笔资金将单独设立项目，确保专款专用，主要用于填补本小区服务成本的不足，同时，对于表现优秀的物业项目经理、保安、保洁、保修、保绿等一线员工，也可给予适当的奖励。另外，对于已经完成物业费调整的小区，从调价完成后的次年开始，将根据调价金额提供为期三年的额外奖励。
对于物业费调整的小区，将实施奖励补贴政策，即小区物业费每增加多少，徐汇区就补贴多少，其中50%的补贴金额用于提升物业企业的服务质量，另外50%的补贴金额则存入业主的维修资金账户。
此款项完全由徐汇区提供资助。正是由于此类措施，徐汇区在2023年成功调整了天平街道高雅苑、徐家汇街道虹桥大楼、湖南街道汇贤居等33个小区的物业费用，自2021年起，累计已有302个小区实现了物业费的调整。
02
调整物业费用步骤是怎样的？
物业费调价不是说想调就能调的，要经过严格的三个步骤才能完成。
第一步：提出申请
这一步分为物业公司向业委会提交申请和业委会向物业公司提交申请两种情况。提交申请后同步抄送小区所属居委会。居委会组织业委会、业主代表、物业企业会商，决定是否启动调价。
第二步：服务拟定和评估
居委会组织楼组长、业委会和业主代表举行讨论会，街镇房管所提供指导。根据业主的需要，业委会负责整理和汇总信息，并在会后以书面形式通知物业企业。物业企业根据这些信息调整现有服务，并规划新的服务项目。新服务项目在业委会初步同意后，按照“谁提出谁负责评估”的规则，由物业企业或业委会委托评估机构对新服务项目进行价格评估，并提出修改意见。
评估结果一旦交给委托方，委托方需立即向对方展示，以便作为双方进一步协商调整价格的基础。
第三步：业主大会投票
业主委员会召集业主大会，物业管理区域内的业主，专有部分面积超过2/3以及人数超过2/3的业主参与对物业费调整方案的投票。若超过半数的业主，无论是在面积还是人数上，都同意物业费的调整，业主大会将决定物业费的调整，并由业主委员会代表业主与物业服务公司签署新的服务合同。若投票未通过，双方则继续执行原有的物业服务合同。
03
上海物业管理费用
根据先前上海市房屋管理局的统计数据，2020年之前，上海的平均物业管理费维持在较低区间，大约在1.15至2.18元每月每平方米。
物业费用的多层平均为每月每平方米1.49元，而高层则为2.18元。特别是长宁区，高层物业费平均高达3.24元，居各区之首。然而，近年来新建住宅的物业费用持续攀升，超过10元的项目屡见不鲜，市中心的豪华住宅物业费甚至突破20元。至于位于外环以外的五大新城，新房物业费介于3.5至5.5元之间，这一数值也显著高于整体平均水平。
物业费用的持续攀升，实际上反映了成本的不断上升。工资、物料成本以及维护费用等均较以往有所增加。若沿用老旧小区的物业收费标准，对于新社区而言，维持运营将变得异常困难。新社区在绿化、环境、车库管理以及安保等方面的要求远超老旧社区，且智能化设施更为普及。与此同时，老旧社区的维护成本不仅更高，而且更加复杂，因此调整物业费用已成为必然的趋势。
上海楼市行情推荐服务
为了不错过我们的推文
欢迎大家点击星标哦，简单几步操作👇
回复【新盘】免费获取：上海2024待入市新盘大全！
回复【涨幅】免费获取：上海近五年二手房涨幅小区TOP100
回复【公办初中】免费获取：上海公办初中TOP100排行榜
回复【购房政策】免费获取：上海近期购房政策汇总
回复【地铁规划】免费获取：《2030上海最新地铁规划全景线路图》
回复【城市规划】免费获取：上海市城市规划指引图
回复【小学】免费获取：2023年上海16区小学梯队汇总表
回复【城市发展】免费获取：《27张上海城市规划高清图集》
回复【产业】免费获取：《上海产业能级梯队地图》
回复【拆迁】免费获取：上海16个区拆迁版图！
